Современные офисные городки в парковой зоне — мечта или реальность?

[От редакции: Роман Хмиль — один из самых известных украинских IT-менеджеров, основатель компании SourceValley, которая впоследствии превратилась в GlobalLogic Ukraine. С начала 2012 года Роман занимает должность COO компании Ciklum. У него есть аккаунты в твиттере и LinkedIn.]

В последнее время, периодически отвлекаясь от борьбы за качество