Как у меня отобрали честно купленную квартиру

Всем привет! Это лонгрид про то как можно знатно обосраться при покупке б.у. недвижимости. Оригинал публиковался у меня в блоге, но его читает 2.5 человека, а тут аудитория значительно больше. Надеюсь, вам пригодится этот пост и поможет избежать неприятностей.

Если вам понравился пост, подписывайтесь на мой канал в телеграме. Я там пишу не про квартиры конечно, а про ІТ, культуру разработки, и прочее, что мне интересно. Короче, авторский канал. 3000 людей уже читают, присоединяйтесь.

Вот интересные посты на почитать:
как я учил английский
про две недели оплачиваемого отпуска
про релокацию
про эффективную эффективность
про идеального джуна

А теперь к делу.

Я уже много раз упоминал о том что потерял хату: на стримах, в постах на форуме, чате канала. Пришло время подробно рассказать что произошло, как развивались события, и какие ошибки я совершил. Поехали.

Поиск

Февраль 2013 года, Киев, Украина. Хозяева квартиры, которую я снимал, нашли покупателя, и нам нужно съезжать. Начинаем искать варианты снять. На тот момент у нас была 1 собака и 6 кошек, что, сами понимаете, накладывало определённые ограничения. Некоторое время походив там и сям решаем посмотреть на покупку. У нас на руках было примерно 48k (долларов, дальше если не указана валюта то это доллары), чего уже было достаточно для покупки на окраине, но хотелось поближе. Решили что одолжим еще денег и начали смотреть. 2013 год был вторым пиком по стоимости недвижимости (первый был в 2008). За однушки хотели по 50-70k. Опущу подробности, лишь добавлю что в то время у меня работе был стрессовый проект и это не способствовало поискам + образовалась определённая напряженность в отношениях. Искала в основном жена.

Апрель 2013. Мы находим неплохую хату на Лукьяновке (это район в Киеве, недалеко от центра), возле кинотеатра «Киевская Русь», в кирпичном доме 90-х годов постройки. Квартира оказалась совершенно убитой, с выбитым окном, ремонтом «от застройщика» и неприятным запахом. Цену риэлтор озвучил в 63k. Мы некоторое время подумали, посмотрели еще и решили брать. Цена была совершенно адекватной тому времени, даже немного завышенной. Пошли на встречу с хозяевами. Хозяева показали документы, согласно которым они купили квартиру в феврале 2013. Это был молодой человек лет 30+, который решал все вопросы и мужчина постарше, на которого было оформлено право собственности. Как они объяснили—они занимаются покупкой убитых квартир, делают там ремонт и продают дороже. Почему решили продать не делая ремонт? Понадобились деньги для другого проекта. Для меня объяснение прозвучало достаточно убедительно, хотя закралось подозрение что люди были связаны с криминалом—уж так они выглядели.

Ошибка № 1: Смотреть квартиру, по которой предыдущая сделка была совершена менее 5 лет назад. Нормальный нотариус или риэлтор сразу же сообщит вам, что это подозрительно. Квартира—не автомобиль, такие вещи не продаются просто так. Конечно, бывают исключения, но в целом есть правило: предыдущая сделка должна быть проведена давно, чтобы истекли сроки давности всевозможных исков и наследственных дел. А по нашей квартире сделка была проведена всего лишь 3 месяца назад! И никто, ни наш дружественный риэлтор, которого мы позвали для консультации, ни нотариус, ни другие знакомые, не обратили на это внимания.

Ошибка № 2: Подозрения и сомнения. Я подозревал что простые люди не будут заниматься таким «девлопментом» и продавцы мне показались людьми не совсем обычными. Если есть хоть малейшее сомнение в порядочности ваших контрагентов, пусть лучше оно окажется необоснованным, нежели вы потеряете средства. Другой вариант всегда найдется. Если вы чувствуете, что что-то не так, пусть даже не можете себе объяснить это—смело отказывайтесь. Я нутром ощущал что что-то тут не то, но чистота документов и желание поскорее закрыть сделку перебороли это.

