Інвестиція в новобудову [Київ] ч1: оцінюємо ризики, обираємо забудовника, опис власного досвіду

UPD 12.2020

В якості ТЛДР додано:

— План дій при пошуку
— Корисні посилання

План дій при пошуку

1. Визначаємо ціль інвестиції: для себе, перепродаж чи під оренду. В залежності від цілі будуть відрізнятись і критерії до будинку:
а) Варіант «для себе», частіше за все, передбачає вибір одного з надійних забудовників (якщо це інвестиція) або у вже зданому будинку (нехай і з ціною трохи вище ринку). Основні критерії подібного житла це 2-3к квартира, бажано в районі з чистим повітрям, недалеко від хороших шкіл та садочків, опціонально недалеко від метро та із закритою територією.
б) «Перепродаж чи оренда» зазвичай являється перспективним вкладення на початковому етапі будівництва. Такі вкладення зазвичай супроводжуються певними ризиками, як то нецільове призначення землі на початку будівництва, відсутність всіх необхідних документів (дозвіл на будівництво, на підключення комунікацій), суди за землю і т.д. По мірі вирішення проблем (разом з тим і зменшенням ризиків) та позитивною динамікою будівництва, забудовники починають підвищувати ціну, відповідно й інвестиція стає менш маржинальною. Основними критеріями в даному варіанті це 1-к квартира, прийнятне співвідношення ціни/ризику, доступності до метро та опціонально ближче до центру.
2. Визначившись з цілями, йдемо на lun.ua, виставляємо фільтри та складаємо список варіантів, які більше всього зацікавили.

При варіанті а) «Для себе» додатково оцінюємо:
2.1 Оцінка територіального розташування ЖК, тут корисним буде ресурс misto.lun.ua, на якому можна оцінити екологію району, навантаженість садочків, рейтинг шкіл по балам ЗНО;
2.2 Оцінка плануваняя ЖК;
2.3 Оцінка планування квартири;
2.4 Оцінка перспектив забудови;

Визещащначені пункти описані в другій частині (dou.ua/forums/topic/32170)

3. Маючи список різних варіантів, оцінюємо ризики та шукаємо інформацію про ці об’єкти:
* Репутація та історія компанії (описано)
* Кількість збудованих та введених в експлуатацію об’єктів у співвідношенні до кількості об’єктів, що будуються (описано)
* Наявність основного пакета документів на проведення будівництва (описано)
* Наближеність власників будівельних компаній до влади (описано)

* forum.domik.ua, зазвичай тут обговорюють всю наявну інформацію про новобудови, також я б рекомендував глянути інформацію по іншим об’єктам забудовника
* map.land.gov.ua, mkk.kga.gov.ua/map, kga.gov.ua/detalni-plani-teritoriji тут можна перевірити відповідність цільового призначення земельної ділянки
* шукаємо в гуглі запит по типу «%company_name% скандал», «власники %company_name%» та у загальному самостійно перевіряємо інформацію про компанію, її власників для закладання ризиків.

4. Маючи на руках інфу по зацікавленим об’єктам, відвідуємо відділи продаж, задаємо незручні питання, які могли виникнути під час пошуку інформації про новобудову, просимо копії дозвільних документів та договору про інвестицію.
5. Радимось з юристом по документам або, на крайній випадок, замовляємо виписку з www.bild.ua
6. Зважуючи зібрану інформацію, обираємо ЖК.

Корисні посилання

Друга частина статті: dou.ua/forums/topic/32170

Сервіси пошуку:
flatfy.lun.ua — зручний пошук новобудов з основною інформацією та фільтрами
misto.lun.ua — класний ресурс від луна для оцінювання екології, навантаженості садочків, рейтингу шкіл на карті + бонусом цікаві статті

Блоги, форуми, ресурси:
gdevkievezhithorosho.com — блог з оглядом новобудов та статті на тематику нерухомості
forum.domik.ua — основний форум новобудов країни
forum.finance.ua/viewforum.php?f=27 — ще один форум обговорення нерухомості
news.finance.ua/ua/-/1/120 — новини нерухомості
ktostroit.com — ресурс із аналітикою по забудовникам
www.bild.ua — ресурс по оцінюванню інвестиції, але до коректності оцінювання є запитання

Перевірка документів, земельних договорів:
urbandata.online — хороший і зручний ресурс для швидкої перевірки дозвільних документів
dabi.gov.ua — на сайті ДАБІ поки ще можна перевірити наявність необхідних буд документів забудовника
map.land.gov.ua — кадастрова карта України
mkk.kga.gov.ua/map — кадастрова карта Києва
kga.gov.ua/detalni-plani-teritoriji — ДПТ Києва

Хочу зазначити, що кадастрові карти відображають інформацію з певною затримкою по внесенню інформації. Але якщо забудовник вже 2-3 роки будує і призначення землі все ще відображається не за відповідним індексом, тоді це поганий знак.

