Жилищный IT-кооператив в Харькове — быть или не быть?
В общем, ситуация такая — несколько моих знакомых харьковских айтишников, либо еще не имеющих в Харькове своего жилья, либо желающих его улучшить, взяли и посмотрели на проблему с другой стороны.
Пообщавшись со знакомыми строителями, рассчитали стоимость квадратного метра пятиэтажного здания с подвалом, рассчитанного на несколько десятков квартир площадью около двух тысяч квадратных метров в типичном для Харькова состоянии «под отделку», т.е. когда квартиры сдаются с голыми стенами.
Так вот, без учета стоимости участка и подвода к нему коммуникаций (на каждом участке, как вы понимаете, ситуация с коммуникациями различна), а также «благодарности самизнаетекому», стоимость одного квадрата составила около 500 долларов по докризисному курсу (8.20 грн за доллар), т.е. чуть более 4100 грн за квадрат.
Что же вошло в эту стоимость квадратного метра?
Внешние несущие стены из силикатного кирпича (как строит обычно Жилстрой-1) толщиной в 38 см (полтора кирпича), утепленные 10 см пенопласта снаружи, который затем заштукатуривается «короедом» или же украшается специальными полимерными пластиковыми панелями «под кирпичную кладку».
Нормальные металлопластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами и нормальной фурнитурой средней ценовой категории, которые не придется выкидывать, как это делается сейчас в большинстве случаев, ведь застройщики устанавливают обычно самые дешевые и не очень качественные окна в новостройках.
То же самое касается входных дверей в квартиру — это нормальные стальные входные двери «Коммунар» средней ценовой категории, которые и прочны, и выглядят неплохо.
В каждую квартиру заведено отопление, трубы холодной и горячей воды. Сантехприборы ни в ванной, ни на кухне не установлены — это делает уже сам покупатель при отделке.
Что касается отопления и горячей воды, то отопление автономное на весь дом, т.е. к дому подается газ в котельную, где современные котлы нагревают теплоноситель в отопительном контуре. Горячая вода оттуда же, т.е. бойлеры вешать смысла нет. Тарифы по отоплению и горячей воде должны выходить не больше городских, если газовщики специально не повысят стоимость газа для ОСМД относительно домов в управлении Жилкомсервиса, что маловероятно. В любом случае, стоимость коммунальных услуг будет определяться самим ОСМД, создающимся на базе кооператива.
Нормальная отделка общих мест — штукатурка, шпатлевка и покраска стен и потолков коридоров на этажах и лестнице подъезда.
Низкий тариф на электроэнергию (до подорожания составлял около 22 копеек за кВт-ч вместо 36 или сколько там было), если делать дом без разводки газа в кухни. Впрочем, если члены кооператива захотят заполучить т.н. «варочный газ» — не проблема, только стоимость квадратного метра будет выше.
Ну и к каждой квартире будет подведено электричество в индивидуальный щиток, где устанавливается счетчик, «барьер», УЗО, автоматы, а от него уже разводка по квартире самостоятельно.
Также в эту стоимость квадратного метра входит благоустройство прилегающей территории, вплоть до установки детской площадки и оборудования небольшой парковки, если позволяет площадь участка.
Что касается планировки квартир — то здесь каждый участник кооператива имеет полную свободу, ограниченную только внешней несущей стеной и несущей стеной между квартирой и общим коридором (базовое расстояние между этими несущими стенами около 6 метров). Межквартирные перегородки не несущие. Поэтому кто хочет — может сделать себе квартиру-студию на купленных квадратных метрах. Кому надо — может наделать себе перегородок как хочет.
Если участники кооператива настоят на строительстве подземной автостоянки в подвале — это тоже добавит к стоимости квадратного метра. А так в подвале можно устроить что угодно — как кладовые к каждой квартире, так и спортивный зал, сауну, хоть бассейн — да что угодно, главное это просчитать и чтобы цена всех устроила. Правда, если делать в подвале двусторонний паркинг, то придется увеличивать ширину дома, из-за этого увеличится глубина квартир и их площадь и итоговая стоимость.
Почему предлагается именно жилищный кооператив? Во-первых, потому что в таком случае все налогообложение стройки сводится к минимуму, а во-вторых, все члены кооператива юридически защищены по-максимуму — кто хотите, выясняйте у юристов, мы это уже прошли. По окончанию строительства жилищный кооператив переоформляется в ОСМД, что по сути одно и то же.
Теперь что касается участков под строительство — по городу их полно. И выбор конкретного зависит от количества квартир в доме, их площади (от этого зависит, подходят ли к имеющемуся количеству жильцов в будущем доме имеющиеся на участке коммуникации), так и общего желания будущих жильцов. Кого-то устроит и ХТЗ, а кому-то только Салтовку подавай.
Стоимость участков по городу очень разная — от 50 до 150 тыс уе, есть и больше. Как она размажется по общему количеству квартир в будущем доме — зависит от их числа. Можно построить и таунхаус на две-три квартиры, а можно и пятиэтажный дом размером с четырехподъездную хрущевку или сталинку на сотню-полторы квартир. Сами понимаете, что в первом случае стоимость участка сильно ударит по карману каждого участника кооператива, а во втором будет практически незаметна.
Также в стоимость квадратного метра нужно завести «благодарность самизнаетекому», чтобы все согласования и разрешения не нужно было получать два-три года. Обычно, после его подписи все делается максимум за
В общем, во всем этом потоке сознания изложены несколько недель расчетов и консультаций по данному вопросу. Нормальные строители имеются, с проектом тоже не заржавеет.
В докризисных цифрах вы имели бы возможность, участвуя в таком кооперативе, приобрести квартиру под отделку в новострое по цене практически в два раза ниже рыночной, причем такую, какую хотите. При этом соседи в этом доме будут из нашей социальной среды IT, и первые годы там не будет ни ментовской, ни барабашовской публики, пока кто-то не продаст свою квартиру людям со стороны.
По срокам проект может быть реализован за
Пересчитывать сегодня цену каждую неделю не вижу смысла. Если наберется конкретное количество желающих — пересчитаем все и покажем что получилось.
У кого будут конкретные вопросы — велкам в личку фейсбука (см.профиль).
15 коментарів
Додати коментар Підписатись на коментаріВідписатись від коментарів