Ошибка № 3: Спешка. Ни в коем случае никогда не надо спешить. Квартира это серьезные деньги и серьезное вложение. Если вас стесняют обстоятельства (как было в моем случае—нас просто выселяли, у нас были животные), ищите варианты, но сделайте так, чтобы выгадать себе значительный запас по времени на поиски, желательно, полгода, а лучше и весь год.

Жена хотела, чтобы мы поговорили с соседями но я по какой-то причине проявил вялый интерес к этому (напомню, стресс и напряженность), типа что говорить, доки в порядке и все. Не хотелось идти к незнакомым людям. В итоге с соседями мы так и не поговорили.

Ошибка № 3.5: Не слушать мудрую женщину. Прислушался бы я тогда к своей царице, ох скольких бы неприятностей удалось избежать!

Ошибка № 4: Не говорить с соседями. Всегда, всегда, абсолютно всегда говорите с соседями. Желательно по лестничной клетке, желательно с несколькими + по подъезду. Скажите, что вы покупаете квартиру и хотели бы узнать что за люди там жили, были ли какие-то происшествия и так далее и так далее. Если вы (как я тогда) чувствуете неловкость при необходимости общаться с незнакомцами—подумайте о десятках тысяч баксов, которые вы можете потерять, просто потому что обломались спросить у человека два слова. Если бы мы тогда поговорили с соседями, то они бы сразу бы нам сказали, что квартиру покупать не стоит.

Документы были в порядке. Дальше мы еще подумали и в это время продавцы начали давить. Они заявили что на квартиру уже есть покупатели и если мы хотим её получить, то нужно подписать договор предварительной продажи (дело обыкновенное) и внести залог в несколько тысяч долларов. Мы подумали еще некоторое время и согласились. Нотариуса они предложили выбрать нам или взять их. У нас был знакомый нотариус, но она то ли была занята, то ли одно из двух, короче мы согласились на ихнего. Посмотрели документы—они были ок. На подписании предварительной сделки нам озвучили что стоимость квартиры будет уже не 63k а 65k, потому что есть покупатели на эту сумму. Дешевый трюк, но нам уже так хотелось именно эту хату что рациональное мышление отключилось и мы подписали договор, заплатив 3k. О, как же я жалею о том дне! Кроме того, нам нужно было уплатить налог 5% на продажу за продавца.

Ошибка № 5: Прогиб под уловки продажников. Всегда нужно распознавать манипуляции. Другой покупатель, желание побыстрее провернуть сделку, и прочее и прочее описано в книге «Психология влияния». Прочитайте её. Мы купились просто-таки на хрестоматийные примеры оттуда: «есть другой покупатель» и «мы спешим». Как только вы видите, что вами манипулируют этим или другим способом—не соглашайтесь с новыми условиями и не поддавайтесь соблазну сделать все по-быстрому. Ничего страшного не случится, если квартиру купит другой покупатель. Скорее всего его не существует, но пусть даже он есть—вам не стоит вестись на такие «аукционные» манипуляции. Просто уходите и ищите дальше.

Ошибка № 6: Большая сумма залога. Мы заплатили кажется 3k, а надо было настоять на 1k. Чем больше сумма, которую есть вероятность потерять, тем больше вы будете сопротивляться отказу. 1k—приемлемая сумма. Я помню как мы с женой шли по улице Кудри возле пожарного участка и спорили о сделке, я уже не помню точной причины спора, кажется мы не могли придумать откуда взять еще денег, тогда у нас почему-то возникла идея отказаться, но потеря 3k останавливала. В итоге мы всё-таки решили покупать.

Жена прозвонила по всем знакомым и в том числе звонила «их» нотариусу, которая убеждала что документы в порядке, все хорошо и вообще не беспокойтесь.

Ошибка № 7: Работать с незнакомым нотариусом. У нас была нотариус, но по какой-то причине мы не стали работать с ней (возможно потому что её офис был аж на Троещине). Нотариус ничем не отвечает за честность сделки, поэтому вам нужно уповать только на порядочность. Уже потом, когда мы начали работать с другим нотариусом, то узнали что наша сделка не просто пахла, она здорово воняла, и многие нотариусы её бы не проводили. Вам нужно иметь минимум своего нотариуса и еще хорошо юриста, имеющего практику в гражданских делах связанных с недвижимостью. Этикет сделок говорит что нотариуса выбирает покупатель. Наши продавцы не настаивали на своём нотариусе совершенно, но вы моей ошибки не повторяйте.

