Время для покупки жилья 3. Менеджер-изгой и договорные войны в новостройках
Всем добрый день. Читал предыдущий топик (dou.ua/forums/topic/20393) и решил поделиться своим опытом покупки жилья.
Все данные актуальные на конец 2017/начало 2018го
Потратил почти 4 месяца свой жизни что бы объездить кучу ново-недостроев в Киеве и хотел бы помочь другим сэкономить время и возможно нервы.
Мои критерии для выбора были довольно простые — стоимость до $1000 метр, идеально $850 метр, 2х комнатная светлая квартира, наличие метро в пешей доступности и возможность выйти вечером погулять и не потерять веру в человечество после прогулки. Наличие метро мне важно тк я не хочу покупать машину в Киеве, желание гулять обусловлено тем что время от времени я работаю удаленно и банально хочу размять ноги.
Изначально казалось что есть лун и есть нескончаемый список новостроек и нужно просто посмотреть рендеры на сайте, определиться с квартирой и прийти подписать договор. И тут у меня начался первый этап
Поиск квартиры, стадия отрицания.
Рендеры и фотографии будущего дома создаются в параллельной вселенной которую наш глаз, к сожалению, не воспринимает. Да я знаю что введутся активные разработки в сфере AR/AV но на сколько я знаю даже они не могут выдать то что выдают застройщики у себя на сайтах.
Фотографии будущего дома, виды, а так же цены которые вы видите на сайте могут и будут координально отличаться от реальности. С учетом того что застройщик по своему желанию может поменять фасад, стройматериалы, достроить пару этажей — представление нужно иметь довольно критическое :) Помимо этого более-менее «реальные» цены на сайте пишет, как мне кажется, только укрбуд. С тем же bud development можно поехать смотреть квартиру за 24 тыщ/квадрат и в отделе продаж понять что это будет 300 метровая квартира на минус втором этаже напротив паркинга и лифта, а с ростом этажа и уменьшим метражности стоимость квадраты растет по формуле E=mc^2 где m это этаж а с это величина обратно пропорциональная площади квартиры)
Старая гнева.
Время боли и общения с менеджерами
Перед тем как съездить куда-то я читал отзывы о предыдущих новостройках застройщика, смотрел есть ли разрешительные документы на сайте, смотрел какой статус у строительства на monitor.mkk.kga.gov.ua и сопоставлял с тем что говорят менеджеры в отделе продаж.
Liars, Liars, Liars. В двух словах — если вам нужно решить проблему N vs NP или объяснение того как работают смартконтракты любой менеджер в течении
Думаю тут имеет смысл разбить менеджеров по компаниям.
Укрбуд: В целом довольно адекватные, нацелены на эконом сегмент, не особо пытаются что-то впарить и продают по принципу «Бог даст день, Бог даст пищу». Кажется единственные кто честно сказал каких документов не хватает и что инвестиция в какой-то степени лотерея. Мол наверное построим но может и нет, мы стараемся но решение принимать вам. В целом у них были хорошие цены и не плохие отзывы об предыдущих новостройках, единственный минус, как мне кажется, это плотность застройки. Дают возможность сходить посмотреть на стройку + без проблем показывают все документы, если чего-то нет не стараются это скрыть.
КГС — Сложилось впечатление что киев гор строй не менял свои принципы работы с того момента как им сделали лого (как и само лого), те с 1952 года. Плюс в том что они достраивая старые недострои и что проекты доводят до конца. Минус в том что многие проекты где они заявлены участниками они это делают чисто символично — берут процент с продажи но как таковой стройкой не занимаются. На сколько я понял на стройку не пускают вообще, а если походить и посмотреть то кажется что на стройку не пускают даже рабочих.
