Налог на недвижимость

О налогах для богатых мечтала не одна украинская власть. Ведь вполне логично и справедливо, когда богатые платят за бедных. Более того, это еще и дополнительный источник пополнения доходной части бюджета.

Но до определенного момента все благородные замыслы сводились лишь к имитации деятельности в этом направлении. Еще в правительстве Николая Азарова уверяли, что заставят платить налоги владельцев шикарных дворцов. В свою очередь, после «доработок» в парламентских комитетах и Кабмине, инициированных владельцами тех же дворцов, концепция существенно менялась.

Как обстоит дело с воплощением в жизнь указанного лозунга сегодня, попробуем разобраться на примере налога на недвижимость, отличную от земельных участков.

Платим и не плачем...

Налог на недвижимость в Украине применяется с 2013 года в отношении как физических, так и юридических лиц. Однако с целью оптимизации процесса налогообложения и обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений ежегодно в НКУ вносились коррективы. 2016 год не стал исключением.

В конце декабря 2015 года народные избранники приняли Закон № 909 , который содержал очередные «сюрпризы» для владельцев недвижимости (вступил в силу 01.01.2016 г.) . Этот сценарий внес некоторые изменения в механизмы начисления и уплаты данного налога, которые были регламентированы Законом № 71 (вступил в силу 01.01.2015 г.).

Физлица в 2016 году уплачивают налог за 2015 год (по ставкам и со льготами, действовавшими в 2015 году) согласно налоговым уведомлениям-решениям, в которых должны содержаться сведения о сумме налога и платежных реквизитах. Направить (вручить под расписку) результаты своих расчетов фискалы должны были по месту налогового адреса (месту регистрации) плательщика в срок до 1 июля 2016 года. При этом невозможность почтовой службы вручить уведомление-решение адресату (например, по причине отсутствия по местонахождению или же из-за отказа от принятия корреспонденции) расценивается законодателем как вручение и порождает стандартные налоговые последствия.

Срок для уплаты налога не изменился — 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения. Если же фискальные органы по каким-либо причинам его не направили, то обязательство по уплате налога не возникает вовсе. При этом законодатель не возлагает на плечи налогоплательщиков обязанности по обращению в контролирующие органы с данным вопросом.

В свою очередь, юрлица в 2016 году уплачивают налог по новым ставкам. Расчет налога производится в декларации, которую необходимо было представить в контролирующие органы до 20 февраля 2016 года , а уплачивается налог авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, который наступает за отчетным кварталом.

«Недвижимые» пробелы — реальные проблемы

Систематические налоговые корректировки далеко не всегда приводят к реальным качественным сдвигам. Не является исключением и ситуация, связанная с налогом на недвижимость. А поскольку данный налог уплачивают как физические, так и юридические лица, основные аспекты начисления и уплаты этого платежа волнуют как тех, так и других.

Во-первых, совершенно непонятными остаются принципы определения базы налогообложения, установленные законодателем. Так, использование площади объекта приводит к тому, что за владение недвижимостью стоимостью 10 тыс. дол. и 1 млн. дол. будут наступать одинаковые налоговые последствия. Очевидно, что при таком подходе не учитываются многие принципиально важные составляющие (к примеру, местонахождение недвижимого имущества, его целевое назначение, техническое состояние).

Во-вторых, неурегулированной остается проблема необходимости уплаты налога за период, в течение которого недвижимость не используется по уважительным причинам (например, проводится капремонт, реконструкция, имущество находится в зоне АТО на не подконтрольных территориях). Так, в письме ГФС от 07.04.2016г. № 7763/6/99-99-19-01-03-15 фискалы указали на необходимость уплаты налога за объекты, которые находятся в зоне АТО, поскольку Закон № 1669 от представления отчетности и уплаты налога никого не освобождает.

