Репутація українського ІТ. Пройти опитування Асоціації IT Ukraine
×Закрыть

Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

Как истинный сыроед, собираюсь инвестировать в бетонометры в новострой под Киевом (Вишневое) для сдачи. В хрущи не хочу, на новострой в Киеве денег не хватит.

Сейчас я на этапе «нашел застройщика, собираюсь делать первый взнос». Делаю не сам на самом деле, есть идейный вдохновитель, который берет квартиру себе, а я за компанию еще одну.

Цена вопроса сейчас за однушку в ~40 квадратов — ~25k (30% взнос + рассрочка на 18 месяцев), дом на этапе «есть фундамент, строим 2-3 этаж».

Задался вопросом, будет ли востребована такая услуга как инвестиция «под ключ». Когда собирается какое-то количество инвесторов, 5-10 человек, за них отдельный человек ищет качественный новострой, пул инвесторов выкупают каждый себе квартиру в этом новострое, потом после сдачи опять таки один человек координирует инвесторский ремонт всех квартир, и потом он же ищет арендаторов и сдает. Услуги координатора естественно оплачиваются, как — можно обсуждать, либо он на зп, который вскладчину напрямую платит пул инвесторов, или он берет коммисию на ремонтных работах, либо какой-то процент с арендных платежей n лет после сдачи, это обсуждаемо.

Потенциально вин-вин ситуация, ибо,
Для инвестора:
— не надо оббегать все новострои и пробивать документы и т. д.
— ремонт обойдется дешевле, даже с учетом зп «прораба», т.к. на объемах можно сильно экономить
— не надо нанимать юриста/риелтора/whatever отдельно, все будет пакетно делится на пул инвесторов
— самим ремонтом надо будет заниматься сильно меньше времени
— заниматься этим будет человек (не я, если что, а мой партнер), который, во-первых, набьет шишки на текущем проекте и не даст повторить ошибки, которые по любому будут, а во-вторых, сам работает в строительной индустрии в делопроизводстве и знает кухню изнутри.
— арендодателя тоже не надо будет искать и ездить за город на показы

Для координатора:
— дополнительный заработок
— он и так это будет делать, просто для себя и вон того парня (меня)

tl;dr
Идея в том, чтобы людям, которые потенциально хотят вложится в новострой в пригороде для сдачи в аренду, имеют деньги на это, но не хотят/не находят времени этим заниматься, объединится и делегировать большую часть работы тому кто это уже делал, и который в том числе будет покупать и себе недвигу.

Если что, я ничего не предлагаю, просто провожу соц. опрос. Если идея потенциально окажется интересной, предложу партнеру на следующую квартиру собирать подобный пул.

UPD: по просьбе страждущих, завел tg группу, где можно обсуждать инвестиционные инструменты, доступные рядовому ITшнику. (фондовая биржа, недвига, ОВГЗ и т. д.)
Буду туда постить свои апдейты по инвестиционной квартире, кому интересно, вэлкам: t.me/ua_it_investors

LinkedIn
Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter
Допустимые теги: blockquote, a, pre, code, ul, ol, li, b, i, del.
Ctrl + Enter

Инвестировали в жк чарівне місто, так пришли наркоманы из ДБР и обанкротили Укрбуд. В результате дом как-бы почти достроен, но краны арестованы по очередному наркоманскому делу ввиду разночтения и недостатков законодательства Украины. Также на сколько мне известно по подобным делам заморозили стройки и в другиг городах. Так что рисковано в нашей стране... Но не ДБР едины: Во Львове по кадастру через дорогу должен быть каток, а там жилой дом.
А вообще для полного вин-вина инвестировать лучше в коммерческую недвижимость, аренда у нас просто конская и на границе окупаемости магазина-арендатора.

