.NET Fest: полная программа конференции на сайте. Присоединяйся к самому большому .NET ивенту
×Закрыть

Время для покупки жилья 3. Менеджер-изгой и договорные войны в новостройках

Всем добрый день. Читал предыдущий топик (dou.ua/forums/topic/20393) и решил поделиться своим опытом покупки жилья.

Все данные актуальные на конец 2017/начало 2018го

Потратил почти 4 месяца свой жизни что бы объездить кучу ново-недостроев в Киеве и хотел бы помочь другим сэкономить время и возможно нервы.

Мои критерии для выбора были довольно простые — стоимость до $1000 метр, идеально $850 метр, 2х комнатная светлая квартира, наличие метро в пешей доступности и возможность выйти вечером погулять и не потерять веру в человечество после прогулки. Наличие метро мне важно тк я не хочу покупать машину в Киеве, желание гулять обусловлено тем что время от времени я работаю удаленно и банально хочу размять ноги.

Изначально казалось что есть лун и есть нескончаемый список новостроек и нужно просто посмотреть рендеры на сайте, определиться с квартирой и прийти подписать договор. И тут у меня начался первый этап

Поиск квартиры, стадия отрицания.

Рендеры и фотографии будущего дома создаются в параллельной вселенной которую наш глаз, к сожалению, не воспринимает. Да я знаю что введутся активные разработки в сфере AR/AV но на сколько я знаю даже они не могут выдать то что выдают застройщики у себя на сайтах.

Фотографии будущего дома, виды, а так же цены которые вы видите на сайте могут и будут координально отличаться от реальности. С учетом того что застройщик по своему желанию может поменять фасад, стройматериалы, достроить пару этажей — представление нужно иметь довольно критическое :) Помимо этого более-менее «реальные» цены на сайте пишет, как мне кажется, только укрбуд. С тем же bud development можно поехать смотреть квартиру за 24 тыщ/квадрат и в отделе продаж понять что это будет 300 метровая квартира на минус втором этаже напротив паркинга и лифта, а с ростом этажа и уменьшим метражности стоимость квадраты растет по формуле E=mc^2 где m это этаж а с это величина обратно пропорциональная площади квартиры)

Старая гнева.
Время боли и общения с менеджерами

Перед тем как съездить куда-то я читал отзывы о предыдущих новостройках застройщика, смотрел есть ли разрешительные документы на сайте, смотрел какой статус у строительства на monitor.mkk.kga.gov.ua и сопоставлял с тем что говорят менеджеры в отделе продаж.

Liars, Liars, Liars. В двух словах — если вам нужно решить проблему N vs NP или объяснение того как работают смартконтракты любой менеджер в течении 2-5 минут найдет объяснение и решение вашей проблемы если это будет останавливать вас от покупки квартиры.

Думаю тут имеет смысл разбить менеджеров по компаниям.
Укрбуд: В целом довольно адекватные, нацелены на эконом сегмент, не особо пытаются что-то впарить и продают по принципу «Бог даст день, Бог даст пищу». Кажется единственные кто честно сказал каких документов не хватает и что инвестиция в какой-то степени лотерея. Мол наверное построим но может и нет, мы стараемся но решение принимать вам. В целом у них были хорошие цены и не плохие отзывы об предыдущих новостройках, единственный минус, как мне кажется, это плотность застройки. Дают возможность сходить посмотреть на стройку + без проблем показывают все документы, если чего-то нет не стараются это скрыть.

КГС — Сложилось впечатление что киев гор строй не менял свои принципы работы с того момента как им сделали лого (как и само лого), те с 1952 года. Плюс в том что они достраивая старые недострои и что проекты доводят до конца. Минус в том что многие проекты где они заявлены участниками они это делают чисто символично — берут процент с продажи но как таковой стройкой не занимаются. На сколько я понял на стройку не пускают вообще, а если походить и посмотреть то кажется что на стройку не пускают даже рабочих.

Ріел (ЖК Львівський квартал) — насколько мне известно из форумов они самостоятельно достроили 2 этажа и затянули стройки более чем на год по этой причине. Менеджер назвал достройку улучшениями и возможность сбалансировать цену для инвесторов. Спорное улучшение для тех кто уже инвестировал. К сожалению на этом наше общение прекратилось. Можно посмотреть на стройку в определенные часы если заранее записаться, тут я не просил показать документы — не знаю как они к этому относиться

Статус групп (подил плаза редизент) — лично мне понравилось как они общаются и как располагают клиента к себе, но у них по общению все было хорошо, законно со стройкой, законно с землей и тп, на деле они никаких документов на руки не предоставляют и есть явные расхождения между тем что говорит менеджер и что происходит в реальности. Первое время после просмотра напоминают о себе. Дают возможность сходить посмотреть на стройку.

ГЕОС (кардинал, orange city) — аналогичная ситуация, общаются хорошо, если набор поставленных/заученных фраз и работают по четко отработанной схеме, где клиента ставят в определенные рамки что он должен знать и как клиент должен себя вести, что клиенту стоит говорить и в каком свете. Дают возможность сходить посмотреть на стройку, по документам — показывают, говорят что все есть — ты сам должен решить небольшой пазл и понять реально все ли есть или чего-то не хватает. (Это как когда в какой-то RPG вводят дополнительные мини-игры со взломом компьютеров и тп, только более затратно по времени и не так интересно). В общий доступ документы не выкладывают, фотографировать не разрешают — те вы должны решить эту задачу у них в офисе за определенное кол-во времени что так не хило добавляет сложности

Bud development (victory V, французский квартал 2) — пытаются больше всего сделать ставку на внешний вид, предлагают вкусный качественный кофе, шикарный офис но клиента ставят в очень большие рамки. Мне прям показалось что им вообще пофиг на клиента, если не ты то кто-то другой денежку занесет. На стройку не пускают, по документам говорят что все но смотреть на руки не дают, или дают довольно ограниченное кол-во времени по истечению которого советуют приходить с юристом или просто инвестировать и не париться, о себе никак не напоминают.

Интеграл буд (демиевская, нивки парк) — мне кажется в плане менеджмента у них найден баланс и они открыто общаются, дают документы, не ставят клиента в рамки, готовы показать стройку по предварительной записи и как мне показалось не пытаются что-то скрыть, но возможно именно поэтому все что мне понравилось в интервал буде стоило дороже запланированного бюджета.

Riverside development — очень очень активно продают, завлекают всеми правдами и не правдами но в целом лично меня такая агрессивная манера продаж немного отпугивает. Думаю что можно использовать их менеджера как личного секретера какое-то время. На стройку водят с радостью попутно могут рассказать кучу всего про стройку вплоть до того какие у них знаменитые строители ведут стройку, Документы показывают без проблем — но каких-то свои недостатков/недочетов не принимают — легко могут из минуса сделать плюс и еще удивиться почему вы решили что это минус.

ТОВ Столица (жк west house) — чем-то напомнило Укрбуд. Отдел продаж довольно простой, обещаются категориями: Хочэшь квартиру купить? Хачу! Садись пакупай. Как мне показалось — с компьютером на вы, могут скинуть не тот договор по ошибке, но так же просто показывают стройку и документы. Не так успешно могут переделать минус на плюс как в riverside development хотя стараются.

Помимо этого я так же просмотрел довольно много строек в Софиевской Борщаговке. В двух словах застройщики там более открытые и с радостью показывают стройку, документы, и не ездят сильно по ушам. Кажется из 7ми строек только в одной менеджер вел себя «не адекватно». Лично мне кажется у киевских застройщиков есть чему у них поучиться (далее напишу дательный).

Стадия торга:

После всего увиденного и услышанного было не просто что-то выбрать. На этапе когда я стал задавать вопросы по договору, документам и сочетанию месторасположения и цены — отсеялось порядка 80% строек. Скажу больше — если смотреть на договор, то можно было отсеивать 100% строек. Собственно это то что побудило меня написать данную статью. Киевские застройщики предлагают два типа договора:

— где инвестор не защищен вообще
— где инвестор в случае чего получает назад гривны плюс штраф в размере 0.01 — 1%. Те по сути вы даете деньги под 0.005-0.5% процента годовых в гривне. Сомнительный заработок.

Более детально:
— не прописанной окончание стройки или есть пункт позволяют продлить стройку на большой срок
— не прописанной введение дома в эксплуатацию (хотя может быть прописанной окончание)
— не прописаны штрафы, или прописан очень незначительный штраф если застройщик по каким либо причинам не передал вам квартиру. Это звучит довольно смешно и странно если в договоре прописан штраф 0.01%.Те по сути вы даете застройщику кредит $70 000 до окончания строительства после чего он вам возвращает ваши деньги в гривнах и еще сверху доплачивает вам 200 грн, а квартиру продает уже за $100 000. И не смотря на то что менеджеры говорят что такого не будет — вы подписываете договор а менеджер может даже не работать на компанию с которой вы подписали договор (см ниже).
— обратные штрафы прописаны очень четко, у инвестора есть четко ограниченные сроки когда что он должен сделать, есть пеня за то что не смог вовремя подписать основной договор или за то что не заключил договор с управляющей компаний вплоть до лишения прав на квартиру.

