Drive your career as React Developer with Symphony Solutions!
×Закрыть

Інвестиція в новобудову: власний досвід, оцінка ризиків, спостереження

Спочатку планував написати детальний комент до топіку про купівлю квартири на вторинному ринку dou.ua/forums/topic/30703

Не хватит никакой жизни, чтобы испытать всё самому! ©

Дякую за історію гіркого, дорогого, але корисного досвіду. На ринку вторинної нерухомості читав багато подібних історій, але чим ближче ці історії до тебе (а доу таки ближче і правдивіше в цьому випадку, ніж якийсь ресурс в інтернеті), тим більше ти звернеш на них увагу і зробиш для себе висновки.

Можу доповнити загальними рекомендаціями з інвестування в новобудови...

Але згодом зрозумів, що відповідь досить велика і переростає в окрему тему персонального досвіду інвестування та спостереженням за ринком новобудов в Києві за останні 4 роки. Попри те, що свій вибір зробив більш як три роки назад, я не припиняв моніторити ринок нерухомості Києва, бо не виключаю можливість зміни квартири чи інвестування ще в один об’єкт.

В статті я опишу досвід інвестиції, поділюсь зробленими висновками та думками про нерухомість в цілому, подивившись на ринок нерухомості ширше, ніж зазвичай це роблять в подібних статтях. Багато речей будуть очевидними для тих, хто вивчав питання новобудов, але маю надію, що все нижче написане стане в нагоді всім зацікавленим в цій тематиці. Хочеться, щоб більше людей мали змогу грамотніше та відповідальніше оцінювати ризики інвестування, особливо тепер. Сумнозвісна афера з «еліта-центром» (близько 1500 інвесторів) ні в яке порівняння не йде з сучасними кризами нерухомості за останні 5 років: аферою Войцеховського (близько 10000 інвесторів), крахом Укрбуду та Аркади (40000 та 13000 відповідно). Також за останній час збільшилась кількість ресурсів та їх функціоналу, які допоможуть правильно оцінити ризики інвестиції, але багато обставин вони все ще не враховують.

З однієї сторони, хотілось би уникнути згадування конкретних забудовників чи ЖК, щоб не робити їм рекламу. А з іншої, без конкретики важко буде допомогти розібратись, чому одні краще за інших. Постараюсь бути максимально обережним з подібними прикладами.

Передумови

До 2015 питання купівлі квартири для мене майоріло десь в далечі через недосяжність цін на них. Кризовий період 2014-2015 зумовив збільшення попиту на нерухомість внаслідок девальвації гривні та банкрутства багатьох банків: стрімко здешевілі бетонометри стали однією з найпривабливіших інвестицій (~1700$ м\кв 12.2013 vs ~1000$ 12.2014 в середньому). В той період я не мав можливості інвестувати в нерухомість, але почав слідкувати за цією темою.

З початком вивчення теми нерухомості, мені стало цікаво включатись в розмови друзів та знайомих інженерів-проєктувальників будівель, задавати їм питання про різницю будівельних матеріалів, слухати історії про підсилення фундаментів деяких елітних ЖК Києва через факапи першочергового проєкту, про часте недотримання державних будівельних норм (ДБН), чому краще вибирати квартиру з вікнами на південний-схід та інші цікавинки будівництва.

В кінці 2016, маючи більш стабільну оплату на роботі, я серйозніше занурився в ринок новобудов, який був на дні в той час (800$ м\кв в середньому) і почав шукати реальні варіанти інвестування у власну квартиру.

Критерії пошуку

Для мене найважливішими критеріями в інвестуванні були: ціна об’єкту з можливістю розтермінування, законність ЖК та місце розташування (правий берег, голосієво\святошин, бажано недалеко біля метро). Хотілось взяти квартиру в Києві, але не відкидав варіанти передмістя (Софіївська- Петропавлівська Борщагівка, Ірпінь). Розстрочки у вже збудованих будинках практично немає, залишались новобудови на початковому етапі будівництва. Приціл був на 1-к квартиру площею 31-40 м (саме квартиру, не апартаменти), бажано не панельного будинку. Для початку мені цього б вистачило.

Пошук квартири

Пошуки почав з налаштування фільтрів за критеріям на лун.юа та огляду новобудов на «гдевкиевежитьхорошо». Для того, щоб мати змогу порівняти різні ЖК і роботу відділів продаж, почав їздити на об’єкти. Загалом в період 2016.11-2017.02 відвідав 13 різних ЖК; ще в 4-х ЖК активно дізнавався інформацію телефонувавши. Серед них були імениті та малі забудовники, був у списку один ЖК сумнозвісного Войцеховського — до останнього я навідався свідомо, щоб отримати представлення як виглядають проблемні ЖК.

Маючи на руках договори різних забудовників з детальною інформацією про комплекси, я зв’язався зі знайомим юристом і попросив допомогу оцінити ризики різних новобудов. Перш за все, ми з ним перевіряли договори на земельну ділянку, на якій виконується будівництво, містобудівні умови та обмеження, дозвіл на будівництво, документи на підключення комунікацій, наявність судових проваджень. Додатково я моніторив в інтернеті ЖК забудовників на «форум.домік.юа», вивчав історію попередніх збудованих комплексів буд компаній, порівнював ділянки виділені під будівництво на містобудівному кадастрі Києва (mkk.kga.gov.ua) + кадастровій карті України (map.land.gov.ua), переглянув генеральний та детальні плани територій Києва, ДБН-и, інформацію про власників будівельних компаній — все, що могло мені допомогти зробити більш надійний вибір.

Чим більше я дізнавався про будівництво, тим сумніше мені було: практично всі новобудови мали порушення чи недостачу необхідних документів.

— Земля не відповідає цільовому призначенню? Нічого, зі слів відділу продаж, скоро цільове стане таким як треба. Але тоді ж і ціна за метр квадратний зміниться, самі розумієте.

— За землю йде суд? Та забудовник виграв вже два суди, все порішають і на третьому.

— Невідповідність категорії будівництва чи порушення поверховості? Це взагалі норма, також забудовник все порішає, згодом.

— ДАБІ ще не видало дозволу на будівництво? Ну це в них там тупняки якісь, вже давно подали всі необхідні документи на дозвіл, все добре з документами, ось вже вигнали чотири поверхи.

А навіщо отримувати всі необхідні документи для будівництва, якщо можна і без них будувати? Робити все законно та за правилами — це довго й дорого. А якщо прижме якесь ДАБІ чи суд, ну тоді прийдеться дати хабаря, що поробиш. Головне, щоб потік людей у відділі продаж не зменшувався, а для збільшення потоку можна почати будівництво ще декількох комплексів.

В передмісті взагалі волосся дибом ставало від кількості будинків, які могли мати всі вище перераховані недоліки плюс за документами йдуть як приватні, хоча по факту є багатоквартирними. Ще одна «норма» — це утеплення пінопластом, що вже давно заборонений для багатоквартирних будинків. Це так, з найбільш очевидного.

Через декілька місяців активного вивчення теми нерухомості я усвідомив, що весь чек-ліст законності новобудови не пройде ніхто з доступних на ринку варіантів. Іншими словами, всюди є ризики «пролетіти», просто десь більші, а десь менші. Потрібно було прийняти ці реалії або відмовитись від інвестування.

Підписання договору

Врешті-решт, знайшов житло в Софіївській Борщагівці, де за документами все було краще, ніж у сусідніх ЖК; вже є в портфоліо зданий будинок; не будується багато будинків одночасно — наче все непогано. Основним мінусом для мене в цьому варіанті було добирання в часи пік: потрібно було готуватись до ранніх підйомів. От я підписав договір на невелику 1-к квартиру, залишилось тільки внести першу оплату. Чомусь я не відчув полегшення від підписання, якась внутрішня тривога не давала мені спокою і я вирішив все в черговий раз перевірити. Не просто так непокоївся: договір, який я підписав відрізнявся від того, який я отримував раніше. Розбіжності нелегко було виявити, але це ж питання вартістю в сотні тисяч грн! Я поговорив ще раз із представниками забудовника з приводу невідповідностей, вони погодились повернути попередні ключові пункти, проте після цієї ситуації вирішив не вносити перший платіж та розірвати договір.

Другий раз я підписав договір через півтора місяця, вже будучи більш впевненим у своєму виборі: непоганий забудовник з нормальним портфоліо зданих об’єктів, хороша ціна з можливістю розтермінування, основні документи були в порядку, голосіївський район, монолітно-каркасний будинок, власники компанії були не сильно приналежні до політики та не фігурувало у відвертому криміналі. Цього разу після підписання договору я відчув полегшення.

Ситуація станом на зараз (06.2020) та висновки

Останні декілька років я все ще тримаю руку на пульсі ринку нерухомості слідкуючи за відкриттям нових об’єктів та особисто відвідуючи найцікавіші варіанти. За цей час добудували багато комплексів, багато почали будувати та на очах схлопнулись два великих забудовника (Укрбуд та Аркада). Карантин з коронавірусом поки що частково зачепили галузь, більш ясною ситуація стане до кінця року.

Тепер спробую пояснити на що краще звертати увагу при виборі об’єкта інвестиції, здебільшого йде мова про компанії з напрацьованим портфоліо проєктів, в яких кількість збудованих ЖК\об’єктів > 3.

1. Репутація та історія компанії
В наших реаліях за відсутності дієвих органів контролю будівництва (разом з тим і судами-прокуратурами), дає можливість забудовникам бути «королями» договорів з диктуванням своїх умов будівництва та відсутністю відповідальності за недотриманням початкових обіцянок. Якби у державі нормально працювали необхідні інстанції, то у нас не було б сумних вищезгаданих прикладів. Завжди потрібно пам’ятати: якщо щось іде не так — інвестор залишається сам на сам із проблемами, бо розраховувати на договір із забудовником чи на правосуддя у нашій державі не можна. Тому в першу чергу потрібно звертати увагу на будівельні компанії з більш-менш незаплямованою репутацією та які вже пережили декілька криз (економічних та політичних). Таких компаній мало, ціни в них вище середнього по ринку, але можна бути впевненим, що вони добудують і навіть вчасно або з мінімальною затримкою. У всіх забудовників з хорошою історією та репутацією з рештою пунктів зазвичай також все добре.

Приклад відносно хорошої компанії: КАН.

Приклад поганої: об’єкти Войцеховського.

2. Кількість збудованих та введених в експлуатацію об’єктів у співвідношенні до кількості об’єктів, що будуються
Це індикатор фінансової стабільності компанії та можливих проблем зі здачею об’єктів. Іншими словами, багато зданих об’єктів + мала кількість в процесі зведення = збільшення надійності. Благо, по фільтрам ЛУНа зараз це не важко перевірити.

Приклад хорошої компанії: Ковальська.

Приклад поганої: Укрбуд.

3. Наявність основного пакета документів на проведення будівництва
У компаній, де з першими двома пунктами все добре — з документами також все добре на 95%. Але, незалежно від забудовника, цей пункт слід ретельно вивчити.

Приклад відносно хорошої компанії: Ковальська.

Приклад поганої: об’єкти Войцеховського.

4. Наближеність власників будівельних компаній до влади
Всі великі забудовники так чи інакше мають «зв’язки» з владою, простежити це все діло в гуглі досить легко. Знаючи наближеність власників до тієї чи іншої політ сили можна додатково накинути або відняти балів до надійності вкладення, особливо актуально незадовго до виборів.

В першу чергу потрібно враховувати ці пункти, далі йде все інше.

Виходячи з цих обставин, забудовників можна поділити на три умовних категорії:

* Надійні компанії
Мають хорошу репутацію, солідне портфоліо, одночасно не будують багато об’єктів, ціни вище середніх по ринку, можливі окремі недотримання обіцянок, але точно добудують і +\- в обіцяний термін (вже згадані КАН, Ковальська і ще 2 компанії). Звісно, ЖК від забудовників цієї категорії можуть не підходити під критерії району чи ціни, але якщо в пріоритеті надійність, то тут їм немає рівних.

* Відносно надійні
Мають відносно непогану репутацію, багато зданих об’єктів, ціни можуть бути від низьких до високих, потрібно бути готовим до можливих затримок в здачі та очевидними порушеннями першочергових обіцянок («Забудовник Києва № 1», «INTeGrill DuB», «Компанія друга президента», «Компанія, в яку вклав автор» і інші). Найцікавіша категорія, складають більшість ринку новобудов. При більших ризиках також можуть бути дуже вигідною купівлею.
Наприклад, «ЖК Автограф» на початку 2016 року: без портфоліо забудов в Києві, проблеми з активістами, з деякими негараздами в документах, ціною від 570$ за метр квадратний. У них вийшло все владнати та добудувати, вже у 2019 ціна там була від 1200$. Хоча та ж Аркада ще на 2016 також будучи в цій категорії виглядала набагато надійнішим варіантом, а от як закінчила.