вин-вина инвестировать лучше в коммерческую недвижимость

Большое заблуждение. Бизнес в Укр выживает, никто тебе аренду больше 10% в гривне от стоимости обьекта платить не будет. А вот налоги ты со своей коммерческой недвижки еще как будешь (в отличии от хат, которые 90% сдают «подпольно») и на прибыль и вообще налог на коммерческую площадь. В Укр и вообще во всем мире недвижка зарабатывает копейки — 5-7% в год, другое дело если она при этом и дорожает. В Укр просто мало альтернативных инструментов. Недвижка это геморой, а заработок — копейки. В США, например, я бы никогда бы не вкладывал деньги в недвижку, для вложений есть фондовый рынок.

Координатора после какой-то итерации распнут.

Он просто слиняет с баблом и его не найдут.

dou.ua/...​rums/topic/31442/#1933638

Суть как раз в том, чтобы не давать бабла, по крайней мере много.
В этой схеме можно наколоть только с ремонтными работами, недвигу каждый покупает напрямую.

Сам бы никому не дал просто так деньги, потому попробовал спроектировать так, чтобы такой возможности практически не было.

В принципе, можно исключить со схемы координатора, и тогда каждый будет сам по себе, но можно будет поделить расходы на юристов, дизайнеров, закупаться оптом, шарить контакты строителей и т.д. Тогда самостоятельной работы будет больше, но все равно «гуртом и батька легше быты».

чтобы такой возможности практически не было.

А в реале она будет.

по просьбе страждущих, завел tg группу, где можно обсуждать инвестиционные инструменты, доступные рядовому ITшнику. (фондовая биржа, недвига, ОВГЗ и т. д.)
Буду туда постить свои апдейты по инвестиционной квартире, кому интересно, вэлкам: t.me/ua_it_investors

Особисто мені буде цікаво, якщо:
1. Буде гарантія, що у випадку фейлу(затрика здачі будинку на 3 і більше років, руйнування конструкції, банкрутства забудовника, просто незавершеного будівництва і т.д.) я зможу повернути нехай не всі, але більшу частину своїх грошей. Абсолютно хз які інструменти в Україні дозволять це зробити, хіба якісь страхові компанії.
2. Будуть успішні кейси до цього, тобто буде обкатаний механізм.

1. Гарантий, естественно, никто не может дать. Страховые, насколько я знаю, не предлагают таких услуг.

Наверное, самый доступный способ перестраховаться он недостроя — не покупать недострой, и выкупать на вторичном рынке квартиру в только сданном доме. Цена спокойствия будет стоять 10-20% сверху от цены за котлован и необходимость иметь сразу всю сумму на руках.

Инвестиционный фонд и Украина — это деньги на ветер. Тут люди банкам, застройщикам не доверяют, а ты хочешь чтобы доверяли каким-то фондам мутным. Удачи!

Є декілька питань.
Що буде, якщо будівельна компанія лопне. Як будут оформлюватись ризики?

за них отдельный человек ищет качественный новострой

 — тобто людина має брати деяку відповідальність. Може бути спокуса зв’язатися с липовим забудовником, отримати відкат і всіх кинути. Або навіть і великі компанії типу Укрбуда можуть мати проблеми і зупиняти будівництво.
Скільки маюсь платити ті ж умовні 10-15 інвесторів, щоб комусь було цікаво займатись цією справою — мінімум 2-3 роки будівництва + півроку-рік ремонт (ще й черга на бригаду). Чи не стане та квартира в 25-35к дорожче за такий період? На кожну 1к зп в місяць — 1к * 3 роки * 12 міс / 15 ін-ів = 2,4к до вартості квартири. Якщо 2к зп — +5к до вартості квартири.

Ну, фондом я назвал это для красного словца, это скорее небольшое коммунити с одинаковой целью, которое сможет оптимизировать отдельные этапы за счет массовости. Самому придется много чего сделать, просто не все. Ну и можно будет легко делиться информацией и решать проблемы толпой, а не каждый сам по себе.

В моем понимании это выглядит примерно так: собирается группа в условном чятике в телеграмме, идет колл, есть такие-то варианты: дом А, дом Б и дом С. Либо вообще один. Дальше каждый решает для себя — устраивает ли его. Можно к продажникам сходить, документы проверить и т.д. Верить кому-то на слово в вопросах недвиги не рекомендую ни кому.