Мне кажется это просто огромное не уважение к инвесторам и это какой-то бред когда строчкой выше ты видишь как четко прописаны твои обязанности и штрафы, а стройкой ниже застройщик по сути пишет что он не очень то тебе в чем-то обязан, а если вдруг ты будешь не согласен с тем как построили дом или что застройщик решил построить еще два, три дома вместо парковки и добавить еще пару этажей, это тебя волновать не должно, твое дело просто отдать деньги и надеятся на то что все будет хорошо. Помимо этого договор в 90% случаях заключается с фирмой прокладкой и не очень понятно как она связанна с компанией которую предоставляет менеджер в офисе. Кажется единственное связующие звено это слова менеджера который весело улыбается и уже через год будет продавать новый объект в новой компании.

Я выше упоминал Софиевскую Борщаговку, так вот респект застройщикам потому что они с самого начала предлагают зеркальный договор и даже готовы менять договора его в сторону инвестора. (Привет Одаричу Сергею если он читает этот пост)

В данном случае мне очень помогли статьи на «где в киеве жить хорошо» про инвестиционные договора и риски.

Стадия принятия:

Было потрачено много сил и времени на переговоры — и я скажу так что мне кажется 90% проблем в менеджерах которые пытаются продать обещания. Почему-то чем больше компания, тем сложней с ними идет разговор и вообще понимание прав инвестора обратно-пропорционально «пафосности» компании. Те чем они себя круче преподносят тем хуже будет для вас договор и тем сложнее пробиться через армию менеджеров которая отказывается понимать что вы, как инвестор, хотите тоже быть защищены. Посли армии менеджеров ждут юристы — их меньше но это более скилловый юнит и если с ним действовать не аккуратно то договор поменять не получиться. Далее идет бос в виде главного юриста или топ менеджера стройки — с ним обычно решает все довольно быстро но при себе нужно иметь веский аргумент, что бы решение было в вашу пользу.

После нескольких недель такого общения я уже начал строить планы об инвестиции в Польше и стал общаться с польскими застройщиками там работают по схеме 30/70, 30% сейчас и 70% когда все будет построенно. Но время шло и оказалось что с нашими тоже не просто но можно договориться. Не смотря на изначально очень плохое положение инвестора — есть застройщики которые готовы вести диалог и готовы брать на себя обязательства как и по срокам, так и по штрафам. Именно с таким застройщиком я и заключил договор. Поэтому — общайтесь, отказывайтесь подписывать проигрышные договора, поднимайте стандарты застройщиков до европейского уровня.

Очень надеюсь мои страдания не были напрастными и застройщики больше начнут заниматся стройкой и меньше продажным маркетингом.

P.S. буду признателен если в комментариях надеться юрист который набросает идеальный договор со стороны инвестора
P.S.S. так же хотел написать про каждый ЖК отдельно но не уверен на сколько сейчас информация актуальна, да и без этого статья получилось большая

LinkedIn

Лучшие комментарии пропустить

Спасибо за отличную и полезную статью! Получше будет чем пятничная травля в школе...

Спасибо за историю. Советую рассмотреть возможность инвестировать в покупку квартиры в Domivka Coliving

Вообще, по своему опыту я бы не советовал покупать квартиры напрямую у застройщика. Если есть деньги лучше купить такую же в уже сданном доме. Почему? Есть множество нюансов. Например, проверить качество самого строительства. На этапе стройки вы никак его не проверите. Но это лечится. Например, в моем новострое все стекопакеты Рехау просто пришлось выбросить, т.к. никакой регулировке они не поддавались, потом прилось полностью проштробить все стены, т.к. без этого ветер гулял по всей квартире. Без этого ценник на отопление зимой возрастет в несколько раз. Но это относится к тому, что можно решить за свои деньги. Но есть такие нюансы, которые не решить ни за какие деньги. Например — лифт. Вам поставят дешевый лифт, который будет через день ломаться, и это будет проблемой всего дома, которую не решить. Кроме того, после того как дом сдан в эксплуатацию вам могут навязать свой ЖЭК. У которого тарифы будут не такие как у всех, а «элитные». Некоторые застройщики запрещают вход интернет и телевизионных компаний, разрещая вход только своим с ценником x2 или выше по отношению к рынку, и за это тоже придется платить. И сейчас очень многие покупают квартиры у застройщика именно под сдачу. Заселившись в таком доме можете обнаружить, что половина дома квартиранты, и дополнительно что-то решить (видеонаблюдение поставить или еще что) они просто не захотят по причине того, что они квартиранты и им ничего не нужно.
Поэтому если есть деньги на сданную квартиру (а некоторые продают в новостроях квартиры после строителей), то лучше брать ее.

Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter
Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter
координально
на сколько
не плохие
«не адекватно»
не смотря
дательный
не просто
не уважение
обратно-пропорционально
напрастными

ну и пунктуация в 30-40 местах.

Идёте к застройщику, когда дом уже сдан или, когда остался месяц-два до окончания стройки. Там постоянно кто-то отказывается или не может платить, поэтому квартиры, которые были куплены вначале, зачастую хорошие, снова выставляются на продажу.

приглашаю всех проинвестировавших или интересующихся в телеграм чат t me joinchat/FyP84RBhaUWKJIR77HPOLQ

Извиняюсь за введение в заблужение — ссылка выше для обуждение жк westhouse

Власне питання — чи реально взагалі зараз якось купити квартиру? Може якісь є програми молодіжні? Або, може, варто вкластися у новобудову? Хто в курсі, як думаєте? Якщо хтось брав такі квартири, скільки приблизно виходить в місяць виплата?

Реально. Влаштовуєтесь на роботу з норм з/п, скирдуєте пару років по пару куо в місяць. Купляєте пусту коробку в зданому домі з документами. Потім ще пів-року чи рік робите ремонт з регулярними перевірками, які проклали труби і кабелі. От і весь алгоритм.

програми молодіжні

забудьте.

варто вкластися у новобудову

тільки в повністю здану, зареєстровану в держреєстрі.

3000$, скирдуєте два роки, маєте на виході 40 000$, за ці бабки вже можна взяти нормальне двокімнатне б.у. на лівому березі, або хрущ десь на правому.

Я вот на Осокорках живу. Мне левый берег нравится больше. Думаю, что будущее за ним. И тут будет больше офисов открываться. На правом, особенно в «центра» вообще ничего не нравится.

Нужен совет по поводу покупки квартиры в Киеве.

Сейчас мне 20 лет, через пол года выпускаюсь с университета. Родители уже длительное время уверенно топят за покупку квартиры, и в принципе я с ними согласен(Зачем каждый месяц платить кому-то мин. 300$).
Может кто посоветовать хороший новострой с более-менее развитой инфраструктурой и нормальной комуналкой? Интересует однушка 38-45 м2 по цене около 20$к. Район не важен, но желательно <25 минут пешочком к метро.

Народ, а подскажите плиз, что лучше: однушка-студия на Глубочицкой или полноценная 1к-квартира на Каховской (левый берег, 1.5 км до м. Левобережная) ? Расклад такой, что если я женюсь, то буду жить с женой в квартире, если нет — то сдавать в аренду.

Настоящий украинский сыроед покупает две квартиры. Однушку на случай если он женится, и студию — на случай если не женится.

Жениться в однушке? сэр знает толк в извращениях.

Ну а че? Пока не форкнется, можно хоть впятером там жениться, была бы достаточно большая и крепкая кровать!

если есть крепкая кровать — зачем жениться? :-)

Студия в Киеве понятно что лучше.

Хата в львівському кварталі звісно (чи що там), тому що це дуже зручний район для проживання. Сам на ньому (районі) живу вже багато років.

Место хорошее, но нужно внимательно их форум читать. Что-то там застройщик чудить начал последние год-полтора.

вообще такое впечатление что за каким то хуем посмотрел фильм Кустуницы — цыганы, песни, продажа квартир с котлована. Полезно временами окунаться в реали родины, полезно.

Только аренда, только хардкор?

да свое жилье давно, что вы... При покупке которого все было сильно более прозрачно ( но заметно больнее по деньгам естественно)

А подскажите плиз такое. Многоэтажка еще строится, но я уже выбрал квартиру в ней по приемлемой для себя цене (смотрел прайс на сайте застройщика). Сейчас есть 75% суммы, но там при оплате 50% — скидка. Так вот, что нужно делать дальше? (не только для того, чтоб купить квартиру, но и чтоб не лохануться)

Идешь на форум domik.ua и realt.ua и перечитываешь все про твой дом. А также дома застройщика за последние пару лет (бегло).
Важно понимать, что пока ситуация стабильная, будут достраивать все и все (ну кроме откровенных кидал). А вот кризис маштаба 2008-го переживет где-то половина застройщиков (на мой субъективный взгляд).