* Ненадійні
Окрім відвертих пірамід, сюди з часом можуть увійти забудовники з попередньої категорії.
Вже згадана Аркада перейшла в цю категорію через величезні об’єми будівництва та втратою репутації (і просіданням продаж як наслідок) через протистояння з активістами на «Патріотиці на озерах».
ДБ Хол...нг сам під себе яму викопав тим, що нехтував вимогами законності норм будівництва, що викликало незадоволення місцевих жителів та активістів. В результаті багатьох судів, побиттів (активістів), підпалів автомобілів (також активістів) у компанії зараз не кращі часи, хоча в свій час була привабливою.
По Укрбуду ще за два-три роки до схлопування вже були очевидні проблеми та ризики у порівнянні з іншими, описував колись це на форумі

Що ж робити зараз?

Залежить від цілей. Якщо купляти для себе, то мати справу з перевіреними та надійними компаніями, так як в них ціни будуть більш-менш стабільними. У відносно надійних темпи будівництва уповільняться, деякі компанії можуть перейти в категорію ненадійних.

Мій об’єкт має вже затримки в здачі, поки ще не критичні, судячи по ситуації в галузі, але вже досить неприємні з першими нотками тривожності.

LinkedIn

Лучшие комментарии пропустить

Спасибо, интересно. Дополню от себя:
1)Как уже правильно сказано, покупать квартиру в недостроенном доме — это именно инвестиция. С определенными рисками. Можно уменьшить риски, почитав на форумах про застройщика и про ЖК. Но, во-первых, и у надежных застройщиков что-то может пойти не так, а во вторых даже у хороших застройщиков (как тот же КАН) договора такие, что они защищают в первую очередь застройщика, а не «инвестора». Если бы вы показали договора любого киевского застройщика знающему юристу и этот юрист сказал бы правду, то вы бы поняли, что получите квартиру только по доброй воле застройщика, а не по договору. Кстати, иногда договора можно немножко обсуждать и редактировать с отделом продаж, но только в небольших пределах.

По срокам ввода в эксплуатацию — большинство застройщиков нагло врут. Смотрите на задержки в других ЖК застройщика, на состояние дома. Если вы живете в арендном жилье, то иногда дешевле купить уже построенную квартиру даже за большую цену, сделать ремонт и въехать побыстрее и сэкономить на аренде.

Поэтому я для себя решил, что буду покупать в уже только сданном доме. Так дороже, но зато более надежно и сохраненные нервы того стоят. Я так 2 раза делал (в 2012 и 2019). При этом квартиры малого метража могут раскупить еще до сдачи дома, но меня спасало то, что я покупал большой метраж.

Вот если покупать квартиру в качестве бизнес-вложения, а не для жизни, то можно рискнуть и взять в недостроенном доме — бизнес подразумевает риск чтобы получить большую прибыль. Но тут надо брать не самое дешевое, а тоже тщательно изучать объект. И для бизнеса надо брать не то, в чем хотелось бы жить самому, а то, на что будет спрос.

При покупке не верьте никаким обещаниям застройщика на словах (про то, что будет садик/паркинг/инфраструктура), верьте только своим глазам. Это еще один аргумент покупать в уже построенном.
В договорах обычно есть пункт в стиле «с момента подписания любые устные договоренности не имеют силы».

При выборе — сравнивайте условия в отделе продаж с тем что продуют в уже сданных очередях ЖК или по переуступке, возможно (особенно в условиях кризиса) что в уже сданном будут лучшие условия.

В отделах продаж стараются вначале продать дороже или менее ликвидные квартиры под предлогом, что хорошие уже раскупили. Но если сразу не соглашаться, то могут сделать предложение получше (хотя гарантии нет).

2)В дополнение к уже указанным ресурсам «где в Киеве жить хорошо» и «домик» (на Домике бывает цензура в пользу застройщиков, но все равно там есть много полезной информации) можно еще посмотреть на youtube блоги «Ищу жилье» Сергея Нагорного и «Квартира» Роберта Круговых (последний правда перестал почти снимать обзоры с момента карантина). Учтите, что они заинтересованные лица (Сергей работает с ЛУН, у Роберта — разные источники дохода). Но если не верить всему на слово, думать своей головой и просто использовать обзоры чтобы увидеть ЖК, то можно сэкономить свое время на поездки по ЖК и ездить только в те объекты, которые по результатам обзоров не вычеркнули из списка.
Еще есть на форуме Finance ветка «Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?» где много лет ждут падения или наоборот бешенного роста цен, но иногда появляется 1 на 100 полезное сообщение.

3)При выборе дома обращайте внимание не только на то, что будет внутри квартиры, но и снаружи. Куда будут хоть на учебу дети, где парковать машину, как наружная отделка дома будет выглядеть лет через 10-15 (к сожалению штукатурка под покраску со временем выглядит печально), из какого материала стены (возможно потребуется серьезная шумоизоляция).
И задумайтесь, что если вешать кондиционеры вразнобой (а не в предусмотренных местах), стеклить балконы кому как захотелось и т.д., — то внешний вид дома портится и стоимость квартиры как его части падает. К сожалению, во многих домах с этим ничего не поделаешь, это скорее связано с привычками в обществе (и многие из вас скажут, что я придумываю и что не надо заморачиваться). Но я верю, что чем больше поднимать такие вопросы, тем больше шансов что люди задумаются и захотят жить в более радующем взгляд доме и новые стандарты требований к жилью постепенно повысятся.

4)Ценообразование на киевском рынке недвижимости весьма странное. За одну и ту же цену пытаются продать дома, которые на порядок отличаются по качеству. Это все равно что за новые жигули и тойоту просили бы одну цену. Не берите первое или второе попавшееся. Чтобы выбрать хорошее — вложите в выбор время и усилия, почитайте, поездите, посмотрите вживую. Ведь обычно мы покупаем жилье не на один год — так выберите себе наилучшее из того что можете купить за имеющиеся у вас деньги.

Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter
Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter

2008: 5к/метр
2009: 2к/метр
2013: 1,7к/метр
2015: 1к/метр
<------------------ вы «инвестируете» здесь

П.С. «будиттолькодорожать!»

Яке джерело статистики? Якого саме метра це була ціна? І скільки зараз, в 2020?

Киевские метры, вроде, обсуждаем. Впрочем, в провинции подозреваю, скорее хуже.

Сколько сейчас метр? Маловажно. Тенденция-то ясна...

Так, Київ, я зрозумів. Але підозрюю, що ви підібрали дані щоб показати свою правоту, тому хочу уточнити джерело.

Какая цена сейчас? Застройщики отчитываются о средней цене 1к/метр (загугли «средняя цена метр Киев»).
В реальности, квартиры уходят лишь с дисконтом 30, а то и 50%.

И это ещё не «дно»...

Какая цена сейчас?

Дно було в 2017-2018 роках, якщо не рахувати короткий період девальвації гривні в 2015. Тут можете прослідкувати динаміку misto.lun.ua/price?currency=usd

Дно було в 2017-2018 роках

«Дна» в Украине — ещё не было.

Тенденция-то ясна...

Как будет ближе к нулю — маякните, пару тетрис-холов прикуплю.
И Олимпийский на сдачу.

Как будет ближе к нулю — маякните, пару тетрис-холов прикуплю.
И Олимпийский на сдачу.

И нафига эта обуза тебе? От коммуналки, налогов и прочих небходимых платежей — никто ведь не избавит. :)

Мечта, как барышня с 3-мя грудьми из «Вспомнить всё» ))

Был уж один такой скупатель:

«- Я не скрою: мне посчастливилось заработать очень большую по нашим меркам сумму денег, которую я инвестировал в объекты недвижимости. И вот из-за того, что происходит, многие твои арендаторы уходят. Потому что экономическая ситуация в стране становится хуже. Я и сейчас хорошо себя чувствую, я не плачу. Но по цифрам, которые мне ежемесячно приходят, я вижу, что эти заработки в три раза снизились.

— Вы инвестировали в офисы или жилье?

— В офисы. Компании закрывают представительства и уходят. Приходится из заначки докладывать, чтобы дальше держалось на плаву. Это купленные здания, но за свет, тепло и все остальное надо платить, даже когда они пустуют.»

В итоге, скатился чел из путинистов в «белоленточники-навальнисты», а сейчас и вовсе в «уезжашки».

А бывает и так — дом построили и сдали в эксплуатацию, но работающий подъемный кран приделан к квартире:
www.youtube.com/watch?v=7-cp_eQpJWA

я всегда просто обожал «блоггеров» ))

где-то в начале 2000-х или может ближе к средине было такое популярное «движение» что-то там «интернет бомжей» или как-то так когда чуваки (правда их было не много таки «успешных») на мивине и каком-то там «заработке в интернете» зарабатывали таки на квартиру включая чисто голую пока больше ни на чего денег не хватало $250 это 6750 по текущему курсу ну в принципе ок купив гречки и курку в качестве белка лично я на $250 смогу прожить даже припеваючи )) только к.м.к. вся затея выглядит как-то действительно сомнительно ну хотя бы б просто потому что «гостинка в киеве за $24,000» это на сегодняшний день видимо какая-то глубокая простите ж.

«гостинка в киеве за $24,000»

це та сама гостинка, що за $50К в 2007 і за $15К в 2015

ну вот значит будет только дорожать (к) (тм)

Новий інпут у формулу: «Дяд Яша => відставка», змінює результат виразу

ага уже видел только что новость )) но вы держитесь! (к) (тм)

250 баксов на расходы?)) Смишно)
Да и 2к получает далеко не каждый. Скажу по опыту друзей... За 3 месяца можно заработать на пентхаус в центре Киева... Только не выжиганием глаз кодом

за 3 місяці сенйором в ІТ заробляється смарт квартира в Києві

У типичного синьёра сумма на ремонт набегает за неделю. На удалёнке ж, можно на бензин для Х5 не тратиться

ремонт не нового БМВ это и 5 к и 10к

Ох, как мне все это знакомо!!! Мой многолетний опыт общения с застройщиками и страдания от «выполнения застройщиками своих обещаний» — вылился в некий социальный проект по оценке задержек застройщиков Киева
dou.ua/forums/topic/28963

Пам’ятаю вашу тему, не вліз тоді в обговорення через завантаженість на роботі.

Ви взяли правильний напрямок «сухих цифр», але я б додав ще багато функціоналу для орієнтирів по забудовникам. Наприклад, було б круто додати до рейтингу «надійності» фільтрацію по ціні. Або от у 4-х компаній з вашого рейтингу топ-5 забудовників в портфоліо тільки по 1-2 ЖК, в 3-х компаній ціни від 1700$-1900$ і вище за метр, тобто досить високі. Також виходить, що деякі великі забудовники із хорошим портфоліо ніколи не піднімуться вище забудовників, які побудували хоча б один ЖК із декількома будинками і здали їх в обіцяний термін. Але ж знову таки, затримки можуть бути по різним причинам, відповідно подібний «сухий» рейтинг не буде повністю репрезентативним.

Багато всього можна ще додати і допрацювати — в голові вже проскочила думка попрацювати над цим разом, як варіант.

Дякую за зворотній зв’язок, дуже приємно, що мої витрачені зусилля реально «заходять»! З усіма Вашими ідеями згоден на 100%!

Я радий будь-якій співпраці, хоча поки що сам не розумію кінцевої мети даного проекту. Було натхнення, зумовлене відповідним «відношенням» наших забудовників і хотілося щось змінити на цьому ринку... Проект реалізував, злість на забудовників спала, а що далі і навіщо — не зрозуміло :(

Хоча надихають відгуки користувачів — реально людям мої сухі цифри корисні !!!

Я радий будь-якій співпраці, хоча поки що сам не розумію кінцевої мети даного проекту. Було натхнення, зумовлене відповідним «відношенням» наших забудовників і хотілося щось змінити на цьому ринку... Проект реалізував, злість на забудовників спала, а що далі і навіщо — не зрозуміло :(

Мета проста: дати змогу зважити всі наявні ризики при інвестиції, які не враховані на всіх інших ресурсах. Більд, лун, гдевкиевежитьхорошо, відеоблогери — більшість з них враховують фактори, які лежать на поверхні (і то не завжди професійно), але вони майже не враховують підводних каменів накшталк зв’язків буд компаній з владою, ризики перед виборами, корупційних скандалів їх власників, ліквідацію ДАБІ (яка видає документи про готовність об’єкту), затримку в здачі по іншим об’єктам буд компанії і т.д.