На этом этапе никто ничего не платит за роботу, возможно придется заплатить в складчину за юриста, чтобы заказать проверку документов/вычитку договоров. У нейтрального, опять таки, чтобы была уверенность что никто никого не кидает.

Дальше те кто готовы вписываться покупает каждый себе квартиру. Тут никаких услуг не будет, каждый разбирается с этим сам, единственное что, желательно синкануться и брать не далеко друг от друга. В идеале выкупать прям этажами, но это хз, тогда у всех будут разные планировки, что добавит гемора на этапе ремонта.

Дальше ждем 1-2 года до сдачи ключей, тогда особо делать нечего. Забирают ключи опять таки каждый сам себе, но можно синкаться, возможно каких-то переоценщиков заказывать на прием работ, которые знают на что смотреть и т. д. Оформление документов — это опять таки гемор, когда не понятно что надо делать, коллективно такие вопросы решать легче.

Когда вопросы с собственностью закрыты, наступает момент ремонта. Вот здесь уже надо будет платить «прорабу», т.к. это будет практически фуллтайм работа. Оплата скорее всего сдельная, по этапам (черновой ремонт/ванная/косметический/техника-мебель, накидываю от балды, надо подумать отдельно). Участвовать инвесторам тоже придется так или иначе, но не надо будет самому ездить каждый день на контроль работ, закупку товаров и т.д. Скорее всего все будет решаться онлайн, возможно будут какие-то офлайн митинги по согласованию плана работ, дизайна интерьера, (на типовой дизайн для 10 квартир дизайнера нанять не так уж и дорого), возможно какие-то месячные отчеты. Год ремонт делать не вариант, но и за 3 месяца он вряд ли сделается. Тут надо попадать примерно на полноценную сдачу застройщиком дома, т.к. ключи обычно отдают не на финальном этапе, и можно ремонт делать одновременно с тем, как доделывают придомовые территории. Тогда простой квартиры будет минимальный.

На этом этапе платить кординатору/прорабу, ящитаю, надо достойно, чтобы не было искушения заработать еще как-то и он действительно отстаивал ваши интересы, а не свои. Тут не важно кто этим будет заниматься, эту схему ведь можно и без моего участия реализовать.

Ну а сдача в аренду — это уже изи-бризи. Можно договориться, что на этапе ремонта инвесторы оплачивают только расходы, а свои комиссионные координатор получает уже с рентных платежей, но, допустим, с коэффициентом 1.5, растянутыми на первый год сдачи. Тогда в его же интересах будет быстрее сдать объекты.

Риски, в этом варианте, естественно есть. Но как по мне, они существенно меньше, нежели любой фонд, который обещает стабильные % в долларах, только денег дай. Отношения на этапе ремонта инвестор-прораб можно оформить юридически, ибо здесь будет главный момент, когда надо давать много денег левому человеку. В остальных моментах по сути расходы будут минимальны.

Все это хорошо, но упирается в доходность...
Если предложение постоянно увеличивается, то сдать по адекватной цене вряд ли получится.
А среднегодовой доход в пределах до 5% совсем как-то не очень, учитывая риски и головную боль с покупкой\ремонтом\ сдачей.
Тут разве что стоит надеяться на долгосрочную перспективу что цена в грн этой недвиги вырастет.

Если заходишь в котлован, и дом таки сдают, цена недвиги растет на 15-20% сразу. Многие именно так и барыжат. Но это спекуляции, я бы не осилил каждый раз перевкидывать деньги и стрематься что в этот раз все сгорит. Проверяется легко на каком-нить жилом комплексе, где есть дом на этапе котлована, и уже сданный дом с объявлениями на вторичке.

Ну а на счет доходности, высокие доходы — высокий риск. Если вам обещают больше 10% в долларах, скорее всего вас хотят кинуть.