Народ, скажите плиз, я правильно понял, что в уже сданном доме продаются квартиры или не ликвид (первый, последний этаж) или за бешенные деньги?

Нет, еще большой метраж обычно покупают последним

Не правильно. И не за бешенные деньги.
Открываете сайт лун-новостройки, выбираете там по году сдачи.
3-комнатные вообще мало берут, даже в пригороде.

последний этаж — неликвид?
*рука-лицо*

первые 2-3 этажа обычно не жилые

цэ ж пентхаус, ну!

есть определенные пункты по поводу первых и последних этажей
первый этаж — подвал со всеми вытекающими, но нет зависимости от лифта и реже взламывают двери квартир
последний этаж — зимой охлаждается сверху, летом нагревается оттуда же (конечно все зависит от наличия технического чердака). В случае протечки крыши — еще тот гемор чинить общественную собственность

В случае протечки крыши — еще тот гемор чинить общественную собственность

На крыше обычно котельная находится, не все так однозначно

да, разные типы построек

(конечно все зависит от наличия технического чердака)

какой лох купит себе пентхауз :-)

который может на него заработать, кмк :)

Какой лох кто может на него заработать купить пентхауз в Киеве?

у вас шото со спряжением глаголов не то... поэтому я не могу распарсить

Купить пентаус в киеве это была SEO реклама
Просто ссылка где-то потерялась

Перший поверх як правило дорожчий тому що продається коммерсам.

Все правильно понял.
Нормальные варианты 1 и 2к раскупаются, как правило, в первые пару месяцев продаж. И естественно цена растет по мере готовности дома.

Вообще, по своему опыту я бы не советовал покупать квартиры напрямую у застройщика. Если есть деньги лучше купить такую же в уже сданном доме. Почему? Есть множество нюансов. Например, проверить качество самого строительства. На этапе стройки вы никак его не проверите. Но это лечится. Например, в моем новострое все стекопакеты Рехау просто пришлось выбросить, т.к. никакой регулировке они не поддавались, потом прилось полностью проштробить все стены, т.к. без этого ветер гулял по всей квартире. Без этого ценник на отопление зимой возрастет в несколько раз. Но это относится к тому, что можно решить за свои деньги. Но есть такие нюансы, которые не решить ни за какие деньги. Например — лифт. Вам поставят дешевый лифт, который будет через день ломаться, и это будет проблемой всего дома, которую не решить. Кроме того, после того как дом сдан в эксплуатацию вам могут навязать свой ЖЭК. У которого тарифы будут не такие как у всех, а «элитные». Некоторые застройщики запрещают вход интернет и телевизионных компаний, разрещая вход только своим с ценником x2 или выше по отношению к рынку, и за это тоже придется платить. И сейчас очень многие покупают квартиры у застройщика именно под сдачу. Заселившись в таком доме можете обнаружить, что половина дома квартиранты, и дополнительно что-то решить (видеонаблюдение поставить или еще что) они просто не захотят по причине того, что они квартиранты и им ничего не нужно.
Поэтому если есть деньги на сданную квартиру (а некоторые продают в новостроях квартиры после строителей), то лучше брать ее.

потом прилось полностью проштробить все стены

А как вы проверите такие вещи не пожив в квартире?

Кроме того, после того как дом сдан в эксплуатацию вам могут навязать свой ЖЭК. У которого тарифы будут не такие как у всех, а «элитные».

Читал на домике что люди собирались и с боем/судами обязывали застройщика провести конкурс на выбор ЖЭКА. Это конечно процедура не быстрая но если вы не инвестируете в Riverside, Kan development или status group — то создать свой ЖЭК вполне реально

И сейчас очень многие покупают квартиры у застройщика именно под сдачу

Так уже в зданном доме тоже будет куча квартир под сдачу.

Мне кажется основной плюс покупки квартиры в уже сданном доме в том что дом уже построился, но проблемы с ЖЭКОМ, усадкой дома, соседями остаются

Проблема в том, что мало кто желает создавать свой ЖЕК. У каждого своя работа и найти желающего стать главой ОСББ очень сложно. А без этого нет смысла затевать бодания с нынешним ЖЕКОм. Даже если такие желающие найдутся, то на N лет бодания в суде обеспечены. ЖЕК специально будет затягивать в судах принятие любого решения (есть даже специальные юристы для затягивания дел). Кроме того, за все суды инициативная группа будет платить со своего кармана, а вот ЖЕК будет за это же платить с денег жильцов!
Проверить все вещи можно задушевно поговорив с консьержкой, они в курсе всех проблем. А вы уже думайте, как ее разговорить.

Сейчас распростронена практика нанимать управляющего ОСББ, который будет заниматься всем за соответствующую плату.
Такие люди обычно являются управляющими по нескольким домам, могут в любой момент предоставить акты выполененых работ, предоставить отчетность куда направляются ваши деньги.
Так же в любой момент вы можете расторгнуть с этим человеком договор.

Проблема в том, что мало кто желает создавать свой ЖЕК. У каждого своя работа и найти желающего стать главой ОСББ очень сложно. А без этого нет смысла затевать бодания с нынешним ЖЕКОм

Так получается что наличие своего ЖЕКа у застройщика это плюс? Вы как бы противоречите сами себе

Проверить все вещи можно задушевно поговорив с консьержкой, они в курсе всех проблем. А вы уже думайте, как ее разговорить.

Я прям так и вижу как коньерж вас водит по дому и рассказывает все косяки строителей, особенно если у застройщика свой ЖЕК

Самый большой плюс — это купить квартиру в доме, где с точки зрения ЖКХ все устранено, а не ведутся бои за то, кто на себя перетянет одеяло.
А про консьержа — учитесь общаться с людьми — это может предостеречь от многих неразумных действий.

учитесь общаться с людьми — это может предостеречь от многих неразумных действий.

Золотые слова. Обычные люди, которые живут в интересующем месте, бабки на лавках, консьержка или стороители могут рассказать довольно занятную информацию.

Пацанчик ты под кем будешь?

После «Пацанчик» идет запятая (см правило «предложения с обращением»). Сори, но такая безграмотность сильно режет глаза и отвлекает от смысла текста, который у вас довольно хорош.

Та да, беда с запятыми :(. Таки надо перечитать текст и поправить

потом прилось полностью проштробить все стены, т.к. без этого ветер гулял по всей квартире

можно подробнее, как штробление стен помогает от сквозняков?

Расштрабливаются все стыки и потом все замазывается заново, уже «для себя», а не «для инвестора».

вы ж понимаете что цена квартиры в сданном доме — это х2 стоимости от цены котлована

Более того, квартир в продаже может уже и не быть.

Такого вже давно немає.

Я бы сказал по другому: стоимость воздуха-пустышки — это x0,5 от стоимости квартиры.

вклад в квартиру на этапе стройки — это инвестиция. С таким же успехом можно вкладываться в биткоины, депозиты, валюту и т.п.

а если ещё и в азино 777 или 1xbet вложиться......

Те саме може бути і в зданому будинку

Спасибо, информация очень полезная . Насчет "

так же хотел написать про каждый ЖК отдельно но не уверен на сколько сейчас информация актуальна

" актуальна, я бы с удовольствием почитал

да, но как по мне так нет таких тонких моментов ... но все равно спасибо!

Там хорошо описаны схемы инвестирования, риски, советы инвесторам

Стройки описаны в целом, но ей можно поставить плюс на то что она всегда пишет про наличие документов

есть застройщики которые готовы вести диалог и готовы брать на себя обязательства как и по срокам, так и по штрафам

Вы находили реальные прецеденты выплаты штрафов за задержки инвесторам?

Статья отличная, только я чот не понимаю, а где же омрияни хрущи по 30-40к про которые так любят пейсать на доу («Отложил зп за год и купил жилье») — в статье мелькают какие-то совсем другие цифры типа 100к))

Гостинку за 10к бери — не прогадаешь!

Сама не так давно покупала квартиру: 100к — это цены десятилетней давности. Хрущи сейчас около 30 — 40к и стоят

Статья отличная, только я чот не понимаю, а где же омрияни хрущи по 30-40к про которые так любят пейсать на доу («Отложил зп за год и купил жилье») — в статье мелькают какие-то совсем другие цифры типа 100к))

Запросы выросли, чтоб их...

У Львові двушка в котловані 70+ квадратів = 35-40к

Хрущи уже давно от 20 :)

Недавно один строитель, который занят в данное время на ТРЦ на Героев Днепра, прямо над метро, сказал, что не купит жилье ни в одном из новостроев. Качество материалов и работ такое, что хорошо, если эти дома будут пригодны к использованию хотя бы через 10 лет. А то и меньше. А по поводу разрешительных документов, их нередко приобретают уже в процессе строительства объектов )) Это бизнес. В самом плохом смысле.

