О жилой недвижимости или как я покупал квартиру (ДОУ версия)

Совсем недавно на хабре была опубликована эта habrahabr.ru/post/148782 статья. Признаться, я тоже подумывал о подобном, когда начинал поиск. Но, прозвонив по первым попавшимся объявлениям, обнаружил, что часть объявлений уже не валидна ибо — «продано», часть совершенно не соответствует описанию, а остальная часть вообще почти никакой инфы о состоянии квартиры и дома в котором она находится не содержит... Вообщем, большинство объявлений оказались просто «заманухой». И анализировать их с точки зрения автоматизации не представлялось возможным. Поэтому основную часть работы я возложил на риэлтеров, которые отозвались по объявлениям.
К слову сказать, на slando соотношение количества объявлений ПРОДАМ к КУПЛЮ — 40 к 1. Естественно, что я ожидал увидеть огромное количество вкусных предложений. Но не тут то было....
В этом посте я хотел бы поделится своим ИМХО и увиденным за время поиска квартиры.

Итак, изначально я выделил для себя несколько основных параметров:
0) Обязательно наличие метро в радиусе 10 мин ходьбы. Идеально — 2-5 мин.
1) Желательно синяя ветка.
2) Бюджет 80к ± 5.
3) Желательно первичка, со сдачей в течении нескольких месяцев.
4) Не хрущовка.

С такими параметрами поиска я потратил 4 месяца, просмотрел около 100 квартир и очень сильно вымотался. Это при том, что всю работу делали риэлторы. В основном это было 4 человека которые активно со мной работали и еще парочка периодических.

Под фильтр попали в основном квартиры на Оболони и Голосеевке, там я просмотрел около 90% всех вариантов.
Итак, начнем по пунктам:

0) В фильтр не попал ни один новострой. Либо далеко от метро, либо цена в районе 90к за однушку в 50 кв и ждать минимум 6 мес., либо сдача не раньше чем через год.
Из интересного — в новостроях, что сдавались в течении 3-6 мес оставалось буквально по одной-две квартире.

1) Большинство продавцов просто не адекватны, как сами по себе, так и в плане выставляемой цены.
Пример 1 — в объявлении пишет «с евро ремонтом», а на месте оказывается что это (внимание!) новые стекло-пакеты =), а то, что квартира просто ужасная, доказать не реально, так как они в этом (извините за выражение) говне живут и считают это нормальным;
Пример 2 — двушка в 10 мин ходьбы от метро Оболонь, убитая, старый дом — 85к. Такая же двушка в 2 мин от метро Оболонь — 73к. При чем в первом случае без торга, а во втором еще можно было торговаться...

2) Жилой фонд в цене 80к ± просто ужасен.
Например, типичная двушка на Оболони это — 46-48 квадратов. 48/30/8 или 46/28/7, есть и исключения вроде 54/30/8.
Дома — ужасны. В основном начала и конца 70-х и панельные. То есть среднему дому около 35 лет...
В каждом втором подъезде, где я смотрел квартиры — воняло, лифты загажены до невозможности, подъезды как будто после войны. Все это оставляет впечатление некого гетто.
Я уже не говорю о квартирах с граффити и грибком на стенах, шприцами и бегающими днем тараканами.

3) Основная причина продажи квартир — переезд в апартаменты побольше. Поэтому часто приходилось слышать что-то вроде «я нашел за 85к 3-ку на троещине, поэтому продаю за 85к», как будто меня это должно волновать. Несмотря на то, что большинство квартир продают сами владельцы, которые в них живут, в целом внутренние обустройство квартир вызывает сильное уныние и желание побыстрее уйти.

4) Цена формируется 3-мя путями :
а) Посмотрел в газету и увидел похожее объявление и выставил такую же + пару К сверху, чтобы не прогадать;
б) Мне надо ХХХ денег на новую квартиру/бизнес/отдать долг;
в) Посоветовал риэлтор/родственник/дух;

5) В целом хороший вариант попадается раз в месяц. Чаще всего это срочная продажа (конечно же есть и те, кто говорит это чтобы сплавить неликвид, но после нескольких недель просмотров Вы уже будете в курсе кто есть кто). Поэтому приготовьтесь к тому, что искать придется догло, ведь Вам нужно с чем-то сравнивать...

6) Торг. Практически по каждому варианту можно сторговать 2-4к у.е. без особых усилий. Например, в варианте что я взял, мне удалось сбросить цену с 93 до 87.

7) Если дом более-менее новый, близко возле метро и с ремонтом, то цены на однушку стартуют от 100к.

8) Самый дешевый вариант, который удовлетворяет моим фильтрам, который мне удалось найти на Оболони, это двушка 46м под ремонт сразу возле метро Оболонь за 72.5к. Дешевле только в приличном отдалении.

Вывод — проблема жилья в Киеве вызвана отсутствием жилищного фонда как такового (читать как «мало строят»). Не смотря на кажущеюся обилие предложений, действительно стоящих на рынке почти нету (по крайней мере в диапазоне 80к). Я бы сказал, что на рынке в основном неликвид, который остался с совковых времен и он и составляет основную часть предложения.
Надеюсь эта информация пригодится будущим киевлянам =).