Но 5% для недвиги это действительно мало, на фондовом рынке можно купить фонды комерческой недвижимости, которые уже платят столько же, и получать свой кусок прибыли от сдачи офисов на Манхетенне, или помещений под севен-элевен, например. Без больших рисков и геморроя с ремонтом и сдачей.

У меня калькуляции обещают ~7.8% годовых после 2 лет ожидания. Именно потому что пригород и котлован. В Киеве математика едва 5% дает, ибо цена сильно выше, а аренда нет. Но надо понимать, что даже с такой доходностью, окупаемость вложений — 15 лет. Это не история про быстро поднять бабла, это скорее персональная пенсия и/или стартовое жилье для наследников.

Если хочется прям существенных прибылей, самый простой способ, что я вижу, это штудировать алгоритмы для ФААНГов. Если удасться устроиться, как минимум утроишь доход за пару лет.

Я не знаю как там в Киеве, но в Одессе, чтобы что-то заработать на долгосрочной аренде, нужно долго искать вариант за вменяемые деньги на вторичке, поближе к центру, с нормальным ремонтом возрастом 5-7 лет и в крепком доме.
При этом не думать ничего в квартире делать (если это не устранение поломки).

Так везде, рынок предложений просто именно такого, как вы описали 1-2 варианта за полгода, для этого надо иметь своё агентство недвижимости, чтоб их в поймать.
Вот вам и холдинг, 13 друзей Оушенка, на самом деле это работает и может работать в сочетании: инвестор-агенство недвижимости-бригада строителей- и 2 менеджера.

Причем здесь агентство?
Задача купить что-то, что не очень хорошо для себя (там второй этаж, окна на фасад оживленной улицы), но на что спокойно закрывают глаза при аренде. ремонт возрастом 5-6 лет еще выглядит прилично, но продавец уже не может требовать сильно много за него. т.е. если для себя, то как минимум делать косметику, а для сдачи — самое то!
Но чтобы что-то заработать, это нужно сдавать посуточно и покупать в туристическом месте. А это гембель. и имея только 1 квартиру — очень мало прибыльный.
Опять же, приведу пример Одессы. Если есть желание именно заработать, то покупается 1,2к квартира в историческом центре, поближе к Дерибасовской или медину. Летом — сдача посуточно, начиная с Сентября и по Май — студентам иностранцам.

Если заходишь в котлован, и дом таки сдают, цена недвиги растет на 15-20% сраз

Это перестало работать уже пару лет назад, когда застройщики решили эту маржу заработать сами, и повысили цены на воздух.

Отличная идея! Ведь в этом вся суть недвиги в киеве. Часть перераспределяют между собой владыки жизни. То сбшнику хату в новостройке ляма за 3, то сынку своему, жене. Для них это биткоин aka битонокоин. Вторая часть это зарубежные инвесторы с лапшой на ушах или тот же офшор затягивающий бабки обратно. И вот где-то в трети, это синьйор, купивший газблочные стены, с ущербным двором и нулевой инфраструктурой называя ее парковкой или новусом. На все 4ре стороны незамысловатые звуки соседей, которые снимают квартиру, ведь кроме как под аренду в этом гетто никто квартиру себе не покупал.

А тут появляется 4й — синьйор инвестор, который вкинул бабки, да и выкинул.

п.c. походу сейчас бум в Вишневом. Пока карантин, оно перестало быть взлетно посадочной полосой?