Т.е. будки, построенные в 2008, скоро развалятся?

Стобы не ходить далеко за примером. На печерске есть мажорная постройка, так называемая «Веденка». У них свой ЖЭК изначально. Так вот насальник жэка как-то сказал,что если бы он принимал объект, то он бы принят не был. При монтаже водоканализационных систем использовались какие-то бу трубы, старые-ржавые. И это только то, что доступно глазу. А это, напомню, элитное жилье. И там на внешней стороне стен со стороны двора, уже есть трещины. Зданию не больше 20 лет, наверное.

Нереперезентативная выборка.

При заселении выборка уже не будет иметь никакого значения.

Помню, лет 8 назад в новостях показали товарища, купил квартиру в новостройке на Оболони. А через пару месяцев оконная рама выпала. Сама.

а в одном доме советской постройки — однажды выпала целая стена в квартире, потому что эту панель не приварили
feel the difference

Те не надо печалиться когда выпадает рама. В совке стенки выпадали и люди жили!

нужно понимать, что совок по уровню абсурда/дебилизма — не переплюнуть

Не будет секретом тот факт, что уже на утвержденном чертеже дорисовывают этажи. Как это скажется на прочности здания, на его устойчивости на неподходящем уже для здания фундаменте и на не рассчитанном для такой нагрузки грунте, думаю рассказывать не надо.

Не, ну я тоже знаю много хохм с доп.этажами, у строек Войцеха.
Можно, для начала, искать будку в уже сданном доме, с норм. документами.

Звідви ви будете знати скільки поверхів планувалося на етапі фундаменту?

Не будет секретом тот факт, что уже на утвержденном чертеже дорисовывают этажи. Как это скажется на прочности здания, на его устойчивости на неподходящем уже для здания фундаменте и на не рассчитанном для такой нагрузки грунте, думаю рассказывать не надо.

Украинские стандарты строительства (вернее еще союзные, так как своих Украина не вводила), настолько пессиместичны, что можно добавить порядка 30% этажности без риска повреждения или смещение фундамента. В союзе знали, что при стройке будут воровать и халтурить, поэтому заложили запас прочности на это в требования стандартов.

все стандарты уже давно украинские и довольно сильно отличаются от советских, и в лучшую сторону, умник.

Алексей, во-первых, я говорю проверенную информацию. А воо-вторых, не нужно хамить

плохо проверенная.
такой подход — а, проектировщики там все равно запас заложили — это как в айти хуяк-хуяк и в продакшен.
потому что нету никаких запасов, а есть статистика распределения качества материалов, работ, качества эксплуатации, нагрузок итд итп. и исходя из распределения этих величин выработана методика расчета чтобы дом не упал с вероятностью 99,9999%.
а если мы докинем три этажа — вероятность станет 99,999%, а если миксер застрянет в пробке на четыре часа и из-за этого привезет бетон В12 вместо В20 то станет 99,99%, а если на этаже четыре квартиры поставят джакузи двухкубовые, то станей 99,9%, а если жек забьет болт на текущую трубу в подвале, то на некоторых типах грунтов вероятность станет 99% даже если со всем вышеперечисленным было все ок. а еще прораб может заморозить бетон, а летом пересушить. а прочность кирпичной кладки отличается в два раза в зависимости от того клал ее каменщик шестого или третьего разряда. А еще в районе Киева раз в сто лет случаются четырехбальные землятресения, а раз в 25 трехбальные.

Потому да, можно сказать, та хули те три этажа, но если несколько неблагоприятных факторов сойдутся вместе, то будет ой.
при чем ой это не обязательно полная катастрофа, это действительно редко бывает, но трещина по фасаду может быть запросто и из-за этого продать квартиру в таком доме потом будет очень сложно

а еще помню забавный кейс на строй форуме обсуждали — чувак вырезал нишу под телефон в несущей колонне, перерезал две арматуры из четырех, и уменьшил сечение на 50%. повезло что над ним было только два этажа.

У меня кейс этажом ниже — чуть затопили соседей ниже (у них еще ремонт).
У соседей претензий нет, просто приглашают глянуть, где течь. Захожу в комнату и вижу картину — окно, рядом с ним несущая часть стены (около 1,5 метров), через нее идет штраба с мою руку толщиной и выходит на ненесущую часть стены. Замираю на пару минут, потом идет диалог с соседкой:
— а что это у вас такое интересное в стене?
— это прораб кондиционер вешает подальше от окна, чтоб несущую стену не трогать
— так вы ее уже нехило тронули
— эээ... действительно...

можно добавить порядка 30% этажности без риска повреждения или смещение фундамента

Это-то да. Но вот напорные насосы для воды и отопления, а также лифты зачастую об этом не знают. Щитовым на входе в дом тоже зачастую не нравится возросшая в 1.5 раза от проектной нагрузка. А тратить целый этаж посреди дома под техэтаж у нас как-то не принято.

тут автор упомянул польшу. с одной стороны после принятной не так давно Ustawa deweloperska(закон о взаиотношениях девелопера и покупателя) этот рынок перестал быть диким.

с другой стороны не все так сладко:

— фирмы-прокладки с уставным капиталом размером в цену одной квартиры, созданные под одну конкретную стройку

— продажники вообще не заинтересованы вам что-то продать. по телефону вяло отвечают, типа лучше в офисе лучше встретимся, в офисе бодро щебечут. но если задавать свои вопросы то ответов как правило не будет, потому что нужно узнавать у архитекторов, юристов и еще хз кого. если после встречи несколько раз позвонить напомнить то ответят на почту на ранее заданные вопросы, но не факт. не представляю как можно что-то удаленно решить

— дома это отдельная песня, зелени ровно столько сколько минимум должно быть по закону, ни кустиком больше. все остальное паркинг. фасады утеплены пенопластом, а киеве если верить лун то везде минеральной ватой. пенопласт если кто не в курсе при горении выделяет такой ядренный дым что отруб будет после пары вдохов. окна везде однокамерные и чтобы они соответсвовали нормам теплосбережения внутрь камеры напускают аргон, который имеет тендецию со временем улетучиваться, ну и с трубами внутри квартиры — многие трубы проведены наружу а не внутри стен. и ладно в кухне под раковиной а ванной что хотите можете с ними делать и как угодно прятать но в стены убирать нельзя(акустические нормы не позволяют убирать в стены, а стремление наварить не позволяет сделать стены толще)

вообщем везде где закон не регулирует девелопер попытается обуть вас путем удешевления всего чего только можно

+ закон таки работает. права инвестора неплохо защищены. закон связал девелоперов по рукам по мношим пунктам и покупатель может чувствовать себя защищенным. но девелоперы используют любый щели в законах чтобы хоть немножечко своих клиентов обвести вокруг пальца. и тут в игру вступает отдел защиты прав потребителей. Если даже чего-нет в законе. то любой пункт договора можно оспорить в этом отделе. И если жалобу одобрят и этот пункт договора внесут в реестр неразрешенных, то такой пункт автоматом станет недействительным во всех уже подписанных договорах всех девелоперов. например: раньше часто был пункт что покупатель в установленный срок обязан сделать ремонт в купленной квартире иначе лишается гарантийных обязательств. если же девелопер опоздает со сроками реализации то выплачивает какие-никакие компенсации. коллега с работы получил ~20.000злотых($6000) за задержку назначенной даты сдачи квартиры на 8 месяцев

+ схема 30/70 или даже 20/80 а то и 10/90. стоим понимать что строят все деволоперы не за свои и даже не за деньги покупателей, а основном в кредит. и этот кредит к слову висит на покупателях квартиры пока эта квартиры не станет полноценной независимой единицей, юридический процесс окого полугода занимает

+ высотность. таких свечек как в киеве не выгоняют. в основном 5-7 этажей. чем дальше от центра тем ниже этажей. это не добрая воля девелоперов а нормы городского плана развития. в тех районах где разрешают строить больше строят и 14 и 20 этажей

+ доступная ипотека, но тоже не без нюансов в виде плавающей базовой ставки(сейчас 1,7% годовых а дальше как рынок покажет). постоянная ставка есть не во всех банках, существенно дороже и на максимальный срок в 5 лет после которого опять таки плавающая

+ схема 30/70 или даже 20/80 а то и 10/90. стоим понимать что строят все деволоперы не за свои и даже не за деньги покупателей, а основном в кредит. и этот кредит к слову висит на покупателях квартиры пока эта квартиры не станет полноценной независимой единицей, юридический процесс окого полугода занимает

То есть кредит берется не застройщиком а «инвесторами»?

застройщик в моем понимании это тот кто строит. по-польски wykonawca.

