Conference for DevOps, Software Architects and Engineers. Register until August, 22!
×Закрыть

Как правильно сдать жилье трактористу?

Перед отьездом вложил наскирдованное в бетонометры, сейчас ремонт почти завершен и нужно переходить к сдаче квартиры. В Украине никогда жилье не снимал и не сдавал, поэтому познания только теоретические. Для себя составил список вопросов, на которые пока нет у меня ответа.

Цена
Где помониторить цены на квартиры. На площадках обьявлений цены колеблются на сходные квартиры до 50%. Я понимаю, что часть объяв это просто скам. Хочется сдать быстро, поэтому согласен уступить от рынка. Но как найти этот рынок?

Мебель в квартире. Сейчас в квартире кухня с техникой и оборудованная ванна, шкаф купе в коридоре. Стоит ли покупать остальную мебель? В идеале, найти квартирантов со своей мебелью, как снимаем мы в Германии. Такая аренда проще для всех. Или такой подход не сработает в Киеве?

Риелторов привлекать или самим ? Про группу «риелторы — зло» знаю, но сработает ди такой вариант не понятно. Если с риелторами, как понять какой нормальный, а кто не очень. Может есть рекоммендации?

Контракт официальный с налогами или «теневой» с ухилянням?
За и против не совсем ясны.

Как часто нужно «проверять» жильцов ? Как лучше оформить регулярные оплаты?
Живем за границей, могу подъехать на пару дней, но заниматься просмотрами и другими активностями особо времени нет. Может я каких вопросов не задаю ?

Флуд и не только — велком.

И если кто-то заинтересован в долгосрочной аренде 1к пустой квартиры, 43 кв.м., 1.5-й этаж в ЖК Крищталевi Джерела (Метрологiчна 11). Комплекс огорожен, охрана-шлагбаум, парк Феофания и ВДНГ для прогулок в 5 минутах. Другие детали в личке

LinkedIn
Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter
Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter

Задумывался над эти вопросом на далёкую перспективу.
IMHO, основное тут — налоги. Где и как платить или не платить.

Подумалось тут — может быть, смысла особого и нет? Первые полгода-год — пусть стоит себе. Будет страховочный вариант, пока за границей жизнь на новом месте более-менее обустроится. Например, работа будет идти нормально, и не надо будет менять проект или работу в пожарном режиме.

Что-то пойдёт не так — можно будет вернуться. А будет всё OK — потом приехать просто продать. Всё равно суммы с аренды будут относительно небольшие, и с этим всем больше мороки, чем выгоды.

Цена
Где помониторить цены на квартиры. На площадках обьявлений цены колеблются на сходные квартиры до 50%. Я понимаю, что часть объяв это просто скам. Хочется сдать быстро, поэтому согласен уступить от рынка. Но как найти этот рынок?

Я в качестве арендатора тоже «искал рынок» пару раз, когда сумму на аренду я не определял, но были определенные пожелания к району, квадратуре, потолкам, виду из окна и т.д., что было непонятно сколько это стоит. Я брал lun.ua объявления по району и прозванивал, задавал вопросы про квартиру, спрашивал сдана ли она. Самые дешевые варианты, подходившие мне, были либо сданы либо не отвечали номера телефонов. Там, где номера не отвечали, я записывал на листик, перезванивал на следующий день. Если не отвечает и дальше, значит объявление фейк и кому-то выгодно подравнять цену. Про «недавно сдали, но я могу вам подобрать» понятно без объяснений, что трубку нужно кидать сразу.
В этом нелегком деле помогал агрегатор lun.ua, он показывал какое количество дублей этого объявления фигурирует в интернете и где. Часто, что у объявления было 1000 просмотров и висело оно месяц, а цена в рынке или ниже. Тут ясно что фейк и без звонка.
Но вообще звонить надо и много. Десятки раз. Какого-то места, где вам покажут адекватную цену на вашу квартиру сразу, нет.

Мебель в квартире. Сейчас в квартире кухня с техникой и оборудованная ванна, шкаф купе в коридоре. Стоит ли покупать остальную мебель? В идеале, найти квартирантов со своей мебелью, как снимаем мы в Германии. Такая аренда проще для всех. Или такой подход не сработает в Киеве?