Вишневое — не резиновое. Тоже вошел сюда в 2014 на этапе котлована, на свою квартиру. Не спорю, есть преимущества. Но огромный недостаток — надвигающая транспортная ЖОПА, без вариантов. Варианты развилок и объездных дорог имеются, но местная власть не спешит реализовывать эти проекты. А вот застраивать все близлежайшие поля комплексами — это всегда пожалуйста! Просто задница с детскими садами и школами. Т.е. большинство «понаехов» с детьми будут ездить в Киев. Домов строится ОЧЕНЬ много, пробки в Киев с утра начинаются где-то в 7-30. С учетом того, что на осень анонсирован ремонт участка окружной дороги до Одесской площади (его передали на баланс Киева) — будет все очень грустно. Остается дорога через Гатне на Одесскую трассу (с 2 разветвлениями, через кот. можно попасть в Киев) — и основной поток пойдет через них, там тоже все очень быстро встанет. Спасет всех Вишневчан только одно — массовый карантин :-)

Это реально интересно, но должна быть структура, типа пирамиды, то есть 10 инвесторов, которые могут покупать по 2 одинарки в год, тогда нанимаются рабочие на зарплату, фактически своя бригада и она загружена будет работой весь год без простоя на зарплате и возможны оптовые отгрузки стройматериалов, так как объектов много.
Это реально, надо только инвесторов найти.
Я о этом думал также, но все хотят самостоятельно всё решать, люди наши как-то недолюбливают колхоз, как они это видят.

А чем, простите, это отличается от какого-то Укрбуда?

Почти ничем, но 10 инвесторов могут стать соучредителями компании, которая может в перспективе стать Укрбудом или не стать таковым, в стать в перспективе успешным девелопером.

Смысл не в квартирах, а имеющиеся под боком рабочие ресурсы, которые адсорбинованы могут быть на ремонтах квартир.

Ну тоесть вы опять предлагаете ламерам занятся делом, в котором они нефига не шарят, да?
Не станет она никаким девелопером, прийдет сын депутата и скажет оривидерчи, один будет учередитель.

Как истинный сыроед, собираюсь инвестировать в бетонометры в новострой под Киевом (Вишневое) для сдачи. В хрущи не хочу, на новострой в Киеве денег не хватит.

Истинный сыроед обычно уезжает в Европку, берёт ипотеку на 30 лет для себя и внуков и оттуда поучает про муравейники в Киеве. Ты не истинный сыроед

По сути это не фонд, а комбинацию услуг 3-х агентств: юристов, строительно-ремонтная компания и агентство недвижимости. Ремонт можно закаазть у застройщика, пусть не в 100% случаев.

Типа того, только наколеночное, и «управляющая компания» входит в том числе своими деньгами, а не пытается только заработать на тебе.

Сам бы я в реальный украинский фонд не вложился бы, ибо вероятность кидалова чуть более чем велика. А в условиях, когда оформляешь недвигу на себя, это уже интереснее.

Ну а на счет ремонта, вы видимо никогда не нанимали строителей. Строители, которые не халтурят, не накалывают на цене материалов, и не воруют эти самые материалы, стоят сильно дороже, сем среднестатистический сеньйор-помидор. И их еще найти надо, у таких парней расписано на пол года. С обычными строителями надо буквально стоять над головой, и закупать материалы самому, иначе они купят самое дешманское и разницу в карман положат. Есть куча профильных магазинов, которые продают по одной цене, а выбивают чеки по другой за некоторый «кешбек».

Ага. Мутят с кешбеком и возвратами

Зробити опитування через Google Forms буде ефективніше

Ідея хороша в 2019 році

Схожі ідеї також обговорював з друзями

Ты придумал REIT. Меня б такой интересовал, если бы это была коммерческая и/или офисная недвижимость в Киеве, и чтобы был большой объем активов, которым бы интересно было управлять профессиональной менеджерской компании, которой хоть как-то можно доверять, типа Colliers. А жилая недвижка без ипотечного леверджинга скорее всего проиграет инвестициями в зарубежные акции

Про REITы знаю, у самого в портфеле есть порядка 10 тикеров. У меня ожидаемая доходность в районе 8,3% годовых, с лагом в 2 года правда. Перебивает эту доходность дивидентами у меня только GNL, но у него нисходящий тренд с 2015 года, и вкладывать много в этот траст рисково. Понятно что условный Realty Income у которого сейчас div yield 4,4, скорее всего будет только поднимать отчисления, и рано или поздно перебьет в доходности. Так я его тоже покупаю. К квартире я отношусь больше как к бондам. Прогнозируемый стабильный купонный доход, все дела.

btw, в украинский рейт я бы в жизни не вложился, спать по ночам хочу нормально.