кредит в банке берет deweloper и платит застройщику по мере выполнения работ

покупатель ака инвестор платит девелоперу свои собственные или кредитные деньги за квартиру. причем если покупатель берет ипотеку в том же банке где кредитуется девелопер то может получить более выгодную процентную ставку. по окончании строительства инвестор доплачивает оставшиеся 10/20/30 % девелоперу. а девелопер рассчитывается по своим кредитам с банком.

но вот если он по каким-то причинам девелопер не сможет рассчитаться с банком то это будет уже головная боль инвесторов. пока квартира не передана в собственность, то они должники по всему объекту строительства. и если стройка закредитована на 100м а фирма-прокладка имеет уставной капитал на 500к то в случае банкротсва банк пойдет к инвесторам. пока таких случаев не было. но you never know

— фирмы-прокладки с уставным капиталом размером в цену одной квартиры, созданные под одну конкретную стройку

Есть и такие, но в то же время на рынке есть фирмы с многолетней репутацией и десятками сданных объектов .

ну и с трубами внутри квартиры — многие трубы проведены наружу а не внутри стен. и ладно в кухне под раковиной а ванной что хотите можете с ними делать и как угодно прятать но в стены убирать нельзя(акустические нормы не позволяют убирать в стены, а стремление наварить не позволяет сделать стены толще)

Возможно зависит от застройщика, но у меня например нет ни одной трубы проведенной снаружи стены. Само качество внутренней отделки выполняемое застройщиком довольно высокое — стены готовы под покраску, пол под укладку ламината/доски — ничего ровнять переделывать не надо.

фирмы с многолетней репутацией и десятками сданных объектов .

ну так вот эти самые фирмы и создают прокладки под посторойку конкретного объекта. и договор подписываете с этой прокладкой

например есть надежная и проверенная фирма Zajebisty Deweloper SA, а договор у вас будет Zajebisty Deweloper IX sp z.o.o

трубы прокладывают снаружи не потому что криворукие а потому что так дешевле всего обеспечить акустические нормы

ну так вот эти самые фирмы и создают прокладки под посторойку конкретного объекта. и договор подписываете с этой прокладкой

Возможно что такое имеет место быть, но не следует обобщать и утверждать что это повсеместная практика. Например те крупные застройщики с которыми я общался не предлагали никаких фирм-прокладок в договоре.

трубы прокладывают снаружи не потому что криворукие а потому что так дешевле всего обеспечить акустические нормы

Это понятно. Но опять таки не стал бы утверждать что это повсеместная практика. Я такого например вообще не видел, а новостроек пересмотрел немало.

Но все равно, я так понимаю что плюсы перекрывает минусы, если сравнивать с Украиной

Спасибо за отличную и полезную статью! Получше будет чем пятничная травля в школе...

мало того, мне еще 10 квартир в Софиевке нужно продать а пост просто скрытая реклама ;)

тут же про квартиры в Киеве речь вроде :-)

для понаехавших,
Киев, это такой небольшой участок земли на правом берегу Днепра. Границы — примерно Подол-Печерск-Соломенка.

так це шо, за МКАДом ?

Интеграл буд (демиевская, нивки парк) — .

ИнтерГАЛбуд — те еще хитрож..пики. По личному опыту покупки у них жилья. Много где «экономят». Короткий пример — вытяжная вентиляция на самом деле втяжная и иногда втягивает в квартиру снег или запах борща соседей.

Менеджеры интегралбуда подтянулись?

Можем обговорить заодно проблемы ромбовидного наследования :)

проблемы ромбовидного наследования

С++ в дупу

переведи.
в мене склалося в раженя, що ромбонаслідування — геморне місце приплюснутих, люблять потерендіти про свої болячки, даже в темі про нерухомість

Слухай, а тебе, як вже польску вивчившего, в Амазон Гданський не кличуть?

колись кликали, навіть на їх івент в Кишеневі чи Києві,
але я шото очкую (та й не люблю 5 рівнів співбесід тіпа Гнусмана)
скажімо так, ще не дозрів достатньо, щоб з своїми недохрестами позоритися в такій іментій конторі на співбесіді.
та й по баблу не ясно, може як в лідерів 6...8К злотих на руки + честь працювати в Амазоні

счєтай, що я поки що «откинувся» з вашей толерастной зони Гейропи в Дике Поле на волю, а там буде видно, може піду на другу ходку

То ваше особисте геморне місце, бомбалейло навіть в темі про нерухомість.
Я так розумію, це щось дуже особисте.

Можем обговорить заодно проблемы ромбовидного наследования :)

dou.ua/...​rums/topic/22997/#1277065

То ваше особисте геморне місце, бомбалейло навіть в темі про нерухомість.
Я так розумію, це щось дуже особисте.

dou.ua/...​rums/topic/22997/#1277274
Pavlo Pavlo сам собі поставив діагноз

Алмазна проблема — це до питання про причетність до Інтергалбуду.
А вибухнуло саме в вас)))
Совпадєніє? Нє думаю.

в Інтеграл буда проблема піраміди, а не олмаза

Да как раз занимаемся.

Правильно. Он хоть не герметичный, но эффект должен быть.

От обратной тяги он особенно не спасет.
Ну да, задувать не будет, но ведь выдувать тоже.
Нужно искать и устранять причину обратной тяги (скорее всего что-то с окончанием трубы на крыше).

Ну так вытяжку.
Вообще в таких случаях часто начинаются разговоры про крышу и мудацкого застройщика. При этом часто причина — перенос у соседей кухни на место санузла. И установка у них кухонной вытяжки на узкую санузловую вентшахту.

обратная тяга может быть от приоткрытого окна, от негерметичности входной двери

Нет, в вытяжке давление должно быть всегда ниже.

Это да, но канал вытяжки ведь общий. Если в квартире давление при порывах ветра скачет и есть куда выйти воздуху, то может быть заброс порций воздуха, идущих с нижних этажей. У меня такой выход воздуха это негерметичная входная дверь. Из-за неё при порывах ветра обратный клапан в кухне хлопает. Закроешь дверь в кухню и клапан перестаёт тарабанить.

Получается, что парадное само по себе более мощная вытяжка. Прикольно.
Кстати во многих советских панельках вытяжки были индивидуальные. Здоровенный бетонный короб, где к каждой квартире шла отдельная небольшая квадратная труба.

По планам так и должно быть. Четрые метра вверх, потом обьединяются.

по поводу запаха борща — вспомнилась реклама про кофее и как ароматом всех завлекают))

Вам правильно говорят за обратный клапан. Мне он решил аналогичную проблему. Поставить очень просто. Но иногда может хлопать от порывов ветра.

Зачем покупать хату на первичке (этапе строительства)?

не надо откладывать. пару месяцев — у тебя есть 30%, остальное платишь не спеша в течении года-двух с зарплаты.

Не понял вашей мысли. Во-первых, вам все равно придется ждать пока построится и сдатся дом (а то и на усадку нужно дать время). Во-вторых, неспешная оплата — это либо кредит либо рассрочка. И то и другое выходит дороже, а доступа к квартире нет все равно. В-третьих, риски.

не надо откладывать. да и когда деньги лежат мертвым грузом в тумбочке — как-то стремно.
я конечно встречал людей способных 100к наскидировать, но это точно не мое. сложно себе отказать в новой машине например.

Чисто по себе —
1. без рассрочки в тумбочке наскидировалось примерно 25к за год.
2. после покупки квартиры — в рассрочку ушло ~70к в следующий год.
Вывод — наличие обязательств помогает.

А, ну ок, т.е. причины чисто психологические.

P.S. а это идея для стартапа: помогать людям наскирдовать 100к

и в стройке дешевле. %10-20 экономии все таки получится. но риски какие-то тоже есть конечно.

Попробуйте найти 40-45м2 в районе ~$30-35 тыщ в новом доме на вторичке, и такую что бы это не было агенство, что бы было все хорошо с документами, и что бы квартиру можно было «легально» купить без черных схем

Может быть это реально но у меня не получилось

В ХХ была такая контора «ЖК Набережный квартал», которая просила смешные деньги на этапе строительства. А в итоге: www.youtube.com/watch?v=vac7ZGVIwXo

Тю, это же 800$ за квадрат. Обычная цена квартиры бизнес класса в ХХ.

Плюс ремонт и того $1000/кв получается

Плюс ремонт и того $1000/кв получается
и того $1000/кв получается
$1000/кв
Плюс ремонт
$1000/кв

ЛОООООЛ

Йа уполз падстол

Меня весит тот факт, что вы считаете, что ремонт — это дешево

Ну в новостройке кстати он дешевле чем на вторичке.

Всмысле? И там и там пустая бетонная коробка

В смысле пустая коробка? ото опять же только в случае если ты купил квартиру в новопостроенном доме в котором никто до этого не жил и не ремонтировал. Но какая же это тогда вторичка то?