Все це можна враховувати, якщо рити інфу. Рити потрібно серед надійних (або мінімально заангажованих) джерел, щоб не брати до уваги замовні статті. Раз в місяць чи раз квартал робити аналіз та актуалізацію подібної інформації.

Ну і це також робота, на яку витрачається час, відповідно можна було б монетизацію придумати. Головне, щоб монетизація була не за рахунок буд компаній чи окремих ресурсів, бо тоді вся ця задумка буде до дупи.

Але це вже вимагає не технічні скіли, а журналістські... Тобто зовсім інші компетенції :(

Достатньо зібрати до купи вже наявну інформацію і дати коротку записку з висновками по цим даним.

Я инвестировал в фундамент два раза, первый в Интеграл буд в 2010, второй раз в Укрбуд в 2015, оба раза удачно, задержек не было, все как по договору. Но сейчас играть я бы не стал. Если вы хотите поучаствовать в пирамиде, нужно заходить в начале. Сейчас лучше покупать готовое, меньше рисков и цена не намного выше.

Я инвестировал в фундамент два раза, первый в Интеграл буд в 2010, второй раз в Укрбуд в 2015, оба раза удачно, задержек не было, все как по договору.

Інтергал тоді ще не будував одночасно так багато об’єктів, як зараз, тому і ризики були менші. Укрбуд же багато об’єктів здавав і ще більше починав будувати + вже згадані корупційні скандали голови — проблеми з будівництвом об’єктів було питанням часу.

Да, потому и говорю, что сейчас не стал бы инвестировать. Изначально схема инвестиций выросла из того, что квартиры дорожали постоянно и ты мог забить цену. Сейчас можно взять так же уже готовую. Застройщик строит за свои, затем выставляет на продажу, ты ходиш и выбираеш.

Инвестиция в новострой — это огромный риск. Начиная с того, что можно просто не получить квартиру, заканчивая каКчеством постройки, которая с каждым годом всё хуже и хуже

Цього разу після підписання договору я відчув полегшення.

Ситуація станом на зараз (06.2020) та висновки

я так і не зрозумів, в що вклався, коли, яка сума, ключі отримав, документи власності, ремонт ?

update,
дочитав

Мій об’єкт має вже затримки в здачі, поки ще не критичні, судячи по ситуації в галузі, але вже досить неприємні з першими нотками тривожності.

але частина питань так і залишилася, і ще одне появилося
5 років моніторинга і ??

п.с.
очікував в кінці хеппі енд

в що вклався

Тут таке діло: чим більше конкретики описувати по компаніям\ЖК тим більше приводу для підозри в упередженості автора. Тому деякі компанії розкрив в якості приклада, а по іншим компаніям\ЖК (в тому числі моє власне інвестування) вирішив не світити.

коли, яка сума, ключі отримав, документи власності, ремонт ?

01.2017, сума до 25к, ключі\документи ще не отримав, ремонт ще попереду

5 років моніторинга і ??

і дійшов до описаних мною висновків та критеріїв вибору об’єктів інвестування.

Як я вже згадував і писали тут в коментах, то основне це те, що ризики є в любій інвестиції крім вже зданих будинків з документами. Але навіть в такому випадку треба цікавитись чи всі комунікації підключені і чи заключені прямі договора з постачальниками води\газа\електроенергії (без прямих договорів можуть бути дикі тарифи), яка управляюча компанія в ЖК, чи нема судових проваджень по ЖК, чи дотримані норми ДБН + купа інших нюансів.

Цю тему одним махом важко описати. Можливо, напишу ще одну з безпосереднім розглядом плюсів та мінусів різних матеріалів будівництва, архітектури, особливостей різних будівельних рішень. Просто такого матеріала на просторах інтернету набагато більше, тому воно здалось мені не таким актуальним, як нюанси надійності\ненадійності інвестування в наших реаліях.

тю, на фінанс уа в темі нерухомості та домік нет достатньо тої всьо інфи.
Не хочеш тут світити ЖК, то напиши в приват.

главная проблема в Украине в том, что любая

Приклад відносно хорошої компанії:

может в любой момент стать

Приклад поганої

И когда это наступит знает или ее хозяева, которые решили, что пора фиксировать прибыль, или же вообще никто.
Так что любой условный КАН или Ковальская в определенный момент спрыгивают и вы остаетесь ни с чем, как и тысячи других «инвесторов». Абсолютно никаких инструментов и гарантий не предусмотрено.

Занавес

Рисковать или нет каждый решает сам

Так, якраз таки мова і йде про те, що в умовних кано-ковальських надійність вище, ніж у інших.

1. Репутація та історія компанії
В наших реаліях за відсутності дієвих органів контролю будівництва (разом з тим і судами-прокуратурами), дає можливість забудовникам бути «королями» договорів з диктуванням своїх умов будівництва та відсутністю відповідальності за недотриманням початкових обіцянок. Якби у державі нормально працювали необхідні інстанції, то у нас не було б сумних вищезгаданих прикладів. Завжди потрібно пам’ятати: якщо щось іде не так — інвестор залишається сам на сам із проблемами, бо розраховувати на договір із забудовником чи на правосуддя у нашій державі не можна. Тому в першу чергу потрібно звертати увагу на будівельні компанії з більш-менш незаплямованою репутацією та які вже пережили декілька криз (економічних та політичних). Таких компаній мало, ціни в них вище середнього по ринку, але можна бути впевненим, що вони добудують і навіть вчасно або з мінімальною затримкою. У всіх забудовників з хорошою історією та репутацією з рештою пунктів зазвичай також все добре.

50/50. Як і у інших. Тобто: або отримаєш квартиру, або ні.
Взагалі, ні яких гарантій. Чисто, на вдачу.
Он, Кличко не пустять в мери і КАН піде з грошиками на КАНари.

Це звідки у вас такі висновки?) КАН почав будувати задовго до приходу влади Кличка, за цей час пережив дві економічні та пачку політичних криз, не кажучи вже про різні влади Києва.

В новобудовах зажди є ризики, але КАН якраз таки приклад мінімальних ризиків.

Інвестування в Україні завжди високоризиковані.

Десь більше ризиків, а десь їх мінімум, все так. Але це не значить, що можна забути про інвестування в новобудови, просто потрібно ретельно зважувати всі ризики.

Он, Кличко не пустять в мери

А кто не пустит?

Квартиры во всех этих новостройных муравейниках — будущий неликвидный хлам, который вы через 10 лет не продатите. Либо продадите в два раза дешевле, чем в него вложили. Покупать себе для жизни — да. Но «инвестиция» — тут извините, вы её уже не вернёте. Только под оренду, с окупанием за 20 лет.

Ну тогда только в акции иностранных компаний. В хрущи инвестировать явно плохая идея.
А на что-то приличное у типичного разраба не хватит.

Либо продадите в два раза дешевле, чем в него вложили.

Вот я за lun.ua лет 6 наблюдаю, что бы хоть какая-то стройка тех лет подешевела такого не было.

Проблема не в самих домах, хотя они могли быть по-лучше, а в целом с ситуацией в Украине.

где гарантия что акции не будут стагнировать в ближайшие 10 лет? а жизнь будет только дорожать?

Квартиры во всех этих новостройных муравейниках — будущий неликвидный хлам,

Сразу видно человека, который не знает рынок. Квартира в клубном доме может продаваться годами, а в муравейнике улетает за недели, а то и дни. Через лет 10 отойдут в небытие огромные просторы хрущевок. И тогда ликвидность только возрастет.

Через лет 10 отойдут в небытие огромные просторы хрущевок. И тогда ликвидность только возрастет.

зуб даєш?

смешно. Сегодня два удалили. Тебе какой?

той, що через 10 років залишиться

Понастроят ещё тысячи муравейников, предложение превысит спрос, люди окончательно осядут и перестанут переезжать с хрущёвок в новые муравейники (сейчас этот процесс ещё идёт), и всё застынет — десятки тысяч квартир в муравейниках превратятся в тыкву. Цены пойдут вниз, как за продажу, так и за аренду, так как предложение на обоих этих рынках станет перенасыщенным. К тому же, учти ещё и тот факт, что в Украине население идёт на убыль.
Это, кстати, не только моё мнение. Многие аналитики про долгосрочную перспективу говорят то же самое: жилплощадь в муравейниках в Украине — будущий неликвид.
Если про инвестирование, то это туристическое жильё, элитное, штучное жильё или ещё какой-то уникальный исторический фонд. Но не норы в муравейниках.
А хрущёвки простоят ещё не один десяток лет. У нас Украина — их будут латать и реанимировать до последнего.

Согласен

Если про инвестирование, то это туристическое жильё, элитное, штучное жильё или ещё какой-то уникальный исторический фонд.

А на массовый эконом класс (человейники) как и на старое жилье (хрущевки) спрос со временем будет падать вероятно

Только спрос растет. Потому что человек не сможет из хрущевки переехать в клубный дом, он переедет в муравейник. Даже большинство программистов, по моим наблюдениям, живут в муравейниках.

Если люди массово перестанут покупать по текущим ценам жилье эконом класса, то застройщики начнут делать жилье за относительно доступную цену чуть лучше. Не элитку конечно, но хоть немножко комфортнее. Реально повысив себестоимость строительства на 10% можно сделать жилье на 30% комфортнее (условно). Но если и так берут — зачем застройщикам терять 10% прибыли.

Если люди массово перестанут покупать по текущим ценам жилье эконом класса

Не понятно, а почему они перестанут? Откуда логика.

Не понятно, а почему они перестанут? Откуда логика.

Слышал, что в целях экономии строят не очень надежно. Если в следствии этого несколько домов посыпятся, то могут решить, что хрущи надежнее.
Но это мои домыслы больше..

Хрущевки строили из говна и палок, сроком на максимум 30 лет. Современные дома могут стоять значительно дольше. А это все конспирология из базара.

Сама собою технологія надійніша, я б сказав. Сучасний дім це з-б скелет, далі просто не несучі штуки.

Ну может люди поездят по заграницам в развитых странах в связи с безвизом, посмотрят как там живут. И начнут из того что есть в Киеве обращать внимание на лучшие из ЖК (даже при примерно одинаковой цене бывает очень существенная разница в качестве), то другим застройщикам чтобы выдержать конкуренцию прийдется тоже чуть повышать качество.

Этому мифу уже десятки лет. Люди вкладывались в стройки Вайцеховского, вообще без документов. Никто там думать не начнет.

У меня есть призрачная надежда, что все таки со временем люди начнут думать перед покупкой жилья что именно покупать и на что тратить свои деньги. В развитых странах как-то научились же. Хотя может быть я излишне оптимистичен :)

В развитых странах как-то научились же.

Развитые от недоразвитых тем и отличаются. Что у них уже прошел этот процесс. И там очень строгое законодательство и нормы.
Да и исторически все по разному. Славяне привыкли жить в дерьме. Они ничего другого еще не видели. Это будет долгий процесс, и за 10 лет его не пройдешь.
Например, 10 лет назад эконом строили лучше, чем сейчас, по инфраструктуре. В этом произошла даже деградация.

Например, 10 лет назад эконом строили лучше, чем сейчас, по инфраструктуре.

кстати да советская застройка 5-9 этажей по инфраструктуре довольно не плоха ну правда немного без учёта современных реалий вроде нормальных гастрономов и разных кинотеатров и с парковками опять же ж но этого всего в ссср и не было ))

Так социализм же был. Все для людей. Если посмотреть те же Дорогожичи, так отличный район. Но без должного управления превратился в гетто.

В развитых странах как-то научились же.

не научились. жОсткие нормы сперва строительства а потом содержания и это всё. опять же ж не надо путать дом или кондомиум на 100-200 где-то под чикагой в относительной доступности к сити и дом на 600-700 метров в самой сити первый который будет тысяч 300 а второй 4 млн ну ок в эти 4 млн войдут элитный ремонт а в 300 тысяч крашенные стены и ванные в ванных тоже кстати просто крашенные стены никаких излишеств не хороших и то и другое «в развитых странах» и то и другое «научились же»

люди поездят по заграницам в развитых странах в связи с безвизом, посмотрят как там живут.