Ошибка № 8: Соглашаться платить налоги за продавца. Вы платите только свою часть. (1% кажется). В нашем случае из-за быстрой перепродажи недвижимости, налог был 5%. Учитывая что у нас и так было негусто по деньгам, это еще сильнее усугубляло ситуацию. Когда договариваетесь о цене—обсуждаете только сумму которую вы платите продавцу и как делите затраты на нотариуса (как правило, пополам). Всё. Никаких оплат чужих налогов и прочей чуши. Если люди не соглашаются—уходите.

Делать было нечего, мы начали собирать деньги. Заняли по знакомым (спасибо, Семён и Игорь), я пошел в альфа-банк и взял там потребкредит на 100 000 грн (~12k по тому курсу) под лютые проценты, но зарплата у меня была около 3.5k, так что я планировал выплатить его быстрее и потерять всего 10 000 грн (так и случилось, в банке очень расстроились). На день сделки нам не хватало еще немного денег, приехал брат жены и мы пошли продавать золотой слиток весом 50г (его стоимость на то время была около 1k). Пришли на сделку: я, жена, брат жены, наш риэлтор, их риэлтор, решатель вопросов и хозяин недвижимости. Нашего риэлтора за небольшой прайс мы взяли чтобы проконтролировал надежность сделки. Их риэлтору тоже нужно было отвалить денег но мы решили схитрить и ничего ему не платить :) Так как документы мы с ним не подписывали то формально мы ему ничего не были должны.

Покупка

Итак, 7 мая 2013, сделка. Мы еще раз перепроверили все документы. Тут я прочитал еще и предыдущие документы. Оказывается, квартира была куплена в январе 2013 на публичных торгах—а как она попала на торги? Там жила некая женщина без родственников, она умерла и квартира досталась государству. Дальше её в феврале продали нашим продавцам и вот в мае покупаем уже мы. Ну вы поняли, да? :) Но наши документы были подлинными, все чётко и отступать уже было некуда. Где-то была дата смерти той женщины и я посчитал, что с того дня как раз прошло пол-года, то есть сроки на вступление в наследство уже истекли и мы были в порядке. В общем мы всё подписываем, потом выходим и говорим риэлтору что денег ему не заплатим, он кому-то звонит, начинается небольшая перепалка, он угрожает отменить сделку, в итоге мы сходимся на том, что заплатим ему то ли 50% то ли 70% от изначальной суммы так как он озвучивал нам одну цену (63k) а продавцы в итоге её подняли + мы попали на налоги. Он согласился, сказал что претензий не имеет и мы разошлись. В общем это всё было довольно стрессово.

Ошибка № 9: Иметь дело с риэлторами. Когда вы будете покупать квартиру то настаивайте на том, чтобы услуги риэлтора оплачивал продавец. Можете торговаться на эту сумму. Законодательство в этой части у нас не зарегулировано совершенно и агенства будут подсовывать вам филькины грамоты, ваша задача—сделать так, чтобы это всё было головной болью продавца. Вы даёте деньги только продавцу и нотариусу. Всё. Посредники—задача продавца. Именно так и было при покупке нашей следующей квартиры.

Счастливая молодая семья въехала в убитую в хлам однушку :)

Спустя месяц, когда жена с тестем делали ремонт, она нашла в дверях или в почтовом ящике записку в которой сообщалось «позвоните мне» и указывался номер. На том конце оказалсь некая женщина, которая представилась теткой умершей хозяйки квартиры. Она сообщила, что у неё есть племянник, брат умершей, который живет в Беларуси и намерен судиться с нами за квартиру. Что за чушь? Мы честно всё купили за полную сумму, оплатили все налоги, пол-года с момента смерти прошло, какие претензии. Я тогда совсем уж разругался с женой и не знал про этот разговор, или не придал ему значения.