Ріел (ЖК Львівський квартал) — насколько мне известно из форумов они самостоятельно достроили 2 этажа и затянули стройки более чем на год по этой причине. Менеджер назвал достройку улучшениями и возможность сбалансировать цену для инвесторов. Спорное улучшение для тех кто уже инвестировал. К сожалению на этом наше общение прекратилось. Можно посмотреть на стройку в определенные часы если заранее записаться, тут я не просил показать документы — не знаю как они к этому относиться
Статус групп (подил плаза редизент) — лично мне понравилось как они общаются и как располагают клиента к себе, но у них по общению все было хорошо, законно со стройкой, законно с землей и тп, на деле они никаких документов на руки не предоставляют и есть явные расхождения между тем что говорит менеджер и что происходит в реальности. Первое время после просмотра напоминают о себе. Дают возможность сходить посмотреть на стройку.
ГЕОС (кардинал, orange city) — аналогичная ситуация, общаются хорошо, если набор поставленных/заученных фраз и работают по четко отработанной схеме, где клиента ставят в определенные рамки что он должен знать и как клиент должен себя вести, что клиенту стоит говорить и в каком свете. Дают возможность сходить посмотреть на стройку, по документам — показывают, говорят что все есть — ты сам должен решить небольшой пазл и понять реально все ли есть или чего-то не хватает. (Это как когда в какой-то RPG вводят дополнительные мини-игры со взломом компьютеров и тп, только более затратно по времени и не так интересно). В общий доступ документы не выкладывают, фотографировать не разрешают — те вы должны решить эту задачу у них в офисе за определенное кол-во времени что так не хило добавляет сложности
Bud development (victory V, французский квартал 2) — пытаются больше всего сделать ставку на внешний вид, предлагают вкусный качественный кофе, шикарный офис но клиента ставят в очень большие рамки. Мне прям показалось что им вообще пофиг на клиента, если не ты то кто-то другой денежку занесет. На стройку не пускают, по документам говорят что все но смотреть на руки не дают, или дают довольно ограниченное кол-во времени по истечению которого советуют приходить с юристом или просто инвестировать и не париться, о себе никак не напоминают.
Интеграл буд (демиевская, нивки парк) — мне кажется в плане менеджмента у них найден баланс и они открыто общаются, дают документы, не ставят клиента в рамки, готовы показать стройку по предварительной записи и как мне показалось не пытаются что-то скрыть, но возможно именно поэтому все что мне понравилось в интервал буде стоило дороже запланированного бюджета.
Riverside development — очень очень активно продают, завлекают всеми правдами и не правдами но в целом лично меня такая агрессивная манера продаж немного отпугивает. Думаю что можно использовать их менеджера как личного секретера какое-то время. На стройку водят с радостью попутно могут рассказать кучу всего про стройку вплоть до того какие у них знаменитые строители ведут стройку, Документы показывают без проблем — но каких-то свои недостатков/недочетов не принимают — легко могут из минуса сделать плюс и еще удивиться почему вы решили что это минус.
ТОВ Столица (жк west house) — чем-то напомнило Укрбуд. Отдел продаж довольно простой, обещаются категориями: Хочэшь квартиру купить? Хачу! Садись пакупай. Как мне показалось — с компьютером на вы, могут скинуть не тот договор по ошибке, но так же просто показывают стройку и документы. Не так успешно могут переделать минус на плюс как в riverside development хотя стараются.
Помимо этого я так же просмотрел довольно много строек в Софиевской Борщаговке. В двух словах застройщики там более открытые и с радостью показывают стройку, документы, и не ездят сильно по ушам. Кажется из 7ми строек только в одной менеджер вел себя «не адекватно». Лично мне кажется у киевских застройщиков есть чему у них поучиться (далее напишу дательный).