ну пусть посмотрят сам как-нибудь сгоняй посмотри когда выпустят с карантина посмотри как там реально живут ))

youtu.be/FdD_CmDPJKI

я сам когда первый раз в живую увидел прифигел маленько мол как же ж так где же ж эльфы какающие бабочки радуги вот это всё но та которая «заграница в развитых странах» в среднем условном скажем так сегменте по типу «евро» и в нижнем среднем по типу американского скажем так весьма себе более чем хрущовки разве что без застеклённых балконов заложенных силикатным кирпичом аля курятник и без кондиционеров тарелок и чего там ещё подряд чистенько но прямо скажем бедненько причём именно что от слова совсем

тех которых реально живут стоит уже немного других денег и уже не факт что простые программисты даже их увидят не говоря уже за простой офисный планктон среднего покупателя новой советской украинской недвижимости

впрочем ты и евонных чисто умственные способности прямо скажем сильно преувеличиваешь просто потому что кто-то же ж все эти курятники уже после сдачи дома таки строит ))

и у самих застройщиков никаких таких стремлений нет и в помине да и откуда им взяться вот свежачок относительный от которого я так прифигел опять привыкнув немного ко всяким американским бетонным развязкам и вообще везде бетон не лишённым при этом заведомо нарочито приданного эстетизма но тут «голый бетон» как слово играет уже совсем несколько другими красками ))

lebedinyiy.com.ua/...​ebedinyj_05.06.2020-8.jpg

то другим застройщикам чтобы выдержать конкуренцию прийдется тоже чуть повышать качество.

в массовом сегменте стандартных эконом 24-этажек не будет этого и об каком вообще «качестве» может идти речь в массовом стандартном экономе в 24 этажа? люди «инвесторы» упорно притворяются что всё хорошо всё так и задумано ну там тут кухню перенесём там дверь в парадную пропилим главное своё!

вот свежачок относительный от того же ж товарища только уже с участниками ты думаешь они их дети будут вот это всё что ты говоришь

в Киеве обращать внимание на лучшие из ЖК

youtu.be/Ut7J7Vk4J7A

я думаю что не будут у них ни у кого даже задней мысли нет вот скажем традиционная лоджия почти 99% «делают демонтаж» ок но тут вопрос а нахиба застройщики их вообще лепят в таком случае? опять же ж ну пусть будет лоджия но совсем открытая сплошным остеклением неужели это будет хуже чем этот традиционный бруствер по шею? зачем это? за все эти годы не смогли понять?

ну некоторые кстати таки смогли )) у того же ж риверстоуна в новых домах балконов что-то только половина а в совсем новых аллилуя уже совсем нет как принцип но только это не считается эконом а эконом лепили лепят и будут лепить и знаешь почему? потому что в экономе вполне себе не факт что «инвестор» купит без балкона )) он конечно его потом всё равно «присоеденит» но вот купить без балкона как это что за ерунда нет нам такого не надо а трусы где вешать!?

не будет всего того что ты говоришь в ближайшее время никак не будет

Если говорить по факту, то

Понастроят ещё тысячи муравейников

Пока даже начатые не могут построить. Дома строятся не так быстро. И за 10 лет возможно и сотни не наберется, не то что тысячи. Законодательство планируют ужесточить.

предложение превысит спрос

В хрущевках и ветхом жилье живет пол Киева, оно разрушается и спрос только будет увеличиваться. Он еще не скоро иссякнет.

люди окончательно осядут и перестанут переезжать с хрущёвок в новые муравейники

Где осядут?

К тому же, учти ещё и тот факт, что в Украине население идёт на убыль.

В городах постоянно растет.

Многие аналитики про долгосрочную перспективу говорят

Пока я не видел ни одного аналитика, который бы говорил внятные вещи. Читай их 5-10 летней давности, и поймешь, что все это вилами по воде.

Если про инвестирование, то это туристическое жильё, элитное, штучное жильё или ещё какой-то уникальный исторический фонд.

Смешно два раза. Такие квартиры стоят годами. Сейчас на элитку вообще спроса нету. Люди будут идти к упрощению.

А хрущёвки простоят ещё не один десяток лет.

Они уже считаются перестоявшими.

У нас Украина — их будут латать и реанимировать до последнего.

Только ни один нормальный человек не останется там жить. Хрущевки сейчас это уже гетто.

Пока даже начатые не могут построить. Дома строятся не так быстро. И за 10 лет возможно и сотни не наберется, не то что тысячи. Законодательство планируют ужесточить.

плевать всем на законодательство #внезапно оказалось что почти вся массовая современная застройка киева суть есть финансовая пирамида и поезд начал уходить

а единственное что всё это ещё держит на плаву это вера советского человека в священные бетонометры ну и собственно у него и вариантов особо то и нет

Есть обоснованные опасения, что когда ужесточат законодательство по строительству и введут ипотеку, то цены очень сильно поднимутся.

не поднимуться не может квартира в киеве стоить как в чикаге по довольно очевидным причинам конечно же ж это если смотреть на экономические составляющие если взять за основу что никаких экономических составляющих нет... ну пауки в банке кто там их считать будет ))

не может квартира в киеве стоить как в чикаге по довольно очевидным причинам

Может и легко. В 2008-м метр стоил 3000$.

Понастроят ещё тысячи муравейников

Кількість новобудов у Києві падає з 2017

ktostroit.com/...​eal-estate-kyiv-analytics

Пишу из хрущёвки, которую ещё полторы недели назад грела тепловентилятором, а ноут только забрала из ремонта благодаря чудесной проводке в квартире. А ещё у меня сосед курит у себя в ванной и если я хоть на 2 минуты выключу принудительную вентиляцию, то вся эта прелесть разнесется по квартире. Съезжаю через неделю, хозяин квартиры сделает ремонт, вот только вряд ли кому-то такая квартира за 15к (которые он хочет за неё) понадобится. После такой квартирки на хрущ никогда в жизни не поведусь больше и мне пофиг, что тут может быть больше площадь или шикарней локация, лучше уж в человейнике жить.

Вот вы отлично доказали мою мысль. Так это вы еще зарабатываете хорошо. А другие люди так тем более.

у 2013 вкладались у ЖК Піонерський квартал. м. Вишневе, на стадії котловану. теж були переживання, нерви, бодалки і забудовником за затримку здачі, але в травні 2015 отримали ключі і з липня того ж року вже живемо у своїй квартирі. забудовник добудував усі будинки даного кварталу і вже добудовує будинки у паралельному жк. у знайомих, буквально через дорогу від нас вже 1,5 року мурижать із видачею ключів зведених будинків, але ще не зданих в експлуватації. раніше це був ЖК «Крюковщина», зараз ЖК «Нові Жуляни», очевидно там із документами не все гуд. варто перевіряти забудовників, але як вже скзано було — потрапити в халепу можна і з крупними забуовниками теж

пионерский строит планомерно, так же как и евромисто, акварели2 которые рядом. Крюковщина — начали строить практически сразу все 3 дома, + минимальное гугление показывало, что у застройщика (NovoBud вроде бы) уже давно есть проблемы с объектами в Петровском, и вложение сомнительное.

Кстати, одним из основных критериев выбора именно Пионерского Квартала, было наличие прав собственности на землю, на которой строятся дома + отсутствие явных нарушений (например, проектирование домов выше 9 этажей). У соседей эти проблемы были в полный рост, что конечно не мешало тем же Акварелям строиться и успешно сдавать дома.

Одним из самых стремных моментов было оформление покупки через имущественные права и деривативы. Сейчас уже деталей не упомню, но знакомый юрист четко указал — это лотерея, и в случае проблем пишите в СпортЛото. Но подобная схема была у всех застройщиков в той области, поэтому рискнул и сейчас живу в своей квартире, купленной по вкусной цене на этапе котлована.

Тут нужно оценивать общее значение параметра Риск/Прибыль. Риски есть всегда, во всех случаях. Например, в момент покупки рассматривал объекты УкрБуда и Аркады как наименее рисковые вложения. А вот оно как в результате вышло...

было наличие прав собственности на землю, на которой строятся дома

это на самом деле минус, причем серьезный — способ шантажировать жильцов и навязывать услуги жэка и «охраны»

С учетом менталитета моих соседей (который можно наблюдать как по списку должников за коммунальные услуги, так и по ситуации с охраной и ограждением комплекса) — я на самом деле был бы не против, если бы застройщик «навязал» услуги охраны. К сожалению, самоорганизовываться мы можем только при наступлении полной задницы, и то ненадолго.

Абсолютно згідний. Тільки нав’язані послуги. Нажаль, нав’язані — не завжди кращі, правда.

Гарантія непотрапляння в халепу — купівля вже після здачі в експлуатацію. З затвердженою почтовою адресою, підведеними централізованими каналізацією/електрикою і т.д.

Знакомые купили рядом с вами, в Акварелях 2 — в августе 2018 когда отдавали деньги был только фундамент дома, а в январе 2020 уже получили ключи, и в апреле вот заехали. Правда теперь жалко что купили не в Киеве (акварели это все-таки за городом) но в Киеве в 1.5-2 раза дороже квадратный метр. Они там строят какими-то ударными темпами.

В жк чарівне місто вкладай)))

Згадалось як так само ’досліджувала’ ринок житла, а потім на форумі доміку прочитала як в одному дуже непоганому жк чувак зніс у себе в хаті кусок несущої стіни. Оце топ в такій багатоповерхівці жити

Читав про таке неодноразово, дурнуватих людей у нас вистачає.

ну это ничего говорит о самом жк, на самом деле.

Не инвестируйте в первичку накануне местных выборов.

В этот период идет борьба и как правило придаются широкой огласке схемы, коррупционные и незаконные сделки, договорняки и грязные подробности деловых отношений. Застройщики, как правило всегда замешаны, а власть и договоренности могут поменяться, как следствие риски возрастают. Должно пройти некоторое время после перераспределения потоков и власти, чтобы наступила тишина...

25 октября 2020 — избрание местных советов, сельских, поселковых, городских голов.

С учётом переформатирования районов и создания отг — рубилово на выборах будет ещё то...

Цікаво, що при настільки глибокому аналізі немає ні слова про урбаністику чи то якість середовища, яке є навколо будинку. Подвір’я без машин, якийсь парк поруч, чи то ще щось.

Навмисно обійшов цю тему, бо детально розбираючи її вийде ще одна простиня.

Десь в районі жовтня постараюсь детально розписати топік на цю тему.

урбанистика больше относится к всему городу. но в киеве уже бесполезно что-то менять.
а двор без машин возможен толькл в случае подземного домового паркинга из расчета 1.5 места на квартиру.

Спасибо, интересно. Дополню от себя:
1)Как уже правильно сказано, покупать квартиру в недостроенном доме — это именно инвестиция. С определенными рисками. Можно уменьшить риски, почитав на форумах про застройщика и про ЖК. Но, во-первых, и у надежных застройщиков что-то может пойти не так, а во вторых даже у хороших застройщиков (как тот же КАН) договора такие, что они защищают в первую очередь застройщика, а не «инвестора». Если бы вы показали договора любого киевского застройщика знающему юристу и этот юрист сказал бы правду, то вы бы поняли, что получите квартиру только по доброй воле застройщика, а не по договору. Кстати, иногда договора можно немножко обсуждать и редактировать с отделом продаж, но только в небольших пределах.

По срокам ввода в эксплуатацию — большинство застройщиков нагло врут. Смотрите на задержки в других ЖК застройщика, на состояние дома. Если вы живете в арендном жилье, то иногда дешевле купить уже построенную квартиру даже за большую цену, сделать ремонт и въехать побыстрее и сэкономить на аренде.

Поэтому я для себя решил, что буду покупать в уже только сданном доме. Так дороже, но зато более надежно и сохраненные нервы того стоят. Я так 2 раза делал (в 2012 и 2019). При этом квартиры малого метража могут раскупить еще до сдачи дома, но меня спасало то, что я покупал большой метраж.

Вот если покупать квартиру в качестве бизнес-вложения, а не для жизни, то можно рискнуть и взять в недостроенном доме — бизнес подразумевает риск чтобы получить большую прибыль. Но тут надо брать не самое дешевое, а тоже тщательно изучать объект. И для бизнеса надо брать не то, в чем хотелось бы жить самому, а то, на что будет спрос.

При покупке не верьте никаким обещаниям застройщика на словах (про то, что будет садик/паркинг/инфраструктура), верьте только своим глазам. Это еще один аргумент покупать в уже построенном.
В договорах обычно есть пункт в стиле «с момента подписания любые устные договоренности не имеют силы».

При выборе — сравнивайте условия в отделе продаж с тем что продуют в уже сданных очередях ЖК или по переуступке, возможно (особенно в условиях кризиса) что в уже сданном будут лучшие условия.