Вступ

Спочатку планував написати детальний комент до топіку про купівлю квартири на вторинному ринку dou.ua/forums/topic/30703

Не хватит никакой жизни, чтобы испытать всё самому! ©

Дякую за історію гіркого, дорогого, але корисного досвіду. На ринку вторинної нерухомості читав багато подібних історій, але чим ближче ці історії до тебе (а доу таки ближче і правдивіше в цьому випадку, ніж якийсь ресурс в інтернеті), тим більше ти звернеш на них увагу і зробиш для себе висновки.

Можу доповнити загальними рекомендаціями з інвестування в новобудови...

Але згодом зрозумів, що відповідь досить велика і переростає в окрему тему персонального досвіду інвестування та спостереженням за ринком новобудов в Києві за останні 4 роки. Попри те, що свій вибір зробив більш як три роки назад, я не припиняв моніторити ринок нерухомості Києва, бо не виключаю можливість зміни квартири чи інвестування ще в один об’єкт.

В статті я опишу досвід інвестиції, поділюсь зробленими висновками та думками про нерухомість в цілому, подивившись на ринок нерухомості ширше, ніж зазвичай це роблять в подібних статтях. Багато речей будуть очевидними для тих, хто вивчав питання новобудов, але маю надію, що все нижче написане стане в нагоді всім зацікавленим в цій тематиці. Хочеться, щоб більше людей мали змогу грамотніше та відповідальніше оцінювати ризики інвестування, особливо тепер. Сумнозвісна афера з «еліта-центром» (близько 1500 інвесторів) ні в яке порівняння не йде з сучасними кризами нерухомості за останні 5 років: аферою Войцеховського (близько 10000 інвесторів), крахом Укрбуду та Аркади (40000 та 13000 відповідно). Також за останній час збільшилась кількість ресурсів та їх функціоналу, які допоможуть правильно оцінити ризики інвестиції, але багато обставин вони все ще не враховують.

З однієї сторони, хотілось би уникнути згадування конкретних забудовників чи ЖК, щоб не робити їм рекламу. А з іншої, без конкретики важко буде допомогти розібратись, чому одні краще за інших. Постараюсь бути максимально обережним з подібними прикладами.

Передумови

До 2015 питання купівлі квартири для мене майоріло десь в далечі через недосяжність цін на них. Кризовий період 2014-2015 зумовив збільшення попиту на нерухомість внаслідок девальвації гривні та банкрутства багатьох банків: стрімко здешевілі бетонометри стали однією з найпривабливіших інвестицій (~1700$ м\кв 12.2013 vs ~1000$ 12.2014 в середньому). В той період я не мав можливості інвестувати в нерухомість, але почав слідкувати за цією темою.

З початком вивчення теми нерухомості, мені стало цікаво включатись в розмови друзів та знайомих інженерів-проєктувальників будівель, задавати їм питання про різницю будівельних матеріалів, слухати історії про підсилення фундаментів деяких елітних ЖК Києва через факапи першочергового проєкту, про часте недотримання державних будівельних норм (ДБН), чому краще вибирати квартиру з вікнами на південний-схід та інші цікавинки будівництва.

В кінці 2016, маючи більш стабільну оплату на роботі, я серйозніше занурився в ринок новобудов, який був на дні в той час (800$ м\кв в середньому) і почав шукати реальні варіанти інвестування у власну квартиру.

Критерії пошуку

Для мене найважливішими критеріями в інвестуванні були: ціна об’єкту з можливістю розтермінування, законність ЖК та місце розташування (правий берег, голосієво\святошин, бажано недалеко біля метро). Хотілось взяти квартиру в Києві, але не відкидав варіанти передмістя (Софіївська- Петропавлівська Борщагівка, Ірпінь). Розстрочки у вже збудованих будинках практично немає, залишались новобудови на початковому етапі будівництва. Приціл був на 1-к квартиру площею 31-40 м (саме квартиру, не апартаменти), бажано не панельного будинку. Для початку мені цього б вистачило.