Также в зоне АТО есть объекты недвижимости, которые уже уничтожены. Позиция налоговиков строится все на том же Законе № 1669 и пп.266.3.2ст.266 НКУ, согласно которым база налогообложения исчисляется на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (см. разъяснение в Общедоступном информационно-справочном ресурсе (ЗІР), категория 106.02,).

Между тем механизм действия Закона № 1669 построен не на принципе освобождения от налогообложения, а на принципе освобождения от налоговой ответственности в связи с действием обстоятельств непреодолимой силы.

В связи с этим целесообразным видится следующий защитный алгоритм:
• получение сертификата о наличии форс-мажорных обстоятельств в ТПП;
• предоставление указанного сертификата в фискальный орган вместе с заявлением;
• инициирование процедуры продления сроков сдачи отчетности, а также списания и/или отсрочки налогового долга;
• проведение государственной регистрацию прекращения права собственности на уничтоженные объекты (порядок процедуры регламентирован п.60 постановления КМУ от 17.10.2013 г. № 868).
• представление уточняющей декларации по налогу на недвижимость с откорректированными налоговыми обязательствами по уничтоженным объектам до конца текущего года (в случае их декларирования).

В-третьих, несколько проблематичной выглядит уплата налога при совместном владении недвижимостью. Согласно пп.266.1.2ст.266 НКУ, если объект жилой или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности, не разделен в натуре, налогоплательщиком является один из таких собственников, определенный по их согласию либо решением суда. Но что делать при отсутствии такого согласия и соответствующего судебного акта? Ведь, с одной стороны, закон не возлагает на сособственников обязательства по обращению в суд в случае невозможности прийти к общему налоговому знаменателю, а с другой — законодатель не уполномочил органы ГФС на обращение в суд с соответствующим иском.

Стоит отметить, что такое состояние дел достаточно эффективно используется некоторыми налогоплательщиками. Причем, целесообразнее всего данную меру «примерять на себя» уже на этапе планирования приобретения объектов недвижимости. Однако не нужно забывать и о возможных рисках, ведь в некоторых случаях налоговые претензии адресуются лицу, информация о котором внесена в реестр собственников.

В-четвертых, несколько нелогичной остается ситуация с налогообложением хозяйственных построек (гаражей, сараев, погребов, уборных, мастерских, котельных, и т. п.). Дело в том, что с 1 января 2015 года базой обложения налогом на недвижимость является общая площадь объекта недвижимости. При этом «метражные» ограничения, предусмотренные пп.266.4.1 ст.266 НКУ, касаются только жилых объектов. В итоге налог должны будут заплатить практически все собственники сараев и уличных туалетов.

В-пятых, НКУ предусмотрено налогообложение лишь тех объектов, сведения о которых содержатся в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Возникает вполне логичный вопрос — а что, если в реестре отсутствует соответствующая информация? Некоторые юристы считают, что таким собственникам имущества ничего не угрожает за неуплату, ведь не предусмотрено прямой обязанности контролировать наличие информации в реестре. На взгляд автора, здесь должно применяться общее правило об обязанности добросовестной уплаты налогов. К тому же, вряд ли фискалы откажутся от соблазна начислить налог позже.

В-шестых, обтекаемость норм, регламентирующих порядок исчисления базы налогообложения, приводит к дополнительной практической проблеме. Формула расчета такой базы выглядит следующим образом: суммируются общие площади объектов недвижимости, а от полученных сумм вычитается предусмотренная законом льгота и к разнице применяется установленная ставка. Состояние растерянности у налогоплательщиков может возникнуть в случаях, если они владеют объектами, находящимися в разных населенных пунктах. Логично предположить, что местные советы могут установить разные налоговые ставки. Какая же ставка применяется к сумме площадей?

Те же проблемы возникают и при определении применяемой льготы. Согласно пп.266.4.2 ст.266 НКУ местные советы устанавливают льготы по налогу, который уплачивается на определенной территории. Сразу возникает важный практический вопрос: кто (что) наделяется льготой — плательщик или объект налогообложения? Если льгота касается плательщика, то возможно ли ее распространение на объекты недвижимости, расположенные в других населенных пунктах? Прямых ответов в законе мы не увидим.