В отделах продаж стараются вначале продать дороже или менее ликвидные квартиры под предлогом, что хорошие уже раскупили. Но если сразу не соглашаться, то могут сделать предложение получше (хотя гарантии нет).

2)В дополнение к уже указанным ресурсам «где в Киеве жить хорошо» и «домик» (на Домике бывает цензура в пользу застройщиков, но все равно там есть много полезной информации) можно еще посмотреть на youtube блоги «Ищу жилье» Сергея Нагорного и «Квартира» Роберта Круговых (последний правда перестал почти снимать обзоры с момента карантина). Учтите, что они заинтересованные лица (Сергей работает с ЛУН, у Роберта — разные источники дохода). Но если не верить всему на слово, думать своей головой и просто использовать обзоры чтобы увидеть ЖК, то можно сэкономить свое время на поездки по ЖК и ездить только в те объекты, которые по результатам обзоров не вычеркнули из списка.
Еще есть на форуме Finance ветка «Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве?» где много лет ждут падения или наоборот бешенного роста цен, но иногда появляется 1 на 100 полезное сообщение.

3)При выборе дома обращайте внимание не только на то, что будет внутри квартиры, но и снаружи. Куда будут хоть на учебу дети, где парковать машину, как наружная отделка дома будет выглядеть лет через 10-15 (к сожалению штукатурка под покраску со временем выглядит печально), из какого материала стены (возможно потребуется серьезная шумоизоляция).
И задумайтесь, что если вешать кондиционеры вразнобой (а не в предусмотренных местах), стеклить балконы кому как захотелось и т.д., — то внешний вид дома портится и стоимость квартиры как его части падает. К сожалению, во многих домах с этим ничего не поделаешь, это скорее связано с привычками в обществе (и многие из вас скажут, что я придумываю и что не надо заморачиваться). Но я верю, что чем больше поднимать такие вопросы, тем больше шансов что люди задумаются и захотят жить в более радующем взгляд доме и новые стандарты требований к жилью постепенно повысятся.

4)Ценообразование на киевском рынке недвижимости весьма странное. За одну и ту же цену пытаются продать дома, которые на порядок отличаются по качеству. Это все равно что за новые жигули и тойоту просили бы одну цену. Не берите первое или второе попавшееся. Чтобы выбрать хорошее — вложите в выбор время и усилия, почитайте, поездите, посмотрите вживую. Ведь обычно мы покупаем жилье не на один год — так выберите себе наилучшее из того что можете купить за имеющиеся у вас деньги.

даже у хороших застройщиков (как тот же КАН) договора такие, что они защищают в первую очередь застройщика, а не «инвестора». Если бы вы показали договора любого киевского застройщика знающему юристу и этот юрист сказал бы правду, то вы бы поняли, что получите квартиру только по доброй воле застройщика, а не по договору.

Чистісінька правда. Я теж купував готову квартиру з документами у зданому в експлуатацію будинку у надійного забудовника з хорошою репутацією, але читаючи договір, у мене складалося враження, що після того, як я перекажу на рахунок, вказаний в договорі, оплату за квартиру — я робив це одним платежем — я просто подарую комусь ці гроші, які мені так нелегко дісталися.
І лише той факт, що хороші знайомі моєї дружини вже двічі купували в цього забудовника житло в цьому житловому комплексі — першу квартиру, однокімнатну, продали, купили на вторинному ринку, продали і купили знову ж у цьому ж житловому комплексі двохкімнатну квартиру в розстрочку, і обидва рази все було гаразд, переконав мене переказати гроші. Але все одно, дійсно не покидало відчуття, що квартиру я отримую

только по доброй воле застройщика, а не по договору

Обычно люди ищут «выгодные» варианты. Но жк, которые достроят в итоге, и стоят адекватных денег.
У УкрБуда был заниженный прайс по рынку, также как и в Аркаде. Про Войцеховского вообще понятно, что люди ни в чем не разбирались.
Сейчас есть пара застройщиков на очереди.

В Укрбуда прайс низький міг бути тільки перші місяці по укладанню угоди, далі він стрімко зростав. Відверто поганий хід по відношенню до своїх клієнтів.

Аркада могла б добудувати своє бюджетне житло, якби взяла трохи менші темпи будівництва і не вляпалась в скандали із забудовою озер на позняках.

Якщо купляти для себе, то мати справу з перевіреними та надійними
компаніями

Вложился в сентябре 2018 в ЖК с большим количеством построенных домов, магазинами, банками, школой-садом, землёй в собственности. У застройщика ещё 2 ЖК в процессе стройки.

В конце декабря 2019 залили фундамент на последней секции и на этом пока всё.

Та що там ховатись, пишіть і назву забудовника. Країна повинна знати своїх героїв.

Создавать плохой имидж своему застройщику не выгодно самим инвесторам.
Меньше новых инвесторов, больше вероятность что не достроят и больше будут затягивать из-за недостатка финансирования.

Це велика компанія з хорошим портфоліо чи це вони самі говорили, що багато всього збудували? Збудовані раніше об’єкти були у Києві, чи починали в інших містах і зараз вийшли на столичний ринок?

Це передмістя Києва. Багато будинків, багато людей живе. Одночасно будується декілька будинків, хоча раніше це не було для них проблемою.

Здається, я розумію про яку компанію йде мова: сам ЖК досить великий, з історією і вигравав різні нагороди (кліпніть два рази, якщо вгадав).

Якщо про нього йде мова, то дійсно не просто було б задетектити проблеми в минулому, проте проблеми були по декільком пунктам.

Здається, я розумію про яку компанію йде мова:

Их таких в каждом пригороде по 2-3. Поначалу все хорошо, а когда доходит до 5-7 очереди, то начинаются проблемы..

Какая-то неделя новостей по покупке жилья в Киеве:
«Митинг инвесторов „Укрбуд“ под Кабмином: Полиция избила людей, есть задержанные».
golos.ua/i/756452
И это сейчас

Схоже на те, що передавши об’єкти укрбуду на добудову КМБ, влада просто відстрочила гігантську проблему 40к постраждалих інвесторів. Потихеньку ця ситуація буде давати про себе знати все більше.

Недвижка в Украине да и еще в Киеве — такая себе инвестиция (на самом деле вообще никакая, тк можно просто потерять все, вспомним Донецк). Цены задраны, качество жилья ниже среднего (илитку и штучные варианты не рассматриваем), гарантий нет. Имхо, покупать жилье только ради того чтобы там жить (или детям оставить, хотя и это спорно).

Непогано як для швидкого перегляду новобудови. Але по ним не можна орієнтуватись «брати\не брати» так як нема відповідей на питання надійності.

совершенно верно. но как материал для прескрининга на ряду с лун, вполне достаточно.

Только учтите, что карта не обновляется несколько месяцев. На ютюбе больше обзоров, чем отмечено на карте

Десяток комментариев и еще не началась битва между эмигрантами и оставшимися? Никто не написал, как тут хреново и зачем бетонометры? Потому что сабж — плодородная почва как раз для этого.

Виходить, що єдиний спосіб більш-менш гарантовано не втратити вкладені в нерухомість кошти — це покупка у забудовника готової квартири з документами у зданому в експлуатацію будинку. Але наскільки мені відомо, то таких варіантів на правому березі за десять хвилин пішки від метро за ціну, доступну рядовому розробнику програмного забезпечення, не буває. От щойно спеціально перевірив — зайшов на лун, ввів у фільтри >3 кімнат, зданий в експлуатацію, збудований — видало 42 ЖК, але клацаєш будь-який на правому березі близько до метро — ціна якщо не п’ять мільйонів гривень за квартиру, то тридцять, ставиш фільтр по ціні до двох з половиною мільйонів — величезні гроші для рядового розробника програмного забезпечення — і на правому березі залишається всього кілька об’єктів, серед яких половина біля залізниці, а інша половина так далеко від центру, що навіть від житлових комплексів, розташованих на лівому березі, до центру міста швидше можна дістатися, ніж від тих об’єктів.

Виходить, що єдиний спосіб більш-менш гарантовано не втратити вкладені в нерухомість кошти — це покупка у забудовника готової квартири з документами у зданому в експлуатацію будинку.

Це найкращий варіант купівлі. Але якщо він дорогий чи не підходить, тоді наступним кращим варіантом є інвестиція у перевірених забудовників.

Але наскільки мені відомо, то таких варіантів на правому березі за десять хвилин пішки від метро за ціну, доступну рядовому розробнику програмного забезпечення, не буває. От щойно спеціально перевірив — зайшов на лун, ввів у фільтри >3 кімнат, зданий в експлуатацію, збудований — видало 42 ЖК, але клацаєш будь-який на правому березі близько до метро — ціна якщо не п’ять мільйонів гривень за квартиру, то тридцять, ставиш фільтр по ціні до двох з половиною мільйонів — величезні гроші для рядового розробника програмного забезпечення — і на правому березі залишається всього кілька об’єктів, серед яких половина біля залізниці, а інша половина так далеко від центру, що навіть від житлових комплексів, розташованих на лівому березі, до центру міста швидше можна дістатися, ніж від тих об’єктів.

Можна знайти купу різних варіантів в цих же будинках, тільки не від забудовника, а від перепродажників, які інвестували на більш ранніх етапах будівництва. Вангую, ви шукали в розділі «новобудови»: — спробуйте на тому ж ЛУНі пошукати в розділі «продаж квартир».

Розумієте, після прочитання історії про те, як розробник програмного забезпечення втратив чесно куплену квартиру, в розділ «продаж квартир» боязно навіть заглядати. Особисто для себе я зробив висновок, що мені доведеться змиритися з тим, що рядові розробники програмного забезпечення просто-напросто жебраки у порівнянні з тими людьми, які купують у забудовника готові 3 і більше кімнатні квартири з документами на правому березі в зданих в експлуатацію будинках на відстані «п’ять хвилин пішки від метро», про що дуже переконливо писав той же розробник програмного забезпечення, у якого відібрали чесно куплену на вторинному ринку квартиру, але все одно не можу перестати шкодувати, що ні до метро, ні до дитячої, ні до дорослої поліклініки від будинку на лівому березі, трьохкімнатну квартиру в якому я купив у минулому році, за п’ять хвилин пішки не дістанешся, а на дорогу до роботи/з роботи після повернення в офіс по закінченню карантину мені доведеться витрачати все тих же більше двох дорогоцінних годин особистого часу щодня, і лише трішки заспокоює той факт, що за такі гроші квартир з готовими документами на відстані «п’ять хвилин пішки від метро» у зданих в експлуатацію будинках на правому березі не буває, при покупці квартири на вторинному ринку ймовірність втратити кошти, вкладені в нерухомість, і, власне, саму нерухомість занадто висока, а при інвестиції коштів у квартиру в будинку, не зданому в експлуатацію, ймовірність втратити кошти, вкладені в нерухомість, ще вища.
Просто важко було прийняти той факт, що належу до тих же жебраків, для яких купівля трьох і більше кімнатної квартири на правому березі за п’ять хвилин пішки від метро у зданому в експлуатацію будинку — це занадто дорого. Але ж це не найкомфортніше житло, яке тільки можна уявити, навіть в Україні — бувають же і маєтки, ціни на які в доларах такі ж, як у гривнях за квартири на правому березі біля метро, і хтось і ті маєтки також купує.
Певний час я думав, що розробникам програмного забезпечення в Україні краще живеться, ніж в інших країнах, оскільки не потрібно виплачувати житло тридцять років. Але після знайомства з ринком нерухомості стало зрозуміло, що житло аналогічної якості в Україні коштує стільки ж, скільки і за кордоном, просто в Україні стати власником такого житла у рядового розробника програмного забезпечення просто немає шансів, і поки рядовий розробник програмного забезпечення в Україні тридцять років житиме у менш якісному житлі, і збиратиме на більш якісне, боячись, що банк лопне, або банку з-під матрацу витягнуть спеціалісти відповідного профілю, рядовий розробник програмного забезпечення за кордоном житиме у власному якісному житлі. Зрештою, якщо обом пощастить і нікого не виженуть з роботи, обоє стануть власниками якісного житла, але один з них у цьому якісному житлі жив увесь час, а інший мало того що все життя прожив у неякісному житлі, так крім того ще й цілком справедливо всі ці десятиліття боявся, що втратить всі зароблені кошти внаслідок краху банку, поки на якісне житло назбирає.
І знаєте, іноді здається, що в Україні можливо жити у якісному житлі, побудувавши власний будинок — витратиш з десяток років на контролювання найманих робітників, ну посивієш трішки за цей час, нервуючи через те, що робітники неякісно працюють і крадуть матеріали, ну не матимеш взагалі вільного часу на протязі цих десяти років, бо весь вільний час витратиш на контроль робітників, зате зрештою матимеш своє якісне житло, ще якісніше неж те, за яке емігранту ще двадцять років іпотеку платити. Але тут невідомо, чи не прийдуть до горе-будівника через десять років і чи не скажуть — а земелька тут сільськогосподарського призначення, і не мали Ви права купувати тут її десять років тому, так що завтра до вас приїде бульдозер, дякуйте, що даємо Вам добу на те, щоб хоча б якісь речі забрати — особисто я про такі випадки не знаю, але після прочитання історії про втрату чесно купленої квартири не здивуюся, якщо і таке буває.