меня ожидаемая доходность в районе 8,3% годовых

Мне, как хейтеру инвестиций в квартиры, слабо верится в такую реальную, а не номинальную доходность на протяжении 10-15 лет в долларах. А в гривне — ОВДП дают больше. А если еще и приплюсовать отсутствие диверсификации, вопросы аудирования менеджерской прослойки, вопросы распределения прибыли и убытков. Нее, All In VWRA! Вот если когда-то у нас появится нормальная ипотека (не только с точки зрения процентов, но и с точки зрения защиты кредиторов), тогда можно подумать.

Полез в расчеты и понял что чуть не правильно посчитал, вышло 7.8% самом деле.
25к квартира, 8к ремонт, сдача gross 7000 грн в месяц, после налогов и 10% амортизации — 5900 грн, что дает ~$2600 в год.

2600/33000 = ~ 7.8%
Но первые два года доходность 0, но и деньги вкидываем не сразу всю сумму, как это учесть я не придумал, просто добавил 2 года к ожидаемому времени возврата инвестиций, вышло ~15 лет

Понятно, что есть курсовые риски, и в бюджет ремонтный можно не вписаться, и в целом риски большие. Я некоторое время делал подобные калькуляции для недвиги в Киеве, и цифры были отвратительные, акции выигрывали сильно. Но когда цена за м2 стоит в почти два раза меньше, а рента при этом не слишком уж ниже, то вышло не так уж плохо.

Думаю, по окончанию проекта будет смысл поделиться с реальными расчетами, чтобы понимать насколько я промазал.

А так то да, сам топлю за фондовый рынок. FIRE наше все.

Ага, т.е. таки речь о номинальной доходности. Т.е. реальная на сегодня 5.4% in vitro ) А in vivo вылезет кучу «но»

Знакомые недавно делали ремонт в однушке в вишневом, в 8к никак не вложились. В 12 вложились, без мебели. Работа сейчас стоит $120/метр, вот вам $4800 на одну только работу. А еще материалы. И какую-никакую мебель туда это наверно еще 3к.

«будеттолькодорожать»? :)

Покупай недвигу в Польше. Не прогадаешь.

Яжрантье, мне не важна цена продажи. А на горизонте 20-30 лет думаю таки подорожает, тогда это уже Киев будет.

А на горизонте 20-30 лет думаю таки подорожает, тогда это уже Киев будет.

В Донецке подорожало — подорожает и в Киеве.

В Детройте подорожало — подорожает и в Сиетле.

В Йоханнесбурге подорожало, подорожает и в Мюнхене.

А Вы оценили рынок аренды в Вишнёвом? С учётом наближающегося транспортного коллапса, тут все грустно. Без личного автотранспорта делать нечего. А с учётом того, что рынок аренды значительно просел, снять квартиру в Киеве в доступности от метро по разумной цене — сейчас не такая уж и нереальная цель. Конечно, на следующем подъёме экономического цикла все может поменяться, но сейчас инвестиции в недвигу — не самый лучший вариант. ИМХО.

Виїжджали колись на авто з Вишневого зранку?! Абсолютно пофіг навіть на якому транспорті. Проблема 100% не в наявності власного авто.

Я это и указал. Собственное авто дает хотя бы минимальное подобие комфорта. Маршрутки и электричку с утра не пожелаю и врагу...

Я считал цену вложений и рентную цену в среднем по районе. У меня выходит 8.3% годовых с лагом в 2 года, возврат вложений за 14 лет.

В Киеве на такой же однухе выходит примерно 5% и 22 года, плюс стоимость входа существенно выше.

Вишневое не самый лучший саттелит, но и не самый плохой. Лично мне его проще менеджить из-за расположения, я периодически езжу в Боярку через Вишневое. Так то, сейчас в самом тренде вродь Гостомель, он еще не так загружен, и есть варианты ЖК возле озер/лесов за неплохо ценой. Но это не точно, сам не просчитывал.