Стадия торга:
После всего увиденного и услышанного было не просто что-то выбрать. На этапе когда я стал задавать вопросы по договору, документам и сочетанию месторасположения и цены — отсеялось порядка 80% строек. Скажу больше — если смотреть на договор, то можно было отсеивать 100% строек. Собственно это то что побудило меня написать данную статью. Киевские застройщики предлагают два типа договора:
— где инвестор не защищен вообще
— где инвестор в случае чего получает назад гривны плюс штраф в размере 0.01 — 1%. Те по сути вы даете деньги под
Более детально:
— не прописанной окончание стройки или есть пункт позволяют продлить стройку на большой срок
— не прописанной введение дома в эксплуатацию (хотя может быть прописанной окончание)
— не прописаны штрафы, или прописан очень незначительный штраф если застройщик по каким либо причинам не передал вам квартиру. Это звучит довольно смешно и странно если в договоре прописан штраф 0.01%.Те по сути вы даете застройщику кредит $70 000 до окончания строительства после чего он вам возвращает ваши деньги в гривнах и еще сверху доплачивает вам 200 грн, а квартиру продает уже за $100 000. И не смотря на то что менеджеры говорят что такого не будет — вы подписываете договор а менеджер может даже не работать на компанию с которой вы подписали договор (см ниже).
— обратные штрафы прописаны очень четко, у инвестора есть четко ограниченные сроки когда что он должен сделать, есть пеня за то что не смог вовремя подписать основной договор или за то что не заключил договор с управляющей компаний вплоть до лишения прав на квартиру.
Мне кажется это просто огромное не уважение к инвесторам и это какой-то бред когда строчкой выше ты видишь как четко прописаны твои обязанности и штрафы, а стройкой ниже застройщик по сути пишет что он не очень то тебе в чем-то обязан, а если вдруг ты будешь не согласен с тем как построили дом или что застройщик решил построить еще два, три дома вместо парковки и добавить еще пару этажей, это тебя волновать не должно, твое дело просто отдать деньги и надеятся на то что все будет хорошо. Помимо этого договор в 90% случаях заключается с фирмой прокладкой и не очень понятно как она связанна с компанией которую предоставляет менеджер в офисе. Кажется единственное связующие звено это слова менеджера который весело улыбается и уже через год будет продавать новый объект в новой компании.
Я выше упоминал Софиевскую Борщаговку, так вот респект застройщикам потому что они с самого начала предлагают зеркальный договор и даже готовы менять договора его в сторону инвестора. (Привет Одаричу Сергею если он читает этот пост)
В данном случае мне очень помогли статьи на «где в киеве жить хорошо» про инвестиционные договора и риски.
Стадия принятия:
Было потрачено много сил и времени на переговоры — и я скажу так что мне кажется 90% проблем в менеджерах которые пытаются продать обещания. Почему-то чем больше компания, тем сложней с ними идет разговор и вообще понимание прав инвестора обратно-пропорционально «пафосности» компании. Те чем они себя круче преподносят тем хуже будет для вас договор и тем сложнее пробиться через армию менеджеров которая отказывается понимать что вы, как инвестор, хотите тоже быть защищены. Посли армии менеджеров ждут юристы — их меньше но это более скилловый юнит и если с ним действовать не аккуратно то договор поменять не получиться. Далее идет бос в виде главного юриста или топ менеджера стройки — с ним обычно решает все довольно быстро но при себе нужно иметь веский аргумент, что бы решение было в вашу пользу.
После нескольких недель такого общения я уже начал строить планы об инвестиции в Польше и стал общаться с польскими застройщиками там работают по схеме 30/70, 30% сейчас и 70% когда все будет построенно. Но время шло и оказалось что с нашими тоже не просто но можно договориться. Не смотря на изначально очень плохое положение инвестора — есть застройщики которые готовы вести диалог и готовы брать на себя обязательства как и по срокам, так и по штрафам. Именно с таким застройщиком я и заключил договор. Поэтому — общайтесь, отказывайтесь подписывать проигрышные договора, поднимайте стандарты застройщиков до европейского уровня.
Очень надеюсь мои страдания не были напрастными и застройщики больше начнут заниматся стройкой и меньше продажным маркетингом.
P.S. буду признателен если в комментариях надеться юрист который набросает идеальный договор со стороны инвестора
P.S.S. так же хотел написать про каждый ЖК отдельно но не уверен на сколько сейчас информация актуальна, да и без этого статья получилось большая
Найкращі коментарі пропустити