Ошибка № 10: Если есть вероятность угрозы вашему имуществу—нужно искать юристов и советоваться. Мы этого не сделали, хотя если бы даже и сделали то шансы наши были бы всё равно невысоки. Ретроспективно я понимаю, что сделать можно было бы только одно: продать квартиру мафии за полцены или каким-то образом заложить её.

Жена и тесть продолжили делать ремонт, перештукатурили стены, поставили окна, поменяли сантехнику, положили плитку. Осенью мы заказали кухню.

Начало конца

Декабрь 2013. В дверь стучатся. Открываю—участковый. Говорит, что некий гражданин из Беларуси заявил что его сестру убили, квартиру мошенники оформили на себя и теперь в ней проживают неизвестные. Я показываю документы говорю что ничего не знаю, но вы сами понимаете как зашкребло на душе. Написал объяснения, пошел с ним в участок, зафиксировали это всё.

Дальше события развиваются стремительно.

Январь 2014. Мы получаем повестку в суд и повестку на вызов к следователю. Открывается уголовное дело по факту мошенничества, мы там проходим как свидетели. Открывается гражданское дело по признанию договоров недействительными. Тут мы начинаем конкретно беспокоиться. Ищем по знакомым адвокатов, ходим по нотариусам и юристам. Все убеждают нас что мы «добросовестные приобретатели» поэтому к нам предъяв никаких.

Март 2014. Первый суд. Встречаемся с оппонентом. это действительно оказывается брат умершей—дедушка 65 лет который всю жизнь жил в ПГТ Гомельской области и не общался с сестрой, по каковой причине и пропустил срок на вступление в наследство. Он просто не знал, что она умерла. Когда ему об этом рассказали, предположительно в апреле-мае 2013, то он приехал в Киев и обратился в суд с просьбой продлить ему срок на вступление в наследство (потому что он с сестрой не общался—так и написано). Суд просьбу удовлетворил, хотя по закону не имел на это права. Проживание в другой стране или разрыв отношений не являются уважительной причиной для пропуска срока на вступление. Однако судья это не учел (или не хотел учитывать, не знаю) и продлил деду срок решением от 15.10.2013, дело 761/21415/13-ц, можете посмотреть в реестре, вот это решение: www.reyestr.court.gov.ua/Review/34686614. Кроме того, судья не сделал запрос в электронный реестр имущества (который начал работать как раз в 2013) и не позвал на суд третьи лица—то есть нас, чем лишил нас возможности защиты.

Уже на нашем суде мы ознакомились с материалами, и оказалось, что «протокол публичных торгов», согласно которому было выдано право собственности первому продавцу, является поддельным. С этого момента, со дня, когда было вынесено решение о продлении срока на вступление в наследство, судьба нашей квартиры была предрешена.

Почему так? Дело в том, что понятие «добросовестный приобретатель (набувач)» может быть применено только в том случае, если имущество выбыло из владения по воле хозяина. То есть, например, вы купили квартиру у человека а он через месяц подает в суд и говорит—ниче не знаю, давайте назад (по любой надуманной причине). В этом случае закон вас защищает—вы являетесь добросовестным. Но в нашем случае имущество ушло из рук владельца против его воли, так как имела место подделка документов. Фактически, по закону, на самом деле мы и не были собственниками, потому что им стал наследник в момент смерти. Вот такой юридический казус :) При этом, закон никак не связывает возврат средств от сделок с истребованием. То есть то, что нам не вернут деньги никак не связано с тем фактом, что заберут квартиру. Так же, ход расследования уголовного дела и то, что мошенников вообще найдут, тоже никак не влияет на истребование у нас квартиры.

Итак, следите за руками:

Октябрь 2012: умирает хозяйка квартиры. В Киеве у нее нет ни родственников ни друзей, вела она замкнутый образ жизни и ни с кем не общалась, о смерти узнают соседи по трупному запаху. Вызывают милицию, квартиру вскрывают.

Ноябрь-Декабрь 2012: Мошенники разными способами пытаются получить право собственности. В таких делах обычно замешаны: жек, участковый, черные нотариусы и прочие интересные личности.