Ну и стоит помнить, что не все ездят на работу в Киев, не все ездят в час пик, а мне достаточно найти одно арендодателя.

Вполне допускаю, что Ваши расчеты верны. Надеюсь, Вы не забыли включить в них уровень гривневой инфляции, расходы на ремонт/простой, налог на недвижимость и др.налоги, которые хоть сейчас и не платятся, но никто не даст гарантии, что не придется платить в полном объеме уже в ближайшее время. Сейчас уже сложно будет пропетлять мимо налога на недвижимость в новом доме, если это у Вас не первая квартира. Но 9% годовых в гривне дают многие другие инструменты, в т.ч. доступные и в Украине. ОВПД например. Со значительно мЕньшим порогом входа, бОльшими гарантиями (относительно Вашего предложения о кооперации) и мЕньшими расходами. Для более продвинутых открыт мировой фондовый рынок, для более анархичных и рисковых — криптовалюты. Я к чему — пока лично я не понимаю преимущества Вашего предложения по сравнению с вышеописанными вариантами... Можете их озвучить, как для потенциального инвестора?

Как писал в другом треде, расчеты чуть ошибочны, выходит 7.8%, плюс надо не забывать про простой до сдачи в ~2 года. Гривневую инфляцию не учитывал, т.к. растут цены -> растет рентная плата. Налог на недвижимость не закладывал, т.к. не попадаю под него, сдача планируется от ФОПа, налог в 5% учтен. Плюс заложена амортизация/простой в виде 10%.

ОВДП в гривне более рисковый инструмент по моему мнению, т.к. валютные риски. Я в прошлом году размещал депозит под 16% годовых , по итогу в валюте потерял 200$. Но я там сам виноват, что разместил без права снятия досрочно, так бы мог выйти на точке безубыточности в валюте.

Фондовый рынок — прекрасный инструмент, сам пользуюсь и всем рекомендую. Порох входа и риски гораздо меньше, чем с недвигой, если придерживаться консервативных стратегий.
Если вы никогда не занимались инвестициями, я бы рекомендовал начать именно с фондового рынка.
Но там тоже есть определенные нюансы, а так же риски, связанные с нашим налоговым законодательством. Грубо говоря, за вывод средств с вас налоговая может потребовать 19,5% на всю сумму, хотя по логике налогом должна облагаться только позитивная разница между покупкой и продажей актива. Я пока не планирую выводить средства, и надеюсь что за 5-10 лет нашу налоговою базу адаптирут к инвесторской деятельности, но если бы я решил завтра вывести все средства, которые у меня есть на брокерском счету, мне с большой долей вероятности пришлось бы судится с налоговой и доказывать что я не верблюд.

Ну и в конце концов, я никому ничего не предлагаю. Я сам пробую различные инструменты, и в моем риск-менеджменте, недвижимость — один из немногих инструментов в Украине, которому я доверяю. В идеале это должна быть коммерческая недвижимость, но, увы, в одно лицо я не потяну стоимость, схема «берешь кредит — покрываешь арендной платой выплаты» в наших реалиях дает отрицательную доходность из-за высоких кредитных ставок, а оформлять недвижимость в партнерстве я тоже пока не готов, не говоря уже о том что не с кем.

Про недвижимость не раз писали на доу, и я сам в некоторых дискуссиях говорил, что недвига — плохой инструмент с точки зрения доходность/риски. Но я делал для себя расчеты по недвижимости в Киеве, где м2 в полтора-два раза дороже, а рентная плата выше только на 30-50%. И это для вторички ~50 летней давноcти, в новострое комфорт класса разрыв еще больше, как и сумма для входа. В эконом. класс лучше не лезть вовсе, Аркада тому пример.

сдача планируется от ФОПа, налог в 5% учтен

А твои айтишные кведы 3 группы в курсе, что на них будут локальный доход аренды будут сгружать?