Без вариков покупайте мебель! Можно дешевую из black&red&white и тому подобную дешевую и хлипкую, но чтобы была. Технику — тоже. Можно купить телек за 100 баксов Saturn и микроволновку такую же гривен за 800, но квартиру снимут быстрее, а может даже на пару десятков долларов аренду поднимете. Вам же не жить в этом всем? А арендаторы за собой, как правило, газель вещей не возят.

Риелторов привлекать или самим ? Про группу «риелторы — зло» знаю, но сработает ди такой вариант не понятно. Если с риелторами, как понять какой нормальный, а кто не очень. Может есть рекоммендации?

Если нормально подготовитесь, заранее (за пару дней) дадите объявление о сдаче с ценой в рынке и всем необходимым для жизни в квартире, обязательно укажете, что это первая аренда, квартиру за день-два оторвут с руками. Но за эти пару дней надо будет, конечно, показами позаниматься. И лучше начинать сдачу во второй половине августа — первой половине сентября. Высокий сезон, можно и цену чуть подзадрать.

Контракт официальный с налогами или «теневой» с ухилянням?
За и против не совсем ясны.

Раз вы нерезидент Украины налоговый, то это вы решайте надо вам показывать источник дохода стране, налоговым резидентом которой вы являетесь, или не надо. Что вам это даст? Прав ваших ни тот ни другой договор на территории Украины не защитит. Если захотят квартиру разгромить — разгромят. :) Если надо будет выселить — полиция выселит и с договором и без договора...

Как часто нужно «проверять» жильцов ? Как лучше оформить регулярные оплаты?

«Проверять» не нужно вообще. Если вы переживаете, приезжайте лично за деньгами. На чай к арендатору, заранее его уведомив. Все иные «проверки» — это сразу повод арендатору с вами распрощаться.
Для регулярных оплат можно использовать карты физлица украинского банка. Пока это ненаказуемо, суммы до 50 тыс. грн одним платежом под финмониторинг не попадают. Зарегистрируйте себе карту «универсальная» приватбанка — она бесплатная полностью, (обслуживание — тоже) туда нет комиссии на пополнение, она работает заграницей везде, где я был, там 7% годовых в гривне на свои средства. Если будете в долларе брать с арендатора (у нас в Одессе все дорогие покупки, аренда и тому подобное — это только доллар), можно зарегистрировать долларовую карту, то там все-таки будут деньги за обслуживание, бесплатных инвалютных карт я не припомню в украинских банках.

1к пустой квартиры, 43 кв.м., 1.5-й этаж в ЖК Крищталевi Джерела (Метрологiчна 11). Комплекс огорожен, охрана-шлагбаум, парк Феофания и ВДНГ для прогулок в 5 минутах

Район хороший, сдадите быстро, может даже на ДОУ сегодня. :)
Удачи.

Я последние месяцев 6 мониторил цены и периодически обзванивал интересные предложения. Если откинуть явный разводняк, то в том районе цена 1-к квартиры без мебели 5000, с мебелью 6000-6500, но это надо ещё найти человека, который оттуда согласиться ездить, потому что место хоть и хорошее, но без машины даже до Магелана ехать/идти вообще неудобно и долго.

Мебель в квартире. Сейчас в квартире кухня с техникой и оборудованная ванна, шкаф купе в коридоре. Стоит ли покупать остальную мебель? В идеале, найти квартирантов со своей мебелью, как снимаем мы в Германии. Такая аренда проще для всех. Или такой подход не сработает в Киеве?

Хз как про Киев, во Львове почти не видел вариантов без мебели. Обычно диван-кровать ставят, иногда стол. Лично я бы совсем без мебели не снял именно потому что это усложнит поиск в дальнейшем если придется съезжать на другую квартиру.

Контракт официальный с налогами или «теневой» с ухилянням?
За и против не совсем ясны.

Договор отношения к налогам не имеет от слова свосем, и на срок до 3х лет заключать можно без нотариуса.

Как часто нужно «проверять» жильцов ?

Что значит «проверять»? Сдал квартиру — она не твоя, нечего там проверять. Но обычно риелторы пишут в договор что можно проверять что жильё используется по назначению, раз в месяц, предварительно договорившись с арендатором. Но я ещё не встречал никого, кто именно что-то проверял. Приходят, забирают деньги, могут немного поболтать и уходят. В каком-то смысле они проверяют (в квартиру-то заходят, хоть на порог), но инспекцию проводить никто ещё не пытался.