Пошук квартири

Пошуки почав з налаштування фільтрів за критеріям на лун.юа та огляду новобудов на «гдевкиевежитьхорошо». Для того, щоб мати змогу порівняти різні ЖК і роботу відділів продаж, почав їздити на об’єкти. Загалом в період 2016.11-2017.02 відвідав 13 різних ЖК; ще в 4-х ЖК активно дізнавався інформацію телефонувавши. Серед них були імениті та малі забудовники, був у списку один ЖК сумнозвісного Войцеховського — до останнього я навідався свідомо, щоб отримати представлення як виглядають проблемні ЖК.

Маючи на руках договори різних забудовників з детальною інформацією про комплекси, я зв’язався зі знайомим юристом і попросив допомогу оцінити ризики різних новобудов. Перш за все, ми з ним перевіряли договори на земельну ділянку, на якій виконується будівництво, містобудівні умови та обмеження, дозвіл на будівництво, документи на підключення комунікацій, наявність судових проваджень. Додатково я моніторив в інтернеті ЖК забудовників на «форум.домік.юа», вивчав історію попередніх збудованих комплексів буд компаній, порівнював ділянки виділені під будівництво на містобудівному кадастрі Києва (mkk.kga.gov.ua) + кадастровій карті України (map.land.gov.ua), переглянув генеральний та детальні плани територій Києва, ДБН-и, інформацію про власників будівельних компаній — все, що могло мені допомогти зробити більш надійний вибір.

Чим більше я дізнавався про будівництво, тим сумніше мені було: практично всі новобудови мали порушення чи недостачу необхідних документів.

— Земля не відповідає цільовому призначенню? Нічого, зі слів відділу продаж, скоро цільове стане таким як треба. Але тоді ж і ціна за метр квадратний зміниться, самі розумієте.

— За землю йде суд? Та забудовник виграв вже два суди, все порішають і на третьому.

— Невідповідність категорії будівництва чи порушення поверховості? Це взагалі норма, також забудовник все порішає, згодом.

— ДАБІ ще не видало дозволу на будівництво? Ну це в них там тупняки якісь, вже давно подали всі необхідні документи на дозвіл, все добре з документами, ось вже вигнали чотири поверхи.

А навіщо отримувати всі необхідні документи для будівництва, якщо можна і без них будувати? Робити все законно та за правилами — це довго й дорого. А якщо прижме якесь ДАБІ чи суд, ну тоді прийдеться дати хабаря, що поробиш. Головне, щоб потік людей у відділі продаж не зменшувався, а для збільшення потоку можна почати будівництво ще декількох комплексів.

В передмісті взагалі волосся дибом ставало від кількості будинків, які могли мати всі вище перераховані недоліки плюс за документами йдуть як приватні, хоча по факту є багатоквартирними. Ще одна «норма» — це утеплення пінопластом, що вже давно заборонений для багатоквартирних будинків. Це так, з найбільш очевидного.

Через декілька місяців активного вивчення теми нерухомості я усвідомив, що весь чек-ліст законності новобудови не пройде ніхто з доступних на ринку варіантів. Іншими словами, всюди є ризики «пролетіти», просто десь більші, а десь менші. Потрібно було прийняти ці реалії або відмовитись від інвестування.

Підписання договору

Врешті-решт, знайшов житло в Софіївській Борщагівці, де за документами все було краще, ніж у сусідніх ЖК; вже є в портфоліо зданий будинок; не будується багато будинків одночасно — наче все непогано. Основним мінусом для мене в цьому варіанті було добирання в часи пік: потрібно було готуватись до ранніх підйомів. От я підписав договір на невелику 1-к квартиру, залишилось тільки внести першу оплату. Чомусь я не відчув полегшення від підписання, якась внутрішня тривога не давала мені спокою і я вирішив все в черговий раз перевірити. Не просто так непокоївся: договір, який я підписав відрізнявся від того, який я отримував раніше. Розбіжності нелегко було виявити, але це ж питання вартістю в сотні тисяч грн! Я поговорив ще раз із представниками забудовника з приводу невідповідностей, вони погодились повернути попередні ключові пункти, проте після цієї ситуації вирішив не вносити перший платіж та розірвати договір.