Декабрь-Январь 2013: Подделывается акт о проведении публичных торгов, оформляется «чистое» право собственности у нотариуса из пригорода Киева. Право собственности оформляется на человека с утерянным паспортом.

Февраль 2013: Квартира «перепродается» первый раз. Так делают, чтобы увеличить количество сделок и усложнить судебные процессы. Я подозреваю, что наши продавцы тоже были частью схемы, но ни у меня (ни у следствия в уголовном деле) нет никаких доказательств этому.

Май 2013: Квартира опять перепродается, уже нам.

Август 2013: Приезжает дед из Беларуси—брат умершей и законный наследник. Подымает кипиш, идет в суд с просьбой о продлении сроков.

Октябрь 2013: Суд продлевает наследнику срок, мы об этом не знаем. Всё. Дальше вопрос был только во времени.

...

Февраль 2019: Мы забираем все вещи и съезжаем. Пять с половиной лет постоянного стресса, напрягов, хождения по судам, подачи апелляций и кассаций закончены.

Суды

Что происходило эти 5.5 лет? Ну, много интересного :)

Март 2014. Итак, на нашем первом суде (дело 761/8411/14-ц) судья накладывает арест на квартиру. Теперь мы не можем её ни продать, ни заложить, ничего. Назначаются доп заседания для истребования всевозможных доказательств со всех инстанций. Тянется год, заседания переносятся. Мы подаем апелляции и всячески тормозим дело.

Ошибка № 11: Мы взяли не совсем того адвоката. Через знакомых мы нашли человека, но он был специалистом по уголовным делам. По разным причинам, дело его не особо интересовало, поэтому мы не использовали весь возможный арсенал средств для затягивания дела (а он поистине огромен).

Ошибка № 12: Мы не задействовали медиа-ресурс и общественность. Во-первых, нужно рассказывать об этой проблеме всем вокруг, придавать вопросу максимальную огласку, пойти на телевидение и в прессу. Это нужно для того, чтобы судьи более тщательно рассматривали дела, а не как обычно. Заинтересованные личности (депутаты, юристы) тоже могут предложить свою помощь, чтобы попиариться. Во-вторых, чем больше людей знает о вашей проблеме, тем больше вероятность что может найтись кто-то, кто сможет помочь. Мы же максимально скрывали происходящее, многие знакомые не знали что у нас такие проблемы. При этом думаю что родителей (если ваш папа или ваша мама не судья конечно же) в известность ставить не стоит—они будут только зря нервничать. Я рассказал об нашей проблеме маме только в самом конце, когда мы проиграли последнюю апелляцию.

Где-то в этом промежутке мы пытаемся договориться с дедом. Это оказывается совершенно неадекватный человек, он требует чтобы мы заплатили ему полную стоимость квартиры (65k). Потом вроде как соглашается на 20k, мы ищем деньги, находим, потом он отказывается опять. Угрожает жене бандитами, угрожает что его племянник из Правого Сектора придет и нас порешит, на суде утверждает что мы мошенники и замешаны в убийстве его сестры, короче ведет себя абсолютно неадекватно.

Февраль 2015. Мы находим очень хорошего адвоката. В это время выносится решение по первому делу—признанию договоров недействительными. Не в нашу пользу. Подаем апелляции. Дело в том, что наш оппонент сплоховал. Если бы у него был хороший адвокат, то он решил бы вопрос за год. Обычно такие дела решаются за один присест: подается иск о виндикации (истребовании). Наш дед или его адвокат решили что надо вначале признать договора недействительными, а потом подавать иск о виндикации. На этом нюансе адвокат деда заработал денег, а сам дед потерял около двух лет времени (которое мы, соответственно выиграли). Мы подаем апелляции, кассации, ходатайства, короче работаем как можем.

Так же пробуем встрять в изначальное, «корневое» дело по наследству, но там нам отказ—мы не являемся стороной дела, так как не родственники. Апелляции кассации и обращения в верховный суд не помогают.