Как лучше оформить регулярные оплаты?

Выплаты как договритесь. Я плачу наличкой под роспись, но если вы за границей, то может кто согласен переводить на карту.

Живем за границей, могу подъехать на пару дней, но заниматься просмотрами и другими активностями особо времени нет.

Это фигово. Тогда нужно найти кого-то, у кого будут ключи и кто будет показывать квартиру.

Договор отношения к налогам не имеет от слова свосем

Если живет за границей — имеет отношение.

Не знаю как в западной европе, в Польше надо договор аренды зарегистрировать в налоговой что-бы они насчитывали НДФЛ.

Контракт официальный с налогами

+ платишь НДФЛ в новой стране налогового резидента, но имеешь официальную подушку для ВНЖ, если в новой стране есть такие возможности.

Как лучше оформить регулярные оплаты?

Переводом на твой счет в Украине.

Советую проверять заемщика по документам — отсуствие задолженностей итд. которые имеют большое влияние и на криминальную историю. Но это сработает не в Украине, а тут, зная как делаются справки...

Пройтись по открытым реестрам, особенно судебным, рекомендациии лучше было бы от надежных людей получить. Никогда не знаешь, на что нарвешься, вчера он адекват- сегодня выселять приходится с милицией

Пройтись по открытым реестрам

А где искать по ФИО такую информацию?

Советую проверять заемщика по документам — отсуствие задолженностей итд. которые имеют большое влияние и на криминальную историю. Но это сработает не в Украине, а тут, зная как делаются справки...

Если мне скажут принести какую-то справку, то арендодатель будет искать дальше себе арендатора

Если тебе не надо именно эта квартира — окей.

Я лучше сдам квартиру попозже, но адекватному — чем тому кто не готов пойти собрать пару бумажек, но очень важных.

Удачи найти адекватного, который ради квартиры пойдет собирать справки по госучреждениям. Разве что если ты сдаешь квартиру в пару раз дешевле от рынка.

Ради нормальной квартиры, за адекватную цену и адекватного хозяина (который не будет говорить «О, вы купили телевизор? Значит у вас есть деньги, подниму-ка я вам аренду или вы съедете».

Где помониторить цены на квартиры

forum.domik.ua/...​ervyx-ruk-t20265-300.html

Живем за границей

идите к риелторам или ждите здесь предложений от местных смузихлебов

Где помониторить цены на квартиры.

www.facebook.com/...​eltory.zlo/?ref=bookmarks
www.facebook.com/...​ez.brokera/?ref=bookmarks
ну или даже www.lun.ua
расположение нормальное — поэтому, думаю, квартира быстро уйдет и по среднерыночной цене.

Мебель в квартире.

я, например, после общаги искала квартиру со всей мебелью. но есть много арендаторов, у которых свои кровати/стулья, даже бытовая техника и пр, особенно, если семьей. поэтому если нет желания или времени покупать такую мебель, то можно не париться, имхо

Как часто нужно «проверять» жильцов ? Как лучше оформить регулярные оплаты?

опять-таки, имхо. через онлайн переводы (где видно отправителя). ко мне арендодатели заходили раз в месяц, когда забирали оплату и коммуналку наличкой. но обычно — не дальше кухни.
возьмите копию паспорта жильцов (или сфотографируйте). есть онлайн-реестр (не помню ссылку), где можно по серии-номеру проверить, что паспорт не украден, не утерян владельцем. ну и штампы на фото (это что я знаю о проверке подлинности)

Риелторов привлекать или самим ?

если на бывшей/теперешней работе есть внутренняя сетка — можно там запостить объяву :-)
по аренде (в качестве арендатора) мне риелторы встречались неочень. квартиру на олх нашла (повезло)

Контракт официальный с налогами или «теневой» с ухилянням?

сам договор, по идее, не отличается для двух вариантов. вообще, должно быть прописано, что есть в квартире, фото, кто за какой ремонт ответственен, порядок съезда и пр. у меня вообще с арендодателями договор был без этого всего, но и они были адекватными, и я (вроде бы). последние полгода — вообще без договора жила (он закончился, и новый не подписывали)

Берешь родственников, делаешь доверенность, они занимаются. Только так.

Сдавай с мебелью. Многие хотят без, но дисконт, который они ожидают от ее отсутствия — неадекватен. Также сильно сужается круг арендаторов.