людьми, які купують у забудовника готові 3 і більше кімнатні квартири з документами на правому березі в зданих в експлуатацію будинках на відстані «п’ять хвилин пішки від метро»,

людям, которые покупают такие квартиры, обычно насрать на метро)))))

Так це ще більше дивує.
Я для себе намагався знайти різноманітні логічні пояснення цього явища — уявляв, що у таких людей в центрі міста фітнес клуби, які вони відвідують, нічні клуби, які вони відвідують, офіси, які їм належать і які вони час від часу відвідують для того щоб контролювати, як там справи, але все одно не можу уявити, щоб така людина спустилася в метро, навіть якщо так швидше потрапити в офіс. Можливо, у них діти навчаються в якихось ліцеях у центрі міста, але знову ж таки, не уявляю, навіть щоб діти в таких людей пересувалися на метро. Зрештою я вирішив, що це квартири для здачі в оренду дипломатам та підприємцям з якихось інших країн.

я только одну причину вижу — успеть добежать в случае ядерной атаки :D

В такому разі зрозуміло, чому саме в центрі квартири дорожчі біля метро — там метро глибше.

Метро-удобно. Если в семье есть подросток, который еще не водит. Если надо куда-то добраться в самый центр и без пробок и не морочится с парковкой там. Если выпить хочешь, а в такси ездить не любишь. И другие варианты.

вот просто не понимаю как можно не люить такси и при этом любить ОТ))

Скажу за себя (как человек, который любит водить машину и на ОТ ездящий редко). Но если вдруг сам машину не веду (выпил или еще что-то), то для меня метро (если начало/конец маршрута возле него) удобнее чем такси.

Такси может приехать непонятно когда (не все таксисты ответственные люди, а скорее наоборот), такси может попасть в пробку, такси дороже чем метро.
Другой ОТ (не метро) мне меньше нравится так как тоже может попасть в пробку и график движения менее стабильный.

Метро — предсказуемое и стабильное (если никто не «заминирует» станцию, но это уже черезвычайная и редкая ситуация).

Запросто, если транспорт чистый, новый, ходит по расписанию и почти никогда не бывает битком забит народом.

это где такое? живя в «эльфии», такого не видел.

В Минске не в часы пик, например.

не в часы пик,

это ключевое

У программиста никаких проблем нет с тем, чтобы пользоваться ОТ не в часы пик. А вот уже у работника банка такой возможности нет.

Я розумію, що всіма цими розповідями про складнощі та жахи купівлі квартири може здатись, що нормальних варіантів то і нема — тільки трьошки за мільйони грошей. Але насправді можна взяти хороші варіанти квартир, будинків — треба копнути інфи по темі і зрозуміти як в наших реаліях працює цей ризикований ринок.

В Києві є хороші, надійні варіанти планування квартир та благоустрою всієї території ЖК в цілому недалеко від метро. Варіанти трьохкімнатних квартир (80-100к) в них під силу нашим сіньйорам, тому не все настільки безнадійно.
Також я можу навести непогані прикладу котеджів чи таунхаусів біля Києва (Гостомель, Буча), які в тому році можна було купити за 50-70к з приватизацією землі, централізованою каналізацією і т.д.

А тут теж дуже цікаво.
Дійсно, якщо копнути інфи по темі і зрозуміти як в наших реаліях працює цей ризикований ринок, то можна на вторинному ринку знайти за ті ж самі 100к, які під силу назбирати за багато років нашим сіньйорам, житло трішечки ближче до метро, подекуди навіть на правому березі. Але по-перше, відразу ж стрімко зростає ризик втратити кошти і залишитися і без коштів, зароблених за багато років тяжкою працею, і без житла. А по-друге, для розкопування інформації по темі потрібно дуже багато часу, і після тяжкого трудового дня/тижня втомленому розробнику програмного забезпечення, замість того, щоб нарешті відпочити і зайнятися якимось цікавим хоббі, бажано рухливим спортом, адже від сидячої роботи спина потерпає, доводиться розбиратися у нюансах купівлі житла на вторинному ринку, а відсутність відпочинку — це дуже великий стрес.
Щодо будинків у містечках поблизу Києва, то тут складність в тому, що звідти дуже довго добиратися до центра Києва, в якому зазвичай розташовані офіси більшості компаній, ну і не всі з цих котеджів мають поблизу школи, дитячі садочки, дорослі та дитячі поліклініки та інші важливі об’єкти інфрастуктури. Тільки якось 50-70к занадто оптимістично виглядає для будинка в Бучі, може Ви маєте на увазі 170-250к? Було б дуже цікаво поглянути на посилання на готові будинки в Бучі за 50-70к.
Таунхауси, на мою думку, нічим не кращі за багатоквартирні будинки.

Але по-перше, відразу ж стрімко зростає ризик втратити кошти і залишитися і без коштів, зароблених за багато років тяжкою працею, і без житла.

Якщо брати у надійних забудовників, які можуть добудувати за власний кошт, то ризики найменші з можливих.

А по-друге, для розкопування інформації по темі потрібно дуже багато часу, і після тяжкого трудового дня/тижня втомленому розробнику програмного забезпечення, замість того, щоб нарешті відпочити і зайнятися якимось цікавим хоббі, бажано рухливим спортом, адже від сидячої роботи спина потерпає, доводиться розбиратися у нюансах купівлі житла на вторинному ринку, а відсутність відпочинку — це дуже великий стрес.

Тому й вирішив поділитись описаною в топіку інформацією.

Тільки якось 50-70к занадто оптимістично виглядає для будинка в Бучі,

Це актуально для таунхаусів, будинок буде починатись десь з 90к і вище.

Таунхауси, на мою думку, нічим не кращі за багатоквартирні будинки.

Я також в свій час так думав, але в реальності з таунхаусами все не так сумно.

Тому й вирішив поділитись описаною в топіку інформацією.

Дякую — інформація дійсно корисна.

Якщо брати у надійних забудовників, які можуть добудувати за власний кошт, то ризики найменші з можливих.

Ну, це, мабуть, найцікавіша інформація — які саме забудовники надійні. Я колись думав, що укрбуд і аркада надійні, але відносно нещодавно з’ясував, що і в одному, і в іншому у моїх знайомих співробітників куплені квартири, а будинки так і не здають в експлуатацію уже багато років. Сам я брав готову квартиру з документами в КАН, але найдешевші трьохкімнатні квартири на правому березі в них коштують на півтора мільйони гривень більше.

в реальності з таунхаусами все не так сумно

Чим, на Вашу думку, таунхаус кращий за квартиру?

Сам я брав готову квартиру з документами в КАН, але найдешевші трьохкімнатні квартири на правому березі в них коштують на півтора мільйони гривень більше.

Ви досить непоганий вибір зробили, насправді.
Так, в «Файна Тауні» та «Республіці» ціни зараз вищі, ніж в середньому по ринку. В третьому кварталі 2017 в цих ЖК ціни на трьошки починались з 800$, що досить таки вигідно при всіх плюшках цих ЖК. Далі вони методично підвищували ціни аж до теперішніх 1300-1400$, що значить, що попит на подібну нерухомість є. Якщо в них продажі будуть йти не дуже, то вони можуть опускати ціну майже до початкового значення.

Чим, на Вашу думку, таунхаус кращий за квартиру?

1. Більше простору;
2. Не буде сусідів зверху, знизу, та з однієї сторони таунхаусу. З іншої сторони (де є сусіди), часто забудовники роблять подвійні стіни, щоб збільшити шумоізоляцію від сусідів і це дійсно працює;
3. Своя земельна ділянка;
4. Інші плюшки приватного будинку.

От в дуплексі\квадрексі вже стоїть гостріше питання приватності.

От в дуплексі\квадрексі вже стоїть гостріше питання приватності.

Все с точностью до наоборот — таунхаус, это 8-16 соседей с мизерными двориками. А дуплекс уже похож на что-то приличное. Но тут уже как повезет с единственным соседом...

Зазвичай коли заходить мова про таунхаус, то мається на увазі окремо стоячий будинок в малоповерховому комплексі, де одна-дві бічні стіни можуть бути суміщені. між собою.

Є і багатоквартирні таунхауси, але вони не поширені у нас.

Зазвичай коли заходить мова про таунхаус, то мається на увазі окремо стоячий будинок

это дом
а таунхаус по определению имеет одну или больше смежных стен с соседними домами

Є і багатоквартирні таунхауси, але вони не поширені у нас.

как грязи по Софиевской и Петропавловской борщагам
например вот:
www.google.com/...​3d50.4126015!4d30.3377587
или вот:
www.google.com/...​3d50.4114234!4d30.3309667

Ми якось наче і про одне говоримо, але в той же час десь не сходяться у нас визначення. Тому я просто залишу посилання з поясненням що таке «таунхаус», «дуплекс», «котедж» buildersclub.com.ua/...​opredelenie-i-razlichiya

«Таунхаус — це комплекс малоповерхових будинків (як правило, 2 або 3-х поверхові), які діляться на секції та прилягають один до одного бічними стінами, мають спільний дах і єдину концепцію побудови (зовнішній вигляд).»

Зазвичай коли заходить мова про таунхаус, то мається на увазі окремо стоячий будинок в малоповерховому комплексі,

Сами себе противоречите)

Дивіться, спочатку мене збило ваше визначення, що таунхаус це про

8-16 соседей с мизерными двориками

Тут вже залежить від забудови таунхауса, бо дворики можуть бути цілком нормального розміру, плюс «сусіди» у вас будуть з однієї-двух сторін.

От приклади хороших таунхаусів, які, як на мене, кращі, ніж дуплекси без самозаперечення в своїх словах
img.lunstatic.net/...​uilding-800×600/38132.jpg
img.lunstatic.net/...​uilding-800×600/41179.jpg
img.lunstatic.net/...​uilding-800×600/28619.jpg
img.lunstatic.net/...​uilding-800×600/34533.jpg

Далі ви вириваєте мою фразу про «окремо стоячий будинок» випускаючи продовження «де, одна-дві бічні стіни можуть бути суміщені між собою»

Далі [2] кажете, що я сам собі заперечую, знову вирвавши фразу з «окремо стоячий» опустивши «бічні стіни можуть бути суміщені між собою»

Бачу, що вас зачепили слова «окремо стоячий», але не зачепили про «суміщені бічні стіни», тому я скинув лінк з визначенням третьої сторони.

Бачу, що вас зачепили слова «окремо стоячий», але не зачепили про «суміщені бічні стіни», тому я скинув лінк з визначенням третьої сторони.

С каких пор понятия «отдельно стоящий» и " имеющий смежные стены" приобрели тождественность?
Отдельно стоящий — дом. Имеющий смежные стены/общую крышу/etc — дуплекс/таунхаус.
По ссылке кстати подтверждается именно мое определение.
PS. Согласен, что даже «муравейный» таунхаус лучше квартиры — соседей нет хотя бы сверху и снизу.

по ціні до двох з половиною мільйонів — величезні гроші для рядового розробника програмного забезпечення

стопе — это всего на всего 100к долларов. Учитывая что тут каждый первый в месяц 5к зарабатывает — то даже после кокса / шлюх / Х5 / двушки на нивках / троих детей (нужное подчеркнуть) можно вполне собрать те 100к.

Тем не менее собирают далеко не все, думаете малый % народу просаживает это все в 0 ?