Вторичка — это все то, что уже есть (т.е. сданная недвижимость), первичный рынок — это инвестиции в обещания застройщика построить эту недвижимость.

Покупая готовую квартиру, у вас нет риска того, что застройщик ее не сдаст (т.к. он ее уже сдал).

ото опять же только в случае если ты купил квартиру в новопостроенном доме в котором никто до этого не жил и не ремонтировал.

В этом и весь профит-то! Я купил квартиру, в которой ни разу не было ремонта (т.е. строительное состояние), но при этом не было риска того, что застройщик обанкротится и лопнет.

Отнюдь не всегда.
Новостройки имеют свойство давать усадку, окна-двери от строителей обычно отправляются в тот же мусорник, что и на вторичке, риск быть залитым по причине криворуких сантехников у соседа сверху выше.
Главный плюс вторички — если деньги закончились, в ней можно год-два перетерпеть с ремонтом.
Главный плюс новостроек — новые и по человечески сделанные коммуникации.

Главный плюс новостроек — новые и по человечески сделанные коммуникации.
риск быть залитым по причине криворуких сантехников у соседа сверху выше.

Имелись ввиду общедомовые, разумеется.
Например — в старых однотрубных системах отопления достаточно ровно одного криво замененного радиатора, чтобы заблокировать весь стояк на одну или несколько комнат. В новых домах с горизонтальной двухтрубной разводкой такое маловероятно. И т.п.

Ну і плюс первинки — не буде(не мало б бути) алкашні в під‘їзді

Это такое... Ибо среди «пацанов с бабками» такие экземпляры встречаются, что алкаши могут ангелами показаться.

Это такое... Ибо среди «пацанов с бабками» такие экземпляры встречаются, что алкаши могут ангелами показаться.

Это больше характерно для премиум и элит сегмента, сомневаюсь что такие кадры могут быть в эконом-новостройках.

Сильно, кстати, зависит еще от размера дома. Если это небольшой клубный квартир на 20-40, то действительно обычно народ будет вменяем. Но если 40-этажный муравейник (как очень застройщики любят сейчас), то вероятность наличия неадекватов весьма высока.

От половины до полной стоимости квартиры (с учетом мебели и прочего)

Обычная цена квартиры бизнес класса в ХХ.

На Салтовке?

Ботсад/23его

От тысячи за метр квадратный. В двух новых домах возле Дома Проектов вообще 1350.

Там уже раскупли все, вроде, возле Дома Проектов.

Нет: avantazh.ua/...​t/zhiloj-kompleks-klyuch

И наверняка что-то есть у перекупов.

Ага появились двушки, спасибо, осенью смотрел не было, место шикарное, цена конечно...сотка за двушку в 75 метров.

Я купил за 780$/м2, походу за два года цены выросли

Ремонт за $200 000 уже сделали или пока что еще копите?

Чтобы делать ремонт, необязательно копить всю сумму. Вот мой вам совет: распишите план трат (с указанием всех-всех элементов) и поступлений, плюс имейте запас на различные риски. Будет понятно что и как, и в каких местах нужно будет урезать хотелки

40-45м2 в районе ~$30-35 тыщ в новом доме на вторичке

это и для стройки как-то совсем мало. наверное совсем спальные районы.

Знакомый взял 39кв за $24000 (14500 грн/квадрат) в жк академпарк летом. И это не первый этаж. У меня была тоже возможность взять но я не поверил и думал что строить там будут очень плохо. Не так давно ходили с ним на просмотр так разницы между бизнес классом геоса и эконом класса укрбуда я просто не заметил. Укрбуд даже показался солидней, разве что кол-во лифтов проигрывает бизнес классу геоса.

укрбуд — с паркингами сложности, задержки, изменение проекта во время строительства. и не было нужной квартиры с террасой в наличии :-) но вроде всегда достраивают.
Геос — вроде хорошие по качеству. У той же Ковальской выигрывают на голову. хотя может от дома зависит.

с паркингами сложности, задержки, изменение проекта во время строительства.

Вы сейчас прям описали 99% строек в киеве.

не совсем.

— соберите все свои хотелки и поймете что на вторичке не так много жилья вписываются в эти критерии (норм подъезд, рабочий лифт, отстутствие перебоев с горячей водой, более менее обустроенная местность рядом, наличие спортзала/норм магазина/кафе, удобная планировка, отсутствие необходимости делать кап ремонт)
— 60% вторички которую вы найдете на лун.ua или авито — это реалтеры и по факту вам будут продавать другую квартиру
— будьте готовы ехать смотреть в неудобное для вас время на через весь киев что бы посмотреть квартиру немного подходящую по вашему описанию
— в момент покупки цена на квартиру резко поменяется тк вот вот другой клиент ее готов купить но если вы заплатите больше то квартира достанется вам
— сложность проверки того что квартира не находиться под арестом, что она не имеет двух хозяев, что квартиру не забирал банк за долги по ипотеки и тп.

Как-то меня реалтер заманил посмотреть потенциальную квартиру по хорошей цене, вот только проблема там была в том что дом построенн незаконно и были определнные сложности с горячей водой, светом и тп. Хотя у владельца на руках были документы права собственности. Это все занимает кучу времени и средств. Достойную квартиру найти, наверное можно, но не уже очень не просто.

соберите все свои хотелки и поймете что на вторичке не так много жилья вписываются в эти критерии

Столько же, сколько и на первичке, только на вторичке все видно, а на первичке лотерея

60% вторички которую вы найдете на лун.ua или авито — это реалтеры

Да, и? Можно пойти сначала к застройщику, может у него не проданные квартиры остались

и по факту вам будут продавать другую квартиру

Нет. Ну т.е. вам покажут квартиру, что в объяве, но если она не подойдет, будут предлагать посмотреть другие. Не вижу причин, почему это плохо

в момент покупки цена на квартиру резко поменяется тк вот вот другой клиент ее готов купить но если вы заплатите больше то квартира достанется вам

Я не сталкивался с подобными лохотронами. Более того, учитывая что квартиры малоликвидный актив, то можно пару тысяч вечнозеленых сторговать с продавца.

сложность проверки того что квартира не находиться под арестом, что она не имеет двух хозяев, что квартиру не забирал банк за долги по ипотеки и тп.

Ну если вбить данные на сайте минюста и заплатить 70 грн для вас сложно, то что вы делаете на сайте айтишников? Кстати, нотариусы это делают автоматом.

Как-то меня реалтер заманил посмотреть потенциальную квартиру по хорошей цене, вот только проблема там была в том что дом построенн незаконно и были определнные сложности с горячей водой, светом и тп. Хотя у владельца на руках были документы права собственности.

Ну вот чувак обжегся на первичке и показал как не надо делать.

Андрей я вам так отвечу — из того что я смотрел на вторичке в свой бюджет мне ничего не понравилось. Поэтому я выбрал новостройку

Ну если вбить данные на сайте минюста и заплатить 70 грн для вас сложно, то что вы делаете на сайте айтишников? Кстати, нотариусы это делают автоматом.

Я соглашусь с вами что новостройка это больше риск чем вторичка, но то что на вторичке риски небольшие .... банально гугление продажа квартир по потдельным документам, продажа квартир с обременением находит много интересного.
И в справках за 70 грн все было нормально.

Вариант купить у застройщика на вторичке не рассматриваете принципиально?

просто что бы понимали — 100realty.ua/object/373526450
продают за $120 000, я купил такой же метраж но по цене более чем в два раза дешевле

но по цене более чем в два раза дешевле

Уже со всеми ремонтами перепланировками?

Так а нафига мне их перепланировка?

Аскетичный ремонт — это половина стоимости квартиры.

Квартиры с ремонтом бывают двух категорий: либо застройщик делает ремонт для галочки (и еще нужно заплатить за то, чтобы его снести), либо это лакшери ремонт и итоговая цена в три раза выше пустой коробки.

блин, ну вот как сделать в 2к квартире ценой 100к, ремонт за 300к?
сусальное золото и лепнина?
50к, максимум который может быть.

Если под «ремонтом» Вы понимаете голую квартиру с черновой и чистовой отделкой — полностью согласен. Даже много будет. Но как только квартиру обставите мебелью\купите технику и др. необходимые для комфортного проживания вещи, так сразу стоимость возрастает до цены квартиры. Сам не верил, пока не проверил на собственном примере. И без сусального золота и лепнины, все самое необходимое и без понтов, но качественное.

ну, если относить все внутренности квартиры к цене ремонта — то сумма может быть любая.
а если отделка + мебель и техника по дефолту — то очень сложно выйти за половину цены квартиры.

ну, если относить все внутренности квартиры к цене ремонта — то сумма может быть любая.

Цена квартиры коррелирует с метражом, площади стен под отделку коррелируют с метражом, размеры мебели которые можно вставить тоже коррелируют с метражом, длины водопровода и электрики коррелируют с метражом. В итоге есть корреляция между стоимостью ремонта и метражом

а если отделка + мебель и техника по дефолту — то очень сложно выйти за половину цены квартиры.

