Інвестиції в нерухомість, варто чи ні ?
Інвестиції в нерухомість є одним з найбільш популярних способів заощадження та примноження грошей серед українців.
Інвестиції в нерухомість — це вкладення капіталу в споруджуваний або завершений об’єкт нерухомості з метою майбутнього отримання доходу. Основною цінністю нерухомості —"вічна корисність" (нерухомість завжди потрібна в тій чи іншій формі бізнесу та населенню, правда ціна коливається)
Основні способи інвестицій : інвестиція в об’єкт нерухомості (переважно жила), інвестиція у фонд нерухомості.
Коли вирішуєте інвестувати в нерухомість чи фонди нерухомості, задайте собі три основні питання :
1. Для якої цілі ?
2. Які ризики ?
3. Це вигідно мені ?
Основні переваги інвестицій в житлову нерухомість (для майбутнього перепродажу)
1) можливість заробити до
Основні недоліки інвестицій в житлову нерухомість (для майбутнього перепродажу)
1) Велика сума для придбання
2) Низька ліквідність (можна продавати за ринковою ціною місяцями)
3) Юридичні та інші ризики, пов’язані з придбанням.
4) Покупець знаходиться у більш виграшному становищі, ніж продавець. Він має можливість вибору з тисячі об’єктів на ринку.
Основні переваги інвестицій в житлову нерухомість (здача в оренду)
1) Отримання доходу від здачі в оренду.
Основні недоліки інвестицій в житлову нерухомість (здача в оренду)
1) Велика сума для придбання.
2) Переважно дохідність в гривнях (у випадку різкої девальвації, орендодавець втрачає дохідність у валютному еквіваленті (якщо долар виросте до гривні на 30 %, він не зможе автоматично підняти ціну оренди на 30%) Виняток, якщо орендар іноземець та захоче прив’язати орендну плату до валюти.
3) Високі експлуатаційні витрати. Ремонт (раз в 5 −7 років). Простій (в середньому
4) Орендар знаходиться у більш виграшному становищі, ніж орендодавець.
5) Здача в оренду — мікробізнес та пов’язані з ним клопоти (пошук орендарів, контроль над сплатою платежів, вирішення питань пов’язаних із житлом (батарея протікає, кран зламався, холодильник барахлить і т.д.)
Приклад. (цифри наведені лише для зразка обрахунку дохідності)
Інвестор хоче купити квартиру вартістю 2 млн грн. Планує здавати в довготривалу оренду (помісячна оплата).
Прогнозований майбутній дохід — 15 000 грн в місяць (комуналку сплачує орендар).В рік виходить 165 000 грн (11*15 000 (один місяць відводимо на простій житла))
Майбутні витрати (річні)
Ремонт житла — 60 000 грн (раз в 5 років). В рік виходить 12 000 грн.
Амортизація техніки (холодильник, пралка) — 20 000 (раз в 5 років). В рік — 4 000 грн.
Комуналка в місяць простою — 500 грн.
Страхування житла — 1200 грн в рік.
Річна дохідність = ((майбутній дохід-майбутні витрати))/(вартість квартири)*100%
Річна дохідність = ((165
Прибутковість від цієї нерухомості буде складати 7,36 % річних (без податків)
З податками (18%+1,5%) виходить ще менше (6,64 %).
Фонди закордонної нерухомості
Real Estate Investment Trust або REIT — це закордонні інвестиційні фонди нерухомості. Їх прибуток формується шляхом управління, здачі в оренду та перепродажу квартир та будівель. Закордонні фонди нерухомості дають можливість зайнятись реальними інвестиціями, тим, в кого недостатньо капіталу для придбання власної нерухомості.
Виділяють наступні групи REIT: пайові (Equity REIT), які складають порядку 95% ринка США, іпотечні (Mortgage REIT) та гібридні (Hybrid REIT).
Зазвичай ці фонди інвестують у різні класи нерухомості. Інвестуючи в REIT, інвестор автоматично отримує права на всі об’єкти нерухомості, якими управляє фонд.
Переваги таких інвестицій
• Ліквідність
• Невеликий поріг входу: вартість REIT до 100 доларів
• Відсутність необхідності самостійно контролювати стан об’єктів нерухомості
• Широка диверсифікація за об’єктами нерухомості
• Законодавчо затверджена дохідність.(мін. 90% доходу серед учасників фонду)
Основні недоліки
• Широке коливання цін REIT (в період кризи 2008 р.в США падіння цін фондів складало
• Комісія, яку одержує фонд.
10 коментарів
Додати коментар Підписатись на коментаріВідписатись від коментарів