Так, рядовому розробнику програмного забезпечення, що отримує 5к на місяць, можна за 20 місяців назбирати 100к, якщо жити в хаті тещі в селі за 50-100 км від Києва, топити грубу дровами, добутими вночі в лісі, харчуватися з хазяйства — городу, курей, гусей, качок, корови, свиней, індиків, кози, яке утримує дружина практично самотужки, бо розробнику програмного забезпечення потрібно працювати на роботі, та й то не вийде, бо на дорогу на роботу, оплату трактора, який оратиме город, отруту для боротьби з колорадськими жуками потрібно буде кошти витрачати, та і жінка, спроможна самотужки тягти хазяйство, за розробника програмного забезпечення навряд чи вийде заміж.
Ну а в більш поширеному випадку розробник програмного забезпечення з непрацюючою дружиною та малими дітьми близько півтори тисячі доларів на місяць буде витрачати щомісяця на усіляке, і це якщо сильно економити, тож на квартиру за 100к уже назбирає за 28 місяців. Але якщо звернете увагу, варіанти за 100к на правому березі доволі погані — далеко від метро, центру міста та ще й зачасту десь прямо над залізницею. А от щоб біля метро, то це вже потрібно як мінімум п’ять мільйонів, тобто 56 місяців, або майже п’ять років. А за п’ять років і банк може лопнути, п’ять років збирати уже боязно. Ну і не кожен же відразу 5к почина заробляти, спершу стажер, потім червень, потім середнячок, потім 3 к, а вже потім, за більше ніж 10 років трудової діяльності, виходять на заповітні 5к.
Так це ще ж не все. Після купівлі квартири потрібно ремонт зробити, який запроста в 50к і більше може вилитися.
А потім, звісно, не у всіх, але буває що дружина вижене, житло, звісно, совісна людина дружині з дитиною залишить, і буде витрачати тисячу доларів на місяць на аліменти, і за арендоване житло платити, то 5к мінус аліменти мінус оренда житла мінус витрати на дівчат — і знову збирати більше десяти років на власне житло. А от у Ельфіях розробник програмного забезпечення відразу ж селиться в якісному житлі, і платить собі тридцять років потихеньку, насолоджуючись комфортом якісного житла. А дружина вигнати побоюється, бо сама виплати по іпотеці не потягне, ну а як і вижене вже через тридцять років, то уже навряд чи потрібно буде аліменти платити, та й поділити житло з дружиною можна буде без доволі сильних докорів сумління, бо діти до того часу вже свою іпотеку тягти будуть.

совісна людина дружині з дитиною залишить, і буде витрачати тисячу доларів на місяць на аліменти

длб, что еще сказать)))

Ну чому ж — не залишати ж власну дитину без даху над головою.

ну да, но для этого не обязательно оставлять целую квартиру (тем более если она до брака нажита), да и алименты не 1к юсд, а 18к грн максимальные (давно не заглядывал в гк, может и поменялось чето).
делишь нажитое пополам и досвидос. если будет бж выделываться с доступом к ребенку — уходишь в тень и платишь нолик аликов. отрезвляет такое в момент.
а если есть знакомые в судах и пару пачек юсд, то вполне реально оставить ребенка себе.
вообще перед тем как жениться и заводить ребенка, надо быть готовым к таким ситуациям.

Ні, зараз максимальні аліменти уже близько 25 тисяч гривень. Звісно, квартира в шлюбі нажита, і єдиний варіант її поділити — це продати, але ж ремонт в квартирі дуже дорогий, і шкода, щоб цим ремонтом користувалися чужі діти.

так квартира с ремонтом дороже стоит же. но в любом случае будут потери.

Так, дорожче, але втрати будуть суттєві. Просто той ремонт людиною робився, використовуючи лише еко матеріали, а це мало хто оцінить по достоїнству, точніше, оцінять, але прикинуться що не оцінили і скажуть:"та я все одно тут усе здеру і новий ремонт зроблю, так що плачу як за квартиру без ремонту", все підібране зі смаком, і, можна навіть сказати, з любов’ю, щоб дитині комфортно жилося. Тож природньо, що людина не стала продавати житло, а залишила для проживання рідної дитини.

Вторую половину квартиры можно пустить в счет алиментов, но тут надо договариваться

Так а за що ж тоді дитина з дружиною жити будуть?

тут много переменных, где можно играть в рамках закона не ударяясь в серые схемы, но можно и добровольно без трусов остаться, никто не запретит.

Ну так начебто після витрати однієї четвертої від заробітної плати на труси ще щось має залишитися — навряд чи будучи в шлюбі чоловіки витрачають на дружину з дитиною менше, ніж одна четверта від заробітної плати. Ну а оскільки максимальний розмір аліментів обменжений сумою в скількись там прожиткових мінімумів, що складає близько двадцяти п’яти тисяч гривень, то для досвічених розробників програмного забезпечення можна витрачати на аліменти на одну дитину подекуди навіть не одну четверту, а навіть одну п’яту від заробітної плати, ну, щоправда, ще ж на оренду житла доведеться витрачатися, бо житло ж зазвичай теж дружині з дитиною залишають.

Если тупо подарить квартиру не попытавшись ее разменять хотя бы — будет очень больно и все равно козлом останешься.

Но каждый решает сам.

Тут же головне — не залишитися «козлом» самому для себе, щоб себе самого своя ж совість не мучила, що залишив власну дитину без даху над головою, або в гірших житлових умовах, ніж облаштовував для своєї дитини. Але тут дійсно кожен вирішує сам. Особисто я, наприклад, почував би себе козлом незалежно від розміру аліментів, якби залишив дружину з дитиною без поважних причин, в моєму розумінні єдина поважна причина, за якою чоловік може піти від дружини — це подружня зрада дружини.

власну дитину

кстати, надо еще проверить насчет твой ли это ребенок))

Та ну, це зайве. Якщо це дитина розробника програмного забезпечення, то це зайва витрата часу, а якщо ні, то зайвий стрес для всіх, в тому числі для самого ж розробника програмного забезпечення))

в моєму розумінні єдина поважна причина, за якою чоловік може піти від дружини — це подружня зрада дружини.

Пфф. Жизнь намного разнообразнее. Могу со старта подкинуть пару вариантов:
1 Будешь ли разводится если жена сопьется в дым по собственной воле? Вплоть до валяния под подъездом каждый вечер и белой горячки.
2 Будешь ли разводиться если жена сторчится? Подсядет на что-то серьезное, вызывающее физиологическую зависимость и начнет выносить сыры и зеркалки из дому.

Обидві залежності, наведені Вами, виліковні, тож в таких випадках не розлучатися потрібно, а лікувати, а ще краще — не допускати, щоб залежність виникла. До речі, моя рідна тітка в її 70 років вилікувалася від алкогольної залежності, і чоловік її не кинув.

тож в таких випадках не розлучатися потрібно, а лікувати

За наркоманов не знаю , а вот с алкоголиками есть одна проблема. Лечение возможно только в том случае если они осознают эту проблему. Если для них это не проблема а желаемое состояние — не вылечишь.

До речі, моя рідна тітки в її 70 років вилікувалася від алкогольної залежності, і чоловік її не кинув.

Сомнительное достижение для мужа, откровенно говоря. Если предположить, что она бухала всю жизнь (детали отсутствуют), то мужик ввалил свою жизнь непонятно куда.

Досягнення для чоловіка — це не допустити того, щоб дружині захотілося споживати алкоголь чи наркотики.

Ситуации бывают разные, но в большинстве случаев у «дружин» бабочки в животе играют. И это уже ее проблема, где и за что она будет жить. Ребенку конечно надо помогать, но очень желательно не просто выдавать деньги «дружине», а покупать одежду/оплачивать школу или кружки/сделать именной вклад в банке.

Ну, воно, звісно, не дуже тактовно лізти в особисте життя знайомих, але мені просто дуже цікаво, тож я у тих колег, які розлучалися з дружинами, намагався допитатися, чому вони розлучаються. Звісно, хто ж мені правду скаже, але наче ніхто не говорив, що розлучається через невірність.
Щодо одягу, оплати школи, гуртків і так далі по списку, то на все це потрібен час, якого у розробників програмного забезпечення зазвичай бракує, тож, якщо колишня дружина, крім гуртків, школи і одягу дитини, витратить із аліментів якусь частину на власні потреби, це буде справедлива компенсація за те, що на поїздку в той же магазин одягу, взуття, чи лікарню з дитиною поїхала саме вона, а не зайнятий заробітками розробник програмного забезпечення.

Слу, у тебя реально какая-то фиксация на жилье и его количестве. У тебя есть какие-то мысли кроме как купить жилье себе / жене / детям и тд? Ну может там хобби или какие-то увлечения? Или за покупкой жилья и мыслями о покупке жилья времени на жизнь не остается?

Дивно було б говорити про інші захоплення в темі про покупку житла.

А от у Ельфіях розробник програмного забезпечення відразу ж селиться в якісному житлі, і платить собі тридцять років потихеньку, насолоджуючись комфортом якісного житла.

так а чо ж ты еще не в Эльфии? А я помню — ты где-то считал что так не выгодно — ведь надо всем по квартире или что-то типа такого

Так, дійсно рахував. А потім мені Сергій розповів, що у тій же Швеції також є квартири за 80 тисяч доларів, а от дорого коштує дійсно якісне житло.
Ну а не в Ельфії я тому, що в мене дружина в Ельфію не хоче.

Ну а не в Ельфії я тому, що в мене дружина в Ельфію не хоче.

а семью «дружина» обеспечивает? ну или хотя бы равный доход приносит?

Ні, моя дружина не працює вже більше десяти років, але це не привід не враховувати її думку — це було б нечесно, і про такий важливий намір, як переїзд за кордон, потрібно було попереджувати ще до одруження.

не враховувати її думку — це було б нечесно

а как думаешь, твои мысли/желания не учитывать это честно?)))

про такий важливий намір, як переїзд за кордон, потрібно було попереджувати ще до одруження

жизнь в Украине настолько нестабильна, что нереально про все предупредить. А если планируются дети, то определенно стоит о переезде задуматься.

а как думаешь, твои мысли/желания не учитывать это честно?)))

Подружнє життя в будь-якому випадку передбачає певні поступки. Питання лише в тому, хто повинен йти на поступки. Логічно, що на поступки піде той, для кого якесь питання не принципове. Я, чесно кажучи, не впевнений, що особисто мені за кордоном буде житися набагато краще, ніж в Україні, бо єдина перевага, яку я поки що бачу особисто для себе закордоном — можливість жити у дійсно якісному житлі, не настільки вагома для мене, щоб змушувати дружину йти на поступки у речах, які для неї принципові.
Ну а причина, по якій високу якість житла я не вважаю достатньо вагомою причиною переїзду, в тому, що житло я розглядаю в основному з точки зору можливості переночувати, поїсти і прийняти в ньому душ, а інші активності, які мені цікаві і які роблять моє життя наповненим, можна здійснювати і за межами житла, в Україні всі ці активності доступні так само, як і за кордоном.

А от у Ельфіях розробник програмного забезпечення відразу ж селиться в якісному житлі, і платить собі тридцять років потихеньку, насолоджуючись комфортом якісного житла.

ИМХО, какой-то розовоочковый взгляд на жизнь где-то там. Не говоря уже о том, что собственно является качественным жильём.
Дам ссылку на блог, где есть более-менее взвешенные и рациональные статьи на тему киевской недвижимости и недвижимиости вообще: 044blog.com/kvartira-za-rubezhem

Большая часть — феерический бред. Но да, автор прав в том, что обычному юристу нет смысла уезжать, а вот врачу/айтишнику/инженеру смысл есть точно.

Я привёл этот блог, даже не конкретную статью, как пример здравого, на мой взгляд, рассуждения о недвижимости, в основном киевской, вне типичных клише как этого форума так и варламоподобного бреда про низкую этажность.

Дякую за посилання, почитаю.
Під якісним житлом я мав на увазі щось на зразок ось цього:
100realty.ua/object/16876747
Після розмов з Сергієм я собі уявляю, що в Ельфіях всі в таких живуть. Можливо, моє уявлення хибне.
Звісно, в Україні жоден рядовий розробник програмного забезпечення не жив і ніколи не житиме в такому житлі, через це я заздрю тим, хто користуються іпотеками Ельфій і змолоду живуть в такому житлі.

Часто гуляв в голосієві, якось там наткнувся на от такі варіанти, які мені імпонують:

rieltor.ua/...​houses-sale/view/9518084
fn.ua/view.php?ad_id=13450634

До метро Деміївська\Голосіївська десь 10-15 хв пішки, зелений район голосієва та інші плюшки приватного будинку. Але і ціна тут відповідна, треба не один рік впахувати на подібне добро.

Тим не менш, це цілком реально, а от в ельфіях подібне буде за зовсім іншу ціну.