Пока не в курсе, но я ещё ничего не сдаю. Есть отдельный квед для аренды, ФОП 3й группы может до 100м2 жилой и 300м2 нежилой сдавать.

Тут фишка ещё в налогах на «лишние» квадратные метры, свыше 60 кв. бетонометров по идее уже облагаются налогом.

Да, я просто пока не исчерпал лимит. Но если считать что исчерпал, это примерно 3% от ренты. Когда минималка вырастет, будет больше, но я думаю, что тогда вырастет тупо все, в том числе и аренда.

На всякий случай напомню, что если недвижимость сдается в аренду, то налог на недвижимость нужно платить со всей площади, налоговая льгота в 60 м2 не действует. Это если оформили все через ФОП на ЕН.

Этого не знал, спасибо за инфу

А в целом идея неплохая, только масштабирование надо, порог входа в REIT неплохо было бы сделать максимально низким.

по фондовому рынку какие это консервативные стратегии? Акции если учитывать их волатильность один из самых рисковых инструментов (не считая бинарных опционов и криптовалюты :)) а недвига один из самых низкорискованных. В фондовый рынок имхо надо прикапывать лет на 20-30 причем заливать каждый месяц некоторую фиксированную сумму чтобы усреднить цену входа и размазать ее по всем впадинам и пикам плюс паре-тройке кризисов которые будут на этом горизонте вроде дот-комов, кредитного, короны и т.д. и тогда на таком горизонте акции покажут 10-15% доход плюс можно управлять риском типа добавить бондов (вроде стандартной западной смеси в пенсионных фондах 60/40). С REITами есть два момента которые хотелось бы отметить на примере ЮК это возможный кризис ликвидности как в 2016 после референдума когда РЕИТы просели и народ побежал возвращать фондам, а у тех ввиду неликвидности недвижки небыло кеша чтобы расплатиться с инвесторами (такой себе технический дефолт) и второй момент в ЮК по крайней мере тенденция ухода ритейла в онлайн очень сильная и количество народа которые шопятся в торговых центрах падает и арендаторы закрывают магазины лишая РЕИТы доходности. По вашей идее с недвижкой в Украине доходность можно поднять если отъехать от Киева чуть дальше Вишневого, например Харьков, там динамика рынка запаздывает от киевской на 2-3 года и можно купить в комфорт уровня домах метры по 500 долларов на этапе котлована с поставкой через 2 года и народ гребет очень активно. Насчет пула инвесторов у меня была мысль такого рода: собирается 50 сыроедов и покупают готовую КУА с уставным фондом в 5 миллионов грн и КУА выпускает открытые или закрытые фонды которые покупают стейкхолдеры сыроеды. У КУА наемный менеджмент, свой андеррайтер, брокер все с сертификатами ДКЦПФР а сыроеды выбирают борд и проводят аудит а со временем еще подтянется народ и будет такая себе отраслевая ИТ КУА :). Что-то вроде как у каждого застройщика своя карманная КУА.

Я только в фондовым рынком США разбирался, на мир пока не готов лезть. Для меня консервативная стратегия — ITF на SnP500 или дивидендных аристократов типа NOBL. Для себя выбрал покупку акций напрямую, но я опять таки беру либо дивидендных аристократов, либо «голубые фишки», либо REITы. Я пока не вложил слишком больших сумм, а потому более толерантен к риску, и учусь управлять активами пока цена ошибки не так ощутима. Но если бы мне было не интересен сам процесс, то я бы брал ITFы и не парился. Основной уклон портфеля именно на дивиденды, стабильность их выплат, и рост. Компаний, которые их не платят, пока принципиально не беру.

Ну и любые инвестиции, это 10+ лет, все что меньше — то спекуляции. А спекуляции — это уже полноценная работа.

Спасибо за ответ, makes sense. (маленький нюанс, возможно вы имели ввиду не ITF а ETF — Exchange Traded Fund)

Подписаться на комментарии