Другий раз я підписав договір через півтора місяця, вже будучи більш впевненим у своєму виборі: непоганий забудовник з нормальним портфоліо зданих об’єктів, хороша ціна з можливістю розтермінування, основні документи були в порядку, голосіївський район, монолітно-каркасний будинок, власники компанії були не сильно приналежні до політики та не фігурувало у відвертому криміналі. Цього разу після підписання договору я відчув полегшення.

Ситуація станом на зараз (06.2020) та висновки

Останні декілька років я все ще тримаю руку на пульсі ринку нерухомості слідкуючи за відкриттям нових об’єктів та особисто відвідуючи найцікавіші варіанти. За цей час добудували багато комплексів, багато почали будувати та на очах схлопнулись два великих забудовника (Укрбуд та Аркада). Карантин з коронавірусом поки що частково зачепили галузь, більш ясною ситуація стане до кінця року.

Тепер спробую пояснити на що краще звертати увагу при виборі об’єкта інвестиції, здебільшого йде мова про компанії з напрацьованим портфоліо проєктів, в яких кількість збудованих ЖК\об’єктів > 3.

1. Репутація та історія компанії

Приклад відносно хорошої компанії: КАН.

Приклад поганої: об’єкти Войцеховського.

2. Кількість збудованих та введених в експлуатацію об’єктів у співвідношенні до кількості об’єктів, що будуються

Приклад хорошої компанії: Ковальська.

Приклад поганої: Укрбуд.

3. Наявність основного пакета документів на проведення будівництва

Приклад відносно хорошої компанії: Ковальська.

Приклад поганої: об’єкти Войцеховського.

4. Наближеність власників будівельних компаній до влади

В першу чергу потрібно враховувати ці пункти, далі йде все інше.

Виходячи з цих обставин, забудовників можна поділити на три умовних категорії:

* Надійні компанії
Мають хорошу репутацію, солідне портфоліо, одночасно не будують багато об’єктів, ціни вище середніх по ринку, можливі окремі недотримання обіцянок, але точно добудують і +\- в обіцяний термін (вже згадані КАН, Ковальська і ще 2 компанії). Звісно, ЖК від забудовників цієї категорії можуть не підходити під критерії району чи ціни, але якщо в пріоритеті надійність, то тут їм немає рівних.

* Відносно надійні
Мають відносно непогану репутацію, багато зданих об’єктів, ціни можуть бути від низьких до високих, потрібно бути готовим до можливих затримок в здачі та очевидними порушеннями першочергових обіцянок («Забудовник Києва № 1», «INTeGrill DuB», «Компанія друга президента», «Компанія, в яку вклав автор» і інші). Найцікавіша категорія, складають більшість ринку новобудов. При більших ризиках також можуть бути дуже вигідною купівлею.
Наприклад, «ЖК Автограф» на початку 2016 року: без портфоліо забудов в Києві, проблеми з активістами, з деякими негараздами в документах, ціною від 570$ за метр квадратний. У них вийшло все владнати та добудувати, вже у 2019 ціна там була від 1200$. Хоча та ж Аркада ще на 2016 також будучи в цій категорії виглядала набагато надійнішим варіантом, а от як закінчила.

* Ненадійні
Окрім відвертих пірамід, сюди з часом можуть увійти забудовники з попередньої категорії.
Вже згадана Аркада перейшла в цю категорію через величезні об’єми будівництва та втратою репутації (і просіданням продаж як наслідок) через протистояння з активістами на «Патріотиці на озерах».
ДБ Хол...нг сам під себе яму викопав тим, що нехтував вимогами законності норм будівництва, що викликало незадоволення місцевих жителів та активістів. В результаті багатьох судів, побиттів (активістів), підпалів автомобілів (також активістів) у компанії зараз не кращі часи, хоча в свій час була привабливою.
По Укрбуду ще за два-три роки до схлопування вже були очевидні проблеми та ризики у порівнянні з іншими, описував колись це на форумі

Що ж робити зараз?

Залежить від цілей. Якщо купляти для себе, то мати справу з перевіреними та надійними компаніями, так як в них ціни будуть більш-менш стабільними. У відносно надійних темпи будівництва уповільняться, деякі компанії можуть перейти в категорію ненадійних.

Мій об’єкт має вже затримки в здачі, поки ще не критичні, судячи по ситуації в галузі, але вже досить неприємні з першими нотками тривожності.