Вы просто перенесли стоимость грязных работ (стены, стяжка, штукатурка, водопровод/канализация, возможно даже э/э) в стоимость того, что покупаете.

Я кстати тоже не понимаю вваливания непомерных денег в ремонт, одно дело не брать говно, но есть же любители свою двушку в хруще едвали ни под Лувр делать,это как про внешний вид так и дорогущую мебель и прочее.

Тут скорее вопрос о том, кто же будет покупать квартиру с ремонтом.

Особенно веселые варианты, когда продают 40 кв.м. в Ирпене, за 50к.
m.facebook.com/...​7554210548478&__tn__=*W-R

Неплохой ремонт кстати

В целом, неплохой.
Но мелочи типа мойки с плитой на одном углу, и 50к за мансарду == фейспалм.жпг. И таких предложений от сделавших ремонт — навалом.

а что там такого? вполне норм, купил сразу жить можно

dou.ua/...​rums/topic/20393/#1092772 хорошое обсуждение про вторички/новостройки

вторички/новостройки

Эээ, в любом банке вам скажут, что первичка — это инвестирование в ФФУ (т.е. этап строительства), а вторичка — приобретение уже готовой квартиры.

Дихотомия «вторички/новостройки» мне не понятна.

Первичка тоже разная бывает. Инвестирование в ФФУ — это больше к Киеву относится. А вот уже в 5 км от Киева — только хардкор, только имущественные права... :)

Ага, банк называется. Ну только надёжный конечно, специально для айтишников.

Ну так в момент сдачи дома квартиры дорожают... не знаю насколько, процентов на 20 точно, а то и больше. Исключительно из-за возможности оформлять собственность.

Чим розтермінування виходить дорожче кредиту? О_о

Ну типа заметно дешевле и планировка хорошая.

по цене разница с аналогичной вторичкой — примерно вдвое

с отремонтированной вторичкой, справедливости ради != голая хата от строителей. В ту что от строителей еще вложить надо. Справедливости ради 90 процентов ремонтов лютый колхоз (да-да я о новых ремонтах). А для ремонтов старше 7 лет это справедливо почти в 100 процентах случаев.

Бо дешевше

А ще можна вибрати поверх, інколи навіть планування.

Этаж с тем же успехом можно выбрать и в сданном доме

В сданном доме с вероятностью близкой к 100% выбора уже не будет. А если будет, то это значит что есть некие достаточно серьезные проблемы...

Обычно дурная идея указывать автору на ошибки, но, блин, чуть кровавые слезы не пошли. Автор с телефона что ли писал с автозаменой?

Заливать менеджеры могут всё, что угодно — но по факту сейчас конкретно в Киеве у застройщиков куча нераспроданного готового жилья. Поэтому человеку с деньгами спешить не надо.

Именно, и весь поинт моей статьи — не стестняйтесь требовать свои условия и добавлять пункт в договор которые дадут вам дополнительную защиту

не стестняйтесь требовать свои условия и добавлять пункт в договор

про требование изменения типового договора — было особенно смешно :-)
стало окончательно очевидно — автор недвижимость не приобретал

На падающем рынке, вообще спешить не куда

А де він падає?
У Львові бачу зростання ціни

по факту сейчас конкретно в Киеве у застройщиков куча нераспроданного готового жилья

потому что это все по большому счету — неликвид
нормального и по адекватной цене — нет в наличии

На кокос ЖК остановили выбор?

И мне тоже, пожалуйста

Извините, с Java разработчиками такой информацией делиться не буду

даже не знаю, что ответить)) Java это уже клеймо или как?))

с Java разработчиками такой информацией делиться не буду

це не потолерастному

Так де купили? :)

А вы точно на джаве не написали ни строчки?!

Да хотелось бы какое-то экспертное подтвеждение

Мне тоже можно? Я от джавы совсем далек.

это было давно и не правда)

а какой профит от этого мероприятия?
то есть насколько дороже такая же квартира в доме сданом три-пять лет тому назад?

Не убитую квартиру на вторичке до $100 тыщ найти сложно. По крайне мере у меня не получилось.

Возможно если взять убитую и сделать ремонт то выйдет дешевле. Но мне хотелось что бы и сам дом и территория была в норм состоянии

Советую глянуть на ЖК Відпочинок
Снимали там 2 квартиры — все очень круто. Лес, детские и спортивные площадки, закрытая территория. Из плюсов — за зиму ни разу не включали отопление (не было необходимости — дома теплые). Из минусов — маловато места для парковки, в часов 10 вечера место найти сложновато. Лучше сразу же купить место на паркинге.
До метро минут 10 пешком.
Работал удаленно — было отлично — воздух, есть где походить
Посмотрел на ЛУНе — есть квартиры до 100к

Во сколько там обойдется квартира 70кв/м? Я смотрел готовые новостройки, но везде было дороже $1000.
И надо сказать что Відпочинок не так уж близко до метро

За 1000-1100 за квадрат вибір поширше буде.

Не думаю. свыше $1000, $100-200 особо погоды не делают, нужно минимум ~$500 добавлять

Спасибо за историю. Советую рассмотреть возможность инвестировать в покупку квартиры в Domivka Coliving

Ради интереса — как у вас защишен инвестор в договоре? Штрафы за задержки?

Обычно «задаток» платится не девелоперу, а в третью независимую компанию (escrow) и лежит там до того момента пока дом не достроится, и не будет проведена сделка купли-продажи.

Соответственно, если девелопер решит слиться, то доступа к этим деньгам он не получит. Дальше, наверное, девелопер либо скажет что слился и escrow вернет деньги инвесторам, или инвесторы через суд должны будут доказать, что девелопер слился, и опять же escrow вернет деньги инвесторам.

Восени 2017 року в Україні теж з’явилися подібні escrow рахунки, тож можна очікувати на подібні схеми і у нас.
bank.gov.ua/...​h/article?art_id=60836607

в Украине это не работает потому как «деньги инвесторов уже вложившихся» идут непосредственно напрямую в оборотный капитал компании и соотв. на достройку того во что «вложился» «инвестор» при этом вполне возможна ситуация когда застройщик достраивает другие свои объекты а как раз «проинвестированный» «притормаживает» повлиять и управлять этим никак в отечественных условиях.

в Украине это не работает потому как «деньги инвесторов уже вложившихся» идут непосредственно напрямую в оборотный капитал компании и соотв. на достройку того во что «вложился» «инвестор»

Здесь по крайней мере то, что я видел — у застройщика на руках уже есть дофига кеша, еще немного он берет в банках в кредит и за счет этого строит.

Капиталисты империалисты эксплуататоры враги классовые!

а escrow не может слится с деньгами?

Конечно, может, и сливается.
Более того, тот же укр буд открыто говорит что ваши деньги они пускают на достройку своих предыдущих проектов. Те это пирамида и они даже не скрывают этого

Единственный 100% способ защитить себя как инвестора пока что есть только в Европе, это когда 70% оплаты производится в момент получения ключей от квартиры.

Более того, тот же укр буд открыто говорит что ваши деньги они пускают на достройку своих предыдущих проектов. Те это пирамида и они даже не скрывают этого

Прикольно, реальный МММ.

Единственный 100% способ защитить себя как инвестора пока что есть только в Европе, это когда 70% оплаты производится в момент получения ключей от квартиры.

В Сиэтле что я смотрел — инвестор рискует 10% или даже 5%, все остальное платится когда квартиру достроят.

Более того, тот же укр буд открыто говорит что ваши деньги они пускают на достройку своих предыдущих проектов.

чушь то не пишите, раз договор ФФС в глаза не видели

Мы про штаты или про Украину? В Украине, наксолько мне известно, таких схем нет. Когда появятся — будут сливаться регулярно.

В штатах слиться может, но при этом компания как миниму мпотеряет репутацию, которую нарабатывала последние 130 лет или больше.

это ж сколько времени надо было убить что бы всех объездить.
наглядный пример того, что богатство выбора — плохо :-)

который набросает идеальный договор со стороны инвестора

и что вы с ним делать планируете? под вас никто ничего менять не будет. бюджетный сегмент и так очень неплохо разбирают.

Будут и меняют, не нужно иметь философию что никто ничего менять не будет.

ну, у меня есть пара директоров-застройщиков в близком окружении — поэтому говорю не просто так :-) права качать можно при покупке квартир чуть другой ценовой категории.

Очень надеюсь что они скоро уйдут с рынка.

Потому есть застройщики которые более адекватно относяться к инвесторам и меняют договор под вас — собственно именно это я хотел сказать когда писал статью

>

при покупке квартир чуть другой ценовой категории.