Сентябрь 2015. Все что можно было вытащить из дела по договорам вытащили, пришло время иска о истребовании. Дед наконец-то его подает и наш адвокат продолжает работать—там неправильно посчитали сумму, там не приложили все документы. Пробуем подать встречные иски, но безуспешно. Пробуем позвать в суд как свидетелей наших соседей: двое отказываются, один вначале соглашается и даже приходит, но на другое заседание отказывается. Помогает соседка этажом ниже, но суду её показания безразличны. Затягиваем процесс как можем, но дело ведет глава Шевченковского суда: Савицкий, известный своим свирепым нравом. Он хочет завершить дело побыстрее и отклоняет все наши ходатайства, отклоняет в просьбах перенести дело и тд. В итоге 19 апреля 2018 года он ставит точку и удовлетворяет требования истца. Вот решение: www.reyestr.court.gov.ua/Review/72809162.

Два с половиной года на пустом месте—неплохо так, да? Это вам на заметку о скорости работы судов. Еще полгода мы дергались и подавали апелляции и кассации, но в итоге в октябре 2018 получили последний отказ от верховного суда. Теперь дело было за исполнительной службой.

Декабрь 2018. К этому времени мы уже купили новую квартиру и просто ждали пока придет бумажка из ДВС о том что нас выселяют.

Конец

В феврале 2019 мы забрали со старой квартиры все, включая кухню и сантехнику и ушли. Пишу это и чот грустно, приуныл. Вообще очень неприятно это все вспоминать и восстанавливать.

А как же деньги, спросите вы? А вот так—человек, у которого мы покупали квартиру не является мошенником, но на нём нет никакого имущества. Можно было бы подать иск к нему (а он соответственно—иск к предыдущему владельцу), но он не появлялся на заседаниях ни разу (зачем?), и по факту мы бы ничего не добились (зато опять потратили время и нервы на суды и адвокаты). Можно было бы пытаться компенсировать стоимость ремонта у деда, но там надо было бы проводить экспертизу и всё такое, короче тоже сомнительная затея. Жена настаивала на иске, но я уже не хотел никаких судов. При желании, конечно, можно было бы наверное что-то выиграть, но фактически денег бы мы не получили. Для того, чтобы получить деньги в таких случаях можно пробовать обращаться к мафии, да вот только проблема—сумма слишком мала, чтобы заинтересовать хоть кого-нибудь.

Поэтому мы просто забили. Извлекли уроки и закрыли эту страницу жизни.

А что же уголовное дело? А ничего. Наших продавцов привлечь не удалось, они проходили как свидетели. Первого нотариуса тоже. Первый продавец заявил, что он потерял паспорт и ничего не знает ни о каких торгах, покупках и продажах. Стандартная схема—концы в воду. Я думаю, понятно, что заинтересованные люди не дали делу ход, потому что за эту ниточку можно было бы выдернуть всю банду, ведь таких случаев как мой по городу полно и занимается этим не пара человек. Дед очень сильно кипишил по поводу уголовного дела, жаловался в прокуратуру, менял следователя, но это не помогло. Состояние дела сейчас не знаю, скорее всего оно или висит, или закрыто по давности.

Мы потратили на квартиру 67k + на адвоката и судебные сборы около 10k. 5.5 лет жизни на съемной квартире такого плана нам стоили бы примерно по 400$ за месяц: 26k. То есть, даже при самых оптимистичных подсчетах мы потеряли 50k зелени. Сейчас цены упали и такая квартира стоила бы около 40k, а то и меньше, если брать её изначально убитое состояние, но это слабое утешение. В целом я рад что все живы и здоровы. Переселенцам с Донбасса повезло еще меньше чем мне, поэтому я не нахожу свою историю уж очень тяжелой. Жаль времени и нервов потраченных на суды—это да, очень жаль. А так—ну нет квартиры и нет. Благо есть голова на плечах, заработали на новую, куда большего размера и с высокими потолками.

Как видите, при покупке мы собрали просто-таки все возможные грабли, за что в итоге и поплатились.

Предлагаю читателям поступать мудро и учиться на ошибках других.

P.S. Если вам понравился пост, подписывайтесь на мой канал в телеграме: t.me/full_of_hatred