Інвестиція в новобудову [Київ] ч2: оцінка розташування, критерії комфортності, урбаністика
Вступ
В першій частині (dou.ua/forums/topic/30796) був описаний власний досвід інвестиції та оцінювання ризиків при виборі ЖК. Друга частина топіку про інвестиції в новобудови буде присвячена оцінюванню територіального розташування ЖК, прибудинкової території, плануванню самої квартири та розмірковуванням на тему урбаністики Києва.
Територіальне розташування ЖК
Одним з основних критеріїв територіального вибору ЖК є пішохідна доступність до метро. Тим не менш, хотів би зачепити не тільки очевидну сторону цього питання. Тут в нагоді стане misto.lun.ua, який допоможе оцінити територіальну привабливість за наступними пунктами: черга в садочки, рейтинг шкіл по ЗНО, рівень озеленення. Опціонально можна додати рівень шуму та теплові острови, але теплові острови корелюють із рівнем озелененням території, а рівень шуму не важко визначити навіть без допоміжних ресурсів (близькість вулиці, залізної дороги, заводу етк).
Окремо хочу виділити класну візуалізацію висотності Києва в кінці даної статті: texty.org.ua/d/2019/lonely-heaven
Черги в садочки
Найкраще з садочками в центральних районах саксаганського-липки, воскресенки-лісового масива та героїв дніпра.
Все сумно з дитячими садочками (в порядку) спадання в районах: осокорки-харківський, теремки-вднг, біличі-академ та борщагівці.
Рейтинг кращих шкіл по балам ЗНО (математика)
Якщо дивитись на результати ЗНО, то найкращі школи зосереджені в периметрі від індустріального мосту/шулявки до подолу/печерську, також є зосередження сильних шкіл на русанівці та в районі позняки-харківський.
Менше всього шкіл з хорошими рейтингами на борщагівці, троєщині та виноградарі.
Рівень озеленення
Найкраще з озелененням в районах теремки-голосієво-совки, нивки-сирець, в прилягаючих територіях мар’їнка-лавра-ботсад та оболонської набережної з парком «Наталка».
Досить скрутно з озелененням на правому березі оболоні-мінському масиві, борщагівці-шулявці, площі перемоги-либідська. В житлових районах лівого берегу ситуація із озелененням не дуже втішна, виключення складають «острівці» русанівки, приватний сектор осокорків та червоний хутір.
Підбиваючи підсумки — найкраще жити за показниками садочок\школа\озеленення на правому березі в районі центру та оболоні; на лівому березі — на русанівці.
В цілому, картинка виходить досить правдива, але потрібно пам’ятати, що це порівняння є лише ознайомлювальним і не є твердженням. Разом з тим, я б звернув увагу молодих сімей на райони ПОХа та теремків, де є суттєві проблеми з чергами в дитсадки та можливі проблеми з «повними» школами. Окрім того, недавно вийшла стаття з коротким описом планів по забудові, судячи з якої спальні райони забудуються ще більше: gdevkievezhithorosho.com/...цы-где-построят-новые-жи
Планування ЖК
Не так часто можна зустріти на наших просторах грамотний підхід до планування самої території комплексу. Якщо більш конкретно, то мова йде про відстань між будинками, прибудинкову територію, зони відпочинку, продумані місця для парковки, спортивні та дитячі майданчики, садочки чи школи на території. Зазвичай забудовники на початку обіцяють багато з вищеназваного, але в реальності мало хто утримується від спокуси побудувати ще одну «свічку» замість обіцяного багаторівневого паркінгу, школи, садочка тощо. Тут вже все залежить від поведінки забудовника у ставленні до інвесторів, бо інвестори практично не можуть впливати на рішення забудовника, тому що в договорах прописуються умови по здачі квартири та будинку, а не всього комплексу. Знову таки, дивимось портфоліо забудовника і наскільки сумлінно він дотримувався обіцянок в минулому по своїм ЖК.
Чесно кажучи, я був приємно здивований деякими проектами, в яких є закрита територія, двори без машин, в’їзд транспорту на територію організований зчитуванням автомобільного номера, дитячі майданчики розбиті на вікові категорії та інші продумані умови комплексу. Такі комплекси радше виключення зараз, але впевнений, що запит на подібні комфортні умови проживання буде рости й надалі.
Планування квартири
Як на мене, планування квартири є також важливим елементом при виборі квартири, бо грамотне дозволить уникнути переплати за «зайві» метри та зробить проживання більш комфортним. Розглянемо детальніше наступні приклади:
63м площі, з яких 17 (!) займає коридор. Тобто ефективної площі, по факту, на 10-12м менше, а ціна за метр досить часто не сильно відрізняється від інших планувань.
Це 74.5м в досить елітному комплексі з ціною близько 2000$\м, де, знову таки, коридор «з’їдає» велику частину площі, плюс кухня «всього» на 14м.
Тут одразу можна оцінити приклад грамотного планування 49м
За останні три роки помітив позитивний тренд збільшення площі кухонь та, в цілому, більш грамотне планування квартир в нових ЖК, приємно це спостерігати.
Урбаністика
Досить складний пункт для аналізу, тому що перечитавши багато різних статей на цю тематику, у мене питання до їх авторів і хотілось би подискутувати з ними. Як би там не було, висновки із статей наступні:
Перш за все в місті головним є пішохід та його комфорт.
Тут мається на увазі створення пішохідних зон, де це можливо, особливо актуально для історичних та центральних районів.