Интересно что это за категория тк — тк я смотрел договора квартир по $2500/метр там было все даже хуже чем в бюджетном жилье

Очень надеюсь что они скоро уйдут с рынка

не думаю. они в премиум сегменте, и полезли в бюджетный только потому, что это сейчас выгодно — что не построишь, все будут выгребать. пока есть спрос — никто под клиента подстраиваться не будет. спрос уменьшится — можно будет обсуждать.

тк я смотрел договора квартир по $2500/метр

намного больше шансов, что вам пойдут навстречу с какими-то изменениями договора под вас.

не думаю. они в премиум сегменте, и полезли в бюджетный только потому,

perfect group?

что не построишь, все будут выгребать.

Вот уж не знаю, у меня сложилось ощущение что застройщик продает квартиры сам себе что бы потом выставить их на вторичном рынке. По крайне мере у меня было несколько раз что кваритра вроде как уходила а потом ее же предлагали купить по договору переуступки

намного больше шансов, что вам пойдут навстречу с какими-то изменениями договора под вас.

У меня были довольно простые требования:
а) четкая дача сдачи дома в договоре а не дача постройки
б) > 20% штрафа если застройщик не передает квартиру в мою собственность в течении 2х месяцев после сдачи дома
в) 10% штраф если застройщик затягивает стройку больше чем на 3 месяца

В премиум сегменте мне сказали что они могут поменять все кроме этих трех пунктов, готовы были говорить только по первому. Хотя я сильно не настаивал и общался только с одним застройщиком но мне показалось чем больше застройщик тем меньше он готов слушать свои мнения инвесторов

perfect group?

риверсайд. вторых в вашем списке нет.

Вот уж не знаю, у меня сложилось ощущение что застройщик продает квартиры сам себе что бы потом выставить их на вторичном рынке.

у меня один из вариантов ушел в недельный срок. купил на этаж ниже. когда через пол года пришла мысль купить еще и соседнюю квартиру, дабы объединить — оказалось что она уже ушла. хотя это была однушка за дурные, под 2кк, деньги.

а) четкая дача сдачи дома в договоре а не дача постройки

не все зависит от застройщика. на уровне города часто могут попросить пару лишних лямов. на ровном месте. прописать в договоре они могут какие угодно даты, но никаких 10-20% штрафов там не будет.

б) > 20% штрафа если застройщик не передает квартиру в мою собственность в течении 2х месяцев после сдачи дома
в) 10% штраф если застройщик затягивает стройку больше чем на 3 месяца

этого не будет, по причинам выше.

риверсайд. вторых в вашем списке нет.

в рыбальском, где риверсайд один из главных застройщиков — были готовы вписать 10% штрафы. По крайне мере менеджер говорила что это реально

не все зависит от застройщика. на уровне города часто могут попросить пару лишних лямов.

Пока вы инвестор и у вас есть деньги можно, и обязательно нужно, исправлять договор в вашу сторону. Застройщик не должен свои проблемы перекладывать на голову инвестора и если он не умеет работать по другому, то клиенты уйдут туда где условия лучше.

оказалось что она уже ушла. хотя это была однушка за дурные, под 2кк, деньги.

У меня была такая же ситуация — я позвонил партнерам которые были на сайте, через 30 минут квартира нашлась, правда этажем выше и дороже на 5%. Менеджер же по телефону уверял что таких планировок больше не осталось. Я более чем уверен что часть удачных планировок застройщик придерживает для вторички/лучших времен

этого не будет, по причинам выше.

Если этого не будет у риверсайда, то это просто означает что риверсайд идет лесом. Во всяком случае на стройпладках у них 3 человека что-то ковыряют и это не внушает доверия, то что они не хотят брать на себя ответственность в договоре и то что они хотят делать ребрендинг и менять название говорит о том что дела у них идут не лучшим образом => в них лучше не инвестировать

с ростом этажа и уменьшим метражности стоимость квадраты растет по формуле E=mc^2 где m это этаж а с это величина обратно пропорциональная площади квартиры)
У меня была такая же ситуация — я позвонил партнерам которые были на сайте, через 30 минут квартира нашлась, правда этажем выше и дороже на 5%.

Цікаво, а чому ціна тим вища, чим вищий поверх?

ну как же «видовая» :)

А, зрозуміло. :) Тільки коли ламається ліфт... :-D

Заради справедливості, за 4 роки в новому будинку ні разу ще не було зламано всі три ліфти. А якщо і зламається, то 2-3 рази пішки не буде критичною проблемою дістатися додому. Зате вид дійсно краще, повітря чистіше, шумів менше

от этажа зависит :-)
когда во всем районе отключали свет — я приезжал, смотрел на темный дом, и ехал ужинать туда где светло и тепло. пешком на 18 этаж — таки не вариант :-)

ступеньки — один из лучших тренажеров, зря)
а если еще и ударку тренируешь то тут даже спецом выходят по ступенькам погулять вверх вниз)
главное фонарик в сумке иметь)

не путай ’спецом тренироваться’, и нежданчик, когда у тебя одна мысль упасть в кровать и спать :-)

ступеньки — один из лучших тренажеров, зря)

Ага, особенно с коляской с 1.5 годовалым ребенком и парой кульков по 15 кило из супермаркета!

это уже силовое кардио

особенно с коляской с 1.5 годовалым ребенком 

В полтора года можно и самому ходить, коляска не нужна. Да и 15 кг не так уж и много.

я бы посмотрел как вы ребенка заставите по лестницам ползти.
15 кг + вес ребенка скорее будет. + коляска

И на 17 этаж)-у моих родичей так.Часто лифт не работает)

да ладно, минут 10-15 и вы дома:)

в лифт еще влезаете, надеюсь?)
тогда лестница создана для вас, чтоб еще лет 50 прожили без инфаркта.

ой, я что зря всю сознательную жизнь коллекцию девушек собирал :-) кто-то да приютит

Я забыла, что у Вас всё ОК было с ля фам)

Останній раз, коли мені доводилося мати справу з ліфтами у житлових будинках, це коли їздив до друга в Суми допомагати у підготовці до весілля і як старший дружба. Так от, у його будинку періодично виникали проблеми з ліфтом. А коли у день весілля наречений, фотооператор, відеооператор і я спускалися ліфтом, щоб потім їхати до нареченої і з нею в ЗАГС, ліфт застряг. Довелося чекати, коли приїдуть ремонтники, і переконувати молоду по телефону, що ми застрягли в ліфті, а не молодий в останній момент завагався. :-D

Якось ліфт зламався в Джерсі, зібралася купа зляканих індусів (штук 100). Я собі пішечком пішов на 30 поверх, нічого, живий )

Я думаю дело не в богатстве выбора, а в ограниченности бюджета)

действительно много бюджетного жилья сейчас. с ценой 1000-1500 за метр — выбор гораздо меньше.

Так какой ЖК выбрали? (можно в личку если не хотите рекламы)

Не смог найти тут лички :(. Отписал вам в ФБ

напишите ваш рейтинг, по ЖК которые вы смотрели. Учитывая, что вы хотели возле метро — в Киеве таких объектов от силы 5, за цену 21000грн/м2

Процес покупки житла і справді є дуже енерго- та часоємним! Пошук квартири перетворюється у своєрідну парт-тайм роботу, після якої не хочеться займатися реальними наявними справами))

Дуже надіюся, що в Україні потрохи почнуть запозичати систему інвестування як у Європі, наприклад (30/70%; 20/80%), адже в нас поки що тотальна лотерея з цим. Що називається — «І хочеться і колеться».

З рештою, можна витратити додаткові кошти на юристів/рієлторів та ін, котрі все зроблять за вас. Але поки що, в нашій державі, ніхто!!! не дасть гарантії, що будинок добудується і кінечний договір про право власності підпишеться.

Дуже надіюся, що в Україні потрохи почнуть запозичати систему інвестування як у Європі, наприклад (30/70%; 20/80%)

Так що то виходить, забудовник за свої грощі будувати повинен чи що? Які ж ви тоді інвестори?

Я от свого часу купував квартиру на вторинному ринку і от час від часу поглядую на ті «інвестпропозиції» і прикидую плюси й мінуси, особливо зараз, коли вторинний ринок майже помер.

Так що то виходить, забудовник за свої грощі будувати повинен чи що? Які ж ви тоді інвестори?

Те вы считаете нормальным то что застройщик рискует вашими деньгами но ответственности не несет?

Те вы считаете нормальным то что застройщик рискует вашими деньгами но ответственности не несет?

Застройщик все равно отвественности не понесет, что бы ни было прописано в договоре, если захочет, затянет суды, подкупит судей...

Те вы считаете нормальным то что застройщик рискует вашими деньгами но ответственности не несет?

Нет конечно, какой ещё застройщик рискует моими деньгами? Я ж написал, что выбрал для себя вторичку. А вот то, что застройщик рискует вашими деньгами, это уже вопрос отдельный :)

Подписаться на комментарии