Где в Киеве жить комфортно? — Районы и ЖК

Последние несколько дней мониторил рынок недвижки в Киеве, и как то очень мало достойный вариантов нашел для себя.

Интересно было бы услышать где живут\что рекомендуют форумчане, с плюсами и минусами того района\жк. Особенно кто жил в нескольких локациях.

Итак, мои основные критерии подбора:
— До 20 минут пешком к метро (так как это единственный более менее нормальный ОП в столице)
— Относительно безопасный район (хотя думаю в Киеве сейчас в преступностью все плюс минус одинаковая, хоть на борщаге хоть на оболоне)
— Экология не самый треш чтобы был
— Дом от 2000 года (по опыту в «новостройках» контингент получше, по крайне мере нету/меньше шприцов в подъездах и алкашей на лавках).

Это основные показатели. Конечно хотелось бы нормальную придомовую территорию и современную архитектуру, но это сужает уровень поиска очень очень сильно в Киеве.

Смотрел пока районы с которыми более менее знаком:

Оболонь (станции оболонь, минская, героев днепра)
Плюсы:
— Экология норм
— Не перенаселен
— Отличная набережная, парк рядом
— Инфраструктура (много ТЦ, школы и садики не так переполнены как в других районах)
— Не самая загруженная ветка Метро
Минусы:
— В доступности к метро 90% жилья — старые чешки, или очень дорогой бизнес класс, который часто не тянет даже на комфорт класс. То есть выбора мало, и цены для такого района имхо очень завышены на новые дома.

Двушка в новострое с норм ремонтом, 160К, или около 2К за метр fn.ua/view.php?ad_id=13575025 . Чешка с таким же ремонтом будет около 1.5К.

Теремки (станции теремки, иподром, выставочный центр)
Плюсы:
— Рядом голосеевский парк
— Много различных новостроек, есть из чего выбрать
Минусы:
— строят много низкокачественных 26 этажек типа ЖК Эврика, через 3-4 года будет много проблем со школами, забитым метро и т.д.

Из новостроев прилично смотрится ЖК Республика, хоть какой то аналог европейских домов. Цена двушки с ремонтом там будет ~2К-2.2К за метр.

Голосеевский (станции васильковская, голосеевская, демеевская)
Плюсы и минусы по сути те же что и в предыдущем, и ближе к центру.
Неплохими по цене выглядят ЖК новая англия и паркленд. Двушку с ремонтом там можно взять за 1.6K-1.8К за метр. Новая англия выглядит слегка как пшонкостайл, но когда смотрел в живую то норм, можно привыкнуть, особенно если сравнивать с другими жк)

Что-то ближе к центру (метро Лыбедская, Палац Украина)
Там за ~2К+ можно взять квартиру с свежим ремонтом в старом доме.
Плюсы — очень близко в центру, инфраструктура. Минусы — все таки это будет старый дом c частью противоречивого контингента во дворе, и воздух наверное будет не самый чистый тут, учитывая киевские пробки.

ЖК Файна Таун возле метро Нивки.
Он наиболее приближен с моему пониманию комфортного жилья. Цена за метр правда кусается, с ремонтом ~2.1-2.4К. Много где читал что это наркоманский район, но хз, ходил туда недавно от метро Нивки, довольно уютная и тихая улочка, частный сектор есть, плюс там там ремонт делают на пешеходной зоне. Только возле метро и базара трешак, но это на всех станциях Киева.

Выноградар
ЖК Варшавский выглядит не плохо, цена вопроса около 1.7-1.8К за метр. Метро уже строится, обещают в начале 2022 года открыть, тогда может цена на долларов 150-200 вырастет, что не плохой плюс в плане инвестиции.

Пригороды Вышгорода / Ирпеня (и других спутников)
В пригородах имхо больший % строится адекватного жилья чем в столице, да и цены в ~1.5-2 раза ниже. Это был бы идеальный вариант, если бы у нас были комфортные пригородные электрички типа немецкого S-Bahn или польского S1. Пустят ли что-то похожее на текущий экспресс в Борисполь, да и еще и в достаточном количестве через 1, 5 или 10 лет никто не знает.

Что больше всего печалит, так это когда смотришь просто голые цены там на новое жилье то кажется что в Киеве недвижка существенно дешевле той же Варшавы, особенно если смотреть просто по средней цене за м2. Но когда начинаешь смотреть и сравнивать в Украине что-то похожее на то, что строят в той же Польше, а не 26-ти этажки эконом класса, построенные по советскому подобию, то разница в ценах становится не такой уж и большой.
То есть средняя цена выходит низкой за счет 26-ти этажных домов на тысячи квартир где экономят на всем, на чем только можно, и за счет старого жилого фонда, который часто в очень плохом состоянии.

Буду рад выслушать ваши советы и мнения. Возможно я упустил какие то достойные варианты (знаю неплохо только районы синей ветки).