А, мабуть саме таке житло мав Сергій на увазі, коли говорив про якісне житло за кордоном. Ну, скажу відверто, таке житло мені не подобається чисто з естетичної точки зору, а збирати на таке житло, навіть якщо відкладати тих же 3к в місяць, потрібно 148 місяців, або 12 років. Оце я і мав на увазі, кажучи, що в Ельфіях живуть 12 років у якісному житлі, а в Україні розробник програмного забезпечення змушений збирати 12 років, боячись, що лопне банк, як це було з банками Надра, Україна та багатьма іншими.
Але знову ж таки, навіть таке дороге житло, як бачите, мені не подобається, а от таке, яке я скинув у посиланні, коштує уже в три-чотири рази дорожче, тобто збирати на нього рядовому розробнику програмного забезпечення потрібно вже не 12 років, а п’ятдесят, а якби знаходилося там, де знаходиться те житло, посилання на яке скинули Ви, то коштувало б в 20-40 разів дорожче, тобто навіть кільком рядовим розробникам програмного забезпечення на таке житло не можна було б заробити навіть за все життя.
Але я ось почитаю посилання, яке скинув мені Андрій, можливо, я зробив помилкові висновки із розмови з Сергієм, і за кордоном рядовим розробникам програмного забезпечення житло, аналогічне тому, яке скидав я, також не доступне навіть з тридцятирічною іпотекою — в такому разі дійсно не бачу особисто для себе ніякого сенсу в переїзді за кордон.

Не знаю, какой Сергей имеется в виду. По ссылке — вилла, которая недоступна среднему классу что тут, что в Эльфии. Я не беру какие-то пограничные варианты, когда какой-то безумец построил такой «дворец» в ебенях, возможно, на шальные/заёмные/украденные деньги.

Ну, тут на доу є Сергій, у Швеції живе.
Якщо в Ельфії така вілла теж не доступна рядовим розробникам програмного забезпечення навіть з фінансовим механізмом іпотек, то особисто для себе я не бачу взагалі ніякого сенсу переїжджати в Ельфію.

рядовому розробнику програмного забезпечення, що отримує 5к на місяць,

WAT

Ну, я мав на увазі досвіченого рядового розробника програмного забезпечення. Рядовий не в сенсі стажер, червень чи середнячок, а рядовий у розумінні не командувач великою аутсорс компанією чи начальник великого напряму у великій аутсорс компанії, а просто рядовий розробник, що пише код, хоч і досвічений, і з досвідом більше десяти років, але рядовий.

досвідом більше десяти років, але рядовий

де це рядовий з 10 років стажу і 5К?

Ну, 10 років стажу — це хоч і досвічений розробник, але оскільки він просто розробник і просто пише код, а не керує компанією, то я його і називаю рядовим. Деякі користувачі форуму називають таких рядових розробників сіньйорами.

А от щоб біля метро, то це вже потрібно як мінімум п’ять мільйонів

За эти деньги можно взять отличный дом где-то на побережье в Испании лол.

Так отож. Але ж на узбережжі Іспанії нема офісів лідерів ринку.

Если у тебя зп 5к то вполне можно договориться на удаленку(особенно после кризиса с короной)

Но налоги уже будут испанские, и 5к уменьшится

Ну, не знаю як у інших, а з мого досвіду чим вищий рівень заробітної плати, тим вищий рівень складності створюваних продуктів, і вищі вимоги не лише до кваліфікації, а і подекуди до фізичного місця перебування співробітників. Я розробляю програмне забезпечення для пристроїв, які випускає організація, в якій я працюю, і хоча в цій сфері також є можливість влаштувати віддалений доступ до пристроїв, якою я, власне, і користуюся зараз на карантині, але доволі часто виникають ситуації, коли без фізичного доступу до пристрою не обійдешся, і доводиться заїхати в офіс, щоб виконати певні дії, що потребують фізичного доступу до пристрою, наприклад, останній раз доводилося заїхати до офісу, бо перепрошивка пристрою потребувала фізичного перемикання певних тумблерів, не кажучи вже про припаювання послідовних консолей чи відновлення плат. Звісно, в цій сфері часто буває, що ті співробітники, робота яких пов’язана з більш частою необхідністю фізичного доступу до пристроїв, беруть пристрої додому, але поки пристрій знаходиться на початкових стадіях розробки, його прототипів на всіх співробітників зазвичай не вистачає, і потрібно ділити між співробітниками доступ до пристроїв, які знаходяться в офісі.

полно, начиная от Ciklum в Малаге и заканчивая IBM в Барселоне.
Там другая проблема — выше 50к синиору платить не могут, при стоимости жизни в Барсе сравнимой с Берлином.

Ну, скажу відверто — я б дуже хотів жити на узбережжі моря чи ще краще океану, але мені б хотілось, щоб температура води в морі чи океані була достатньо високою для можливості плавати в одних лише плавках не лише влітку, а і взимку. В Іспанії, наскільки мені відомо, температура води взимку недостатня для мого комфортного перебування в такій воді. Навіть на півдні Флориди з її 23 градуси за Цельсієм температури води взимку це теж для мене холоднувато, ну та уже кілька місяців — січень-лютий — витримати можна, у березні там уже температура води 26 градусів за Цельсієм.
До чого я веду. В Барселоні температура води зараз, у червні, 21 градус — для мене це занадто холодно, тож цю частину Іспанії особисто мені з моєю мерзлякуватістю доведеться відкинути. У Малазі температура води зараз 16 градусів — це ще холодніше.
Згідно карти температури води у Іспанії найтепліше зараз, у червні, в Мурсії — 23 градуси, як у Флориді в найхолоднішу пору року. Але у Флориді, на жаль, житло на порядок дорожче ніж у Іспанії.

Австралия должна тогда подойти. Сам думаю часто про нее, но останавливает 2 момента:
1. активное солнце — жена склонна к новообразованиям на коже и это будет опасно для нее
2. реально жопа мира, откуда минимум 12 часов на долет как в США так и в Европу
Касательно Испании — я бы с удовольствием жил на Канарах (пока этой мой план на пенсию), но там только удаленка. Температура воды меня не пугает — мне и 18 градусов вполне ок чтобы купаться.

Ну, моржам легше живеться на білому світі.
Так, я неодноразово подумував про Австралію. Крім недоліків, наведених Вами, я відзначив ще два моменти:
2. Занадто дороге житло жахливої якості як за такі гроші.
3. Занадто велика кількість отруйних комах та плазунів.
Почав недоліки з цифри 2, бо активне сонце я поки що відношу до переваг, а не до недоліків. Англійська державна мова, безумовно, також одна з головних переваг.
До речі, щодо мови. Дуже багато іспаномовних країн Латинської Америки підходять під мої критерії температури води в будь-яку пору року. Якщо коли-небудь знайдеться час на вивчення якоїсь мови, то мій вибір, скоріше за все, буде «іспанська».
Але взагалі це питання потребує серйозного дослідження. Адже тепла вода в океані є і на берегах багатьох островів Індійського та Тихого океану, де може бути і французька мова, і якась інша з мов великих європейських країн-колонізаторів дев’ятнадцятого століття. Та і деякі країни південно-східної Азії також були у минулому колоніями великих Європейських держав-колонізаторів. Словом, потрібно буде якось пропрацювати це питання і порівняти якість життя у різноманітних країнах з вічно теплим морем, аналізуючи такі моменти як вартість житла, наявність свіжих смачних фруктів, мову, ставлення до іноземців, кількість отруйних комах і плазунів (по цьому параметру в теорії мають вигравати острови), розвиток медицини та інші важливі параметри.

1. активное солнце — жена склонна к новообразованиям на коже и это будет опасно для нее

Меньше загорать и ходить в одежде и проблемы нет.

проблема в том, что по статистике практически каждый житель Австралии сталкивается с меланомой как минимум один раз в жизни.
Испытывать судьбу не хочется, да и Германией пока довольны.

Касательно Испании — я бы с удовольствием жил на Канарах (пока этой мой план на пенсию),

Сардиния тож хороша)

Сардиния дорога, да и зимой там холодновато

Кения!) Там даже какие-то вакансии были, но по деньгам очень грустные
Английский и суахили

О, теж дуже цікавий варіант, додам і країни Африки до списку для порівняльного аналізу. Може, буде перша моя стаття на доу: «Порівняльний аналіз країн світу з вічно теплим морем з точки зору сімейного тракториста»)

Сразу скажу что, ни коим случаем не хочу вас обидеть, вы дали хоть какую-то аналитику и потратили время на написание статьи.
Главный посыл этого комментария — покупка недвижимости в Украине это рулетка и вот почему.

Вы написали сообщение с форума с датой когда еще УкрБуд был жив.
Такое сообщение можно найти на любого застройщика, потом когда он потонет — выложить.

УкрБуда уже нет, поэтому сложно его сейчас сравнивать с Ковальской.
УкрБуд как и Ковальская работает по схеме ФФС.
Чтобы защитится от недобросовестных компаний, был придуман Фонд Финансирования Строительства(ФФС). Это та компания, которой платит инвестор деньги, а она уже платит за строительство.
Как это должно работать. ФФС платит по факту выполнения работ. То есть, «сначала стулья, потом деньги». Все просто и красиво.
Как это работает. ФФС просто выводит деньги куда захочет.
minfin.com.ua/2020/02/18/40823197

Так вот хоть УкрБуд, хоть Ковальская, хоть любой другой застройщик. Любые проблемы у застройщика — деньги выводятся, стройка закрывается.

Главный посыл этого комментария — покупка недвижимости в Украине это рулетка и вот почему.

Все так.

Вы написали сообщение с форума с датой когда еще УкрБуд был жив.
Такое сообщение можно найти на любого застройщика, потом когда он потонет — выложить.

Якщо комент аргументований, то краще звернути на нього увагу (:

УкрБуда уже нет, поэтому сложно его сейчас сравнивать с Ковальской.
УкрБуд как и Ковальская работает по схеме ФФС.
Чтобы защитится от недобросовестных компаний, был придуман Фонд Финансирования Строительства(ФФС). Это та компания, которой платит инвестор деньги, а она уже платит за строительство.
Как это должно работать. ФФС платит по факту выполнения работ. То есть, «сначала стулья, потом деньги». Все просто и красиво.
Как это работает. ФФС просто выводит деньги куда захочет.
minfin.com.ua/2020/02/18/40823197

Так вот хоть УкрБуд, хоть Ковальская, хоть любой другой застройщик. Любые проблемы у застройщика — деньги выводятся, стройка закрывается.

Йеп, тому я і поставив на перше місце репутацію та історію компанії.

Вже згадана Ковальська чи КАН кардинально відрізняються від Укрбуду, бо у перших вистачить грошей добудувати свої об’єкти не озираючись на продажі квартир. І не важливо що у всіх трьох оплата йде через ФФС.

Вы серьезно думаете что застройщик отдаст свои деньги на достройку ЖК, потому что у него репутация или история?

Тих чотири, які я знаю — дадуть. Їх за рахунок репутації та хорошого портфоліо і вибирають.

Не смог найти какой процент новостроев ГАСИ приняла в эксплуатацию в этом году.
Но это уже вопрос касающийся политики, а до пятницы еще далеко)

Є така статистика, дуже схоже на правду

Почато vs здано
ktostroit.com/...​/analytics/analytics1.gif

Середня затримка
ktostroit.com/...​/analytics/analytics2.gif

спасибо, какой-то страшный график, наверно из-за пандемии ГАСИ перестала принимать дома в эксплуатацию.

ДАБІ ж зараз в процесі ліквідації, це також додає «жари»

espreso.tv/...​try_derzhorgany_na_zaminu

Ковальская работает по схеме ФФС.

Ковальская не работает по-схема ФФС.
Может на каких-то объектах да, но в основном нет.

А можно тогда схему по которой работает Ковальская и по каким ЖК(можно один)
Просто я везде топлю, что все по ФФС работают и инвесторов могут кинуть и тут такая новость)

Телескоп, Династия, Русановская-Гавань.

Инвестиционный договор с компанией-прослойкой.

Просто я везде топлю, что все по ФФС работают

Мне кажется что бы такое утверждать нужно знать наверняка и лично перепроверивши информацию :)

Даже не думал, что купить квартиру в Киеве так сложно. Стоит ли оно таких усилий?

Хотілось бути впевненим в своєму виборі, тому прийшлось копати тему.

Приклад хорошої компанії: Ковальська

Хорошая попытка, Ковальська

Как обычно, ни слова про привязку к локации в тексте. Люди не только в столице живут и тратят деньги.

Как обычно, ни слова про привязку к локации в тексте.

dl3.joxi.net/...​1283104/04/4f0a409da5.png

Люди не только в столице живут и тратят деньги.

Звісно, але я не маю досвіду інвестування в інших містах, тому описано для Києва.

Подписаться на комментарии