В-седьмых, не являются объектом налогообложения «здания промышленности, в частности, производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий» (пп.266.4.2ст.266НКУ). Однако такая лаконичность формулировки породила массу вопросов:
• какие строения могут быть отнесены к данной категории и как подтверждать наличие у здания соответствующего статуса?
• в льготную группу относятся все здания промышленности или же только находящиеся в собственности промышленных предприятий?
• как применяется льгота — ко всему промышленному зданию (даже в случае, когда оно состоит из помещений различного целевого назначения) или же в соответствующей пропорции?

Позиция налоговиков не отличается своей стабильностью и лояльностью по данному вопросу (см. консультации из Общедоступного информационно-справочного ресурса, категория 106.02). Но однозначно можно утверждать следующее.

Законодательство не содержит исчерпывающего перечня доказательств промышленного назначения зданий, а, значит, можно пользоваться сведениями из технического паспорта, информацией из инвентарного дела, сведениями из соответствующего Государственного реестра, внутренними документами предприятия (приказами, распоряжения и проч.).

Исходя из положений ст.44, 57, 62 ХКУ, промышленный статус предприятия определяется целью его создания и предметом хозяйственной деятельности, которые должны отражаться в уставных и других документах предприятия. При этом наличие такого статуса не зависит от факта осуществления/неосуществления предприятием хозяйственной деятельности в каждый конкретный момент.

Льготный режим налогообложения должен применяться ко всей площади объекта — здания промышленности без учета функционального назначения отдельных помещений, входящих в его состав, поскольку положения НКУ не предусматривают механизма пропорционального расчета налога. Кроме того, преференция является абсолютной и применяется независимо от фактов использования/неиспользования зданий промышленности самим предприятием (в том числе, при сдаче в аренду).

При этом, учитывая отсутствие в НКУ конкретного перечня объектов, которые можно назвать «здания промышленности», а также определения понятия «промышленное предприятие», автор настоятельно рекомендует разрешать возникшую проблему через механизм налоговых консультаций, предусмотренный ст.52 и ст.53 НКУ. Практическую помощь в данном случае смогут оказать выводы из постановления Сумского окружного административного суда от 03.03.2016г. по делу № 818/149/16 .

В-восьмых, непонятно как доказывать право на применение льготы, предусмотренной пп.«э» п.266.2.2 ст.266 ПКУ. Скорее всего, наши реформаторы планировали оказать помощь малому и среднему бизнесу, но ведь МАФы и так не относятся к недвижимости, а значит, не являются объектом налогообложения. В свою очередь, буквальное прочтение нормы закона позволяет говорить о возможности трактовать ее достаточно широко:

• с одной стороны, под льготу могут попасть абсолютно все представители малого и среднего бизнеса, владеющие объектами недвижимого имущества (при этом, даже не обязательно иметь их в собственности) и осуществляющие деятельность в МАФах и на рынках;

• с другой стороны, в некоторых случаях от налога могут «избавиться» и представители крупного бизнеса путем заключения договора о сдаче в аренду собственного объекта недвижимости малому/среднему бизнесу.

Затронутые аспекты не являются исчерпывающими, но предоставляют возможность увидеть общую картину несовершенства «недвижимого» налога. Кроме того, такое положение вещей дает целиком законные основания для размышлений на тему налоговой оптимизации. Правда, необходимо понимать, что само их наличие не приводит к автоматической отмене налоговых обязательств, а подразумевает занятие активной позиции во взаимоотношениях с фискальными органами.

Правда... в судах?!

Процессуальные аспекты обжалования налоговых уведомлений-решений мы детально разобрали в одной из статей, посвященной другому имущественному налогу — транспортному . Дабы лишний раз не повторяться, позволим себе лишь акцентировать внимание на некоторых основаниях для обжалования таких решений.