В упомянутой группе все ОК с ценами. Берешь новострой, похожий на твой — и вот тебе цена. То же самое на OLX. Там же, в группе, советуют пользоваться OLX, т.к. большинство в ней (группе) ищут супер-эконом.

Налоги идеально на ЧП. Но ты уже не резидент UA. И налоги должен платить не в ней. На этот вопрос легального ответа у самого нет :(

PS
Бери залог, а не плату за последний месяц. Объясни арендаторам как залог работает. Ну и фейс контроль естественно...

Берешь родственников, делаешь доверенность, они занимаются.

это хорошо, когда есть такие родственники, на которых можно оставить доверенность на недвижимость)

В доверенности четко прописывается, что собственно «доверяется».
Есть еще два варианта — писать ее на друзей и на «риэлтора» (ака обслуживающую компанию, которые в природе под долгосрочную аренду не существуют). Вам какой вариант больше нравится? :)

четко прописывается, что собственно «доверяется»

есть разные ушлые личности, и среди нотариусов тоже.

на друзей и на «риэлтора»

мне никакой вариант не нравится. я бы оформляла такую доверенность только на родителей.

Я как раз это и имел в виду. Не двоюродную тетю троюродной бабушки, которая косо поглядывает на бетонометры :)

Многие хотят без, но дисконт, который они ожидают от ее отсутствия — неадекватен.

Ну так извини, если все сдают с диваном, а один огурец без, при этом снижает цену аж на одну тысячу гривен от 10, то нафига мне такой геморой, как арендатору? Мне хватает ковровой дорожки, которая в одной квартире нужна, а в следующей в шкафу лежит. А диван я лишний куда потом дену? Не говоря о том что грузчики денег стоят, чтобы мебель таскать. Даже если скидка будет процентов 30, я сильно подумаю нужно ли мне оно.

То же самое на OLX.

Не знаю как по Киеву, по Львову например на олх полный звиздец — много риелторов с фейками по заниженной цене, если никогда не снимал и не сдавал — то и не поймешь.

Ты абсолютно прав, о чем собственно и был мой месседж.
Сдавать без мебели не имеет смысла, т. к. ее стоимость ничтожна по сравнению со стоимостью квартиры. Например диван стоит 10К а квартира автора 1М. То есть диван — 1% от стоимости квартиры. Очень утрированно (без амортизации, рисков и т. п.): арендная плата без дивана должна быть на 1% меньше, чем с ним. Много людей на такое согласится?

Много людей на такое согласится?

Только если они планируют в этой квартире быть столько времени, что заплатят хозяину стоимость этой квартиры.

Значит нужно плясать от того — сколько они планируют быть там.

Майже ніяк, якщо немає родичів, знайомих, яким довірити цю справу. У нас таке не довіряють ріелторам, за кордоном, так, бачив, коли хазяїва в швеціях, ріелтор здає їхню хату в польщі, у нас — ні. У нас платять готівкою, не на рахунок, хто буде гроші брати ? Хто буде шукати нових арендарів, коли старі через півроку з’їдуть ? І кому вони ключі віддадуть ? Та й воно треба ? Прибуток від аренди однієї квартири як десята частина зарплати програміста.

У нас таке не довіряють ріелторам, за кордоном, так, бачив, коли хазяїва в швеціях, ріелтор здає їхню хату в польщі, у нас — ні.

Я так снимал. Хозяин квартиры вообще в Испании, доверенность на родителей, но они в пригороде живут. Показывала риелтор, но она вроде их хорошая знакомая была. Любому с улицы довериться конечно нельзя.

баба ванга мне шепнула, что ваш поиск может успешно закончиться здесь же
некоторое время назад и сам бы подал заявку, но теперь видимо не скоро вновь

Перевожу на русский: насоветуйте сему анонимусу вменяемого проверенного риэлтора.

если выставишь квартиру на несколько сайтов — в течении пары дней она будет сдана. В идеале нанимают риелтора и человека, который занимается организационными вопросами.

Позволю себе дополнить список, может кто-то знает управляющие компании которые занимаются последующей эксплуатацией — типа уборка, мелкий ремонт, решение вопросов с арендаторами, устранение экстренных ситуаций типа затопление и тд, прием оплаты оренды и тд.

Подписаться на комментарии