Одним з суперечливих питань є надземні та підземні переходи. Урбаністи кажуть, що їх потрібно позбутись, а водії кажуть, що так безпечніше та дороги будуть менше страждати від корків. Дійсно, підземні\надземні переходи безпечніші, особливо це стосується доріг з декількома смугами руху в обидві сторони, де вони якраз таки доречні, на мою думку. З іншої сторони — підземні\надземні переходи справді незручні за поганих погодних умов, як от сильна злива чи снігопад, коли можна втопитись чи впасти на сходинках. Також підземні переходи майже всюди зайняті торгівельними площами та часто є небезпечними ділянками в темну пору доби. Якщо сюди ще додати незручність цих типів переходів для маломобільних груп населення — на безпеці всі плюси надземних\підземних переходів закінчуються.
Для прикладу часто наводять східний Берлін, в якому засипали майже всі підземні пішохідні переходи і замінили їх на наземні. Але, знову таки, ми живемо в Україні, де водії порушують ПДР набагато частіше, ніж в західних країнах, тому альтернативи наземним переходам вважаю доречними у певних випадках.
Перспективи:
Поки хорошим прикладом вдалої пішохідної зони слугує вул. Сагайдачного в Києві, де зараз дійсно приємно прогулюватись. В планах є й створення інших пішохідних зон (kyivcity.gov.ua/...tvoryat_pishokhidnu_zonu), тобто не все так безнадійно. Але не забуваємо, що до обіцянок влади завжди потрібно ставитись з долею скептицизму.
Проблему корків розширенням доріг не вирішити, особливо актуально в центральних-прицентральних районах.
В короткостроковій перспективі це може допомогти, але в довгостроковій — не вихід. Збільшення автомобільної інфраструктури стимулює людей пересаджуватись з громадського транспорту на особисті авто, це явище все досліджене та доведене: (uk.wikipedia.org/...i/Парадокс_Доунса-Томсона).
Для ефективного розвантаження доріг потрібен якісний громадський транспорт разом з перехоплюючими парковки на важливих транспортних вузлах та розбудова велосипедної інфраструктури. Перехоплюючі парковки повинні бути дешевшими в декілька разів, ніж в центральних районах, тоді у водіїв буде стимул пересідати з особистого авто на громадський транспорт.
Перспективи:
Якщо з громадським транспортом та розбудовою велоінфрасструктури є позитивні зрушення (закупівля нових автобусів\тролейбусів, спроби відмовитись від маршруток, нові велосипедні доріжки), то перехоплюючих парковок поки навіть в планах немає.
«Комфортна» висотність будівель це 16 поверхів максимум, в загальному, бажано до
Така низька поверховість це безпека, комфорт, менше навантаження на інфраструктуру, краща соціалізація. На жаль, комплекси з невисокою забудовою досить рідкісне явище в межах Києва, тим не менш, такі комплекси існують і вони завжди привертають до себе багато уваги.
Перспективи:
Попит на низькоповерхові комплекси однозначно є і він росте. Суттєвою перепоною до купівлі квартири в подібних ЖК є їх ціна, хоча, судячи з останніх новин, деякі надійні забудовники почнують активніше будувати більш бюджетне житло з відносно невисокою поверховістю
Більше інформації про урбаністику:
Узагальнена стаття про урбаністику Києва: biz.liga.net/...-kiev-ot-probok-kartochki
Більш детальна стаття про урбаністику в цілому та Києва зокрема з відповідями на розповсюджені запитання:
nachasi.com/...urbanistyka-za-15-hvylyn
Сама стаття непогана, але найцікавіше, як на мене, в кінці: хороша візуалізація висотності Києва:
texty.org.ua/d/2019/lonely-heaven
Свіжа стаття ББС про актуальні проблеми забудови та розвитку інфраструктури Києва: www.bbc.com/...rainian/features-55066006
Цікава стаття на основі лекції Енріке Пеньялоса, колишнього мера столиці Колумбії, який зміг якісно:
texty.org.ua/...jakomu_varto_zhyty-35559
Про комфорт та безпеку вулиць Києва:
hmarochos.kiev.ua/...tni-ta-bezpechni-vulytsi
Висновки
«Комфортним» можна назвати житло з поверховістю не вище 16 поверхів, грамотним плануванням прибудинкової території, функціональним плануванням квартири, територіально розташоване поруч із «зеленими» зонами, з доступністю садочків та шкіл, невисокою щільністю забудови.
Подібного «комфортного» житла у Києві мало і часто таке житло знаходиться не в найкомфортніших районах та коштує дорожче медіани по ринку, але таке житло є. Більше того, запит на подібне житло росте дедалі більше, це видно по збільшенню кількості ЖК з кращими умовами.
Цікаве питання з приводу квартири чи таунхауса в пригороді, але тут все також досить непросто:
— Великі корки при в’їзді та виїзді в робочі години
— Переповнені садочки\школи, в середньому школи «слабкіші»
— Віддаленість від лікарень та інших об’єктів першої необхідності
— Віддаленість від розважальних та торгових центрів
— Часто в подібних інвестиціях ризиків набагато більше, ніж у Києві
— Невідповідність нормам будівництва в багатоквартирних будинках (утеплення пінопластом, порушення поверховості, невідповідність пожежним нормам етк)
— В таунхаусі\котеджі це збільшення часу на догляд за будинком та його територією
У кожного свої пріоритети у виборі житла, але перед купівлею житла необхідно добряче зважити всі плюси\мінуси. Якщо у когось є ідеї чи коментарі до цієї тематики — буду радий обговорити.
209 коментарів
Додати коментар Підписатись на коментаріВідписатись від коментарів