Во-первых, грубейшим нарушением является несоблюдение положений пп.267.6.2 ст.267 НКУ, согласно которым законодательством установлены сроки для отправки налогового уведомления-решения физлицам до 1 июля базового налогового года (постановление Черкасского окружного административного суда от 18.04.2016 г. по делу № 823/225/16 ).

Во-вторых, при установлении «недвижимого» налога произошло нарушение порядка введения в действие положений ст.266 НКУ.

Системный анализ норм ст.4, пп.12.3.4 ст.12 НКУ, ч.3 ст.27 Бюджетного кодекса Украины свидетельствует о наличии запрета на изменения в любые элементы налогов и сборов в новом бюджетном периоде, если такие изменения приняты (вступили в силу) менее чем за 6 месяцев до его начала. В случае с налогом на недвижимость нормы закона должны вводится в действие с начала бюджетного периода, следующего за плановым (то есть с 1 января отчетного года). На этот факт обращено внимание, в частности, в определении ВАСУ от 21.01.2016г. по делу №К/800/41090/15.

В первую очередь указанный подход можно будет применять при обжаловании доначислений налога за 2015 год в отношении физических лиц. Также возможность обжалования существует и в случаях принятия решений органов местного самоуправления о налоге на недвижимость после 15 июля года, предшествующего плановому.

В-третьих, нередко бывают случаи, когда фискальные органы допускают следующие нарушения: не учитывают при расчете налога обязательную льготу (см. постановление Донецкого окружного административного суда от 28.09.2015г. по делу № 805/3295/15-а ); начисляют налоговые обязательства на основании информации, находящейся в их распоряжении, а не на основании сведений из соответствующего реестра (см. постановление Окружного административного суда г. Киева от 10.03.2016г. по делу № 826/9299/15 ); налоговое уведомление-решение принимает неуполномоченный фискальный орган, то есть не по месту налогового адреса налогоплательщика (см. определение Житомирского апелляционного административного суда от 15.06.2016г. по делу № 817/213/16 ).

Об «офшорах» замолвим слово...

Некоторым собственникам недвижимости, которые представляют себе офшорные юрисдикции в качестве безусловных налоговых гаваней, интересным видится вариант с перерегистрацией недвижимости на офшорные компании. О налоговой целесообразности рокировки подобного рода могут рассказать следующие аспекты.

Во-первых, специфика налога на недвижимость во всем мире заключается в его уплате по территориальному принципу, то есть по местонахождению объекта недвижимости. Исключения могут иметь место только в случае наличия между Украиной и соответствующей юрисдикцией договора об исключении двойного налогообложения с выгодными налоговыми положениями.

Во-вторых, регистрация и функционирование офшорной компании в среднем составляет около 2-3 тыс. евро. Налог же на роскошь для квартир площадью от 300 кв. м и домов от 500 кв. м составляет 25 тыс. грн., то есть чуть менее 1 тыс. евро. Итак, уже на самом старте расходы на офшор превышают налоговую ставку.

В-третьих, ставки налогов и льготы для резидентов и нерезидентов на сегодня абсолютно идентичны. При этом преференция, предусмотренная положениями пп.266.4.1 ст.266 НКУ, применима исключительно к жилым объектам физических лиц (о собственниках — юридических лицах не говорится ни слова).

В-четвертых, могут возникать некоторые сложности по уплате налога, поскольку действующим законодательством прямо не предусмотрено возможности его уплаты в случае оформления недвижимости на офшорную компанию, не имеющую представительства в Украине. Поэтому фискальные органы могут потребовать либо создать представительство, либо заключить договор управления имуществом. А это дополнительная статья затрат.

Безусловно, налог на недвижимость имеет большое значение для местных бюджетов. Но используемый при его внедрении подход вряд ли можно назвать справедливым, несмотря на систематические нормативные корректировки. Поэтому до тех пор, пока богатые в реальности не станут «платить за бедных», считаем, что и последние имеют полное право избегать такой уплаты, используя все законодательные огрехи. Ведь «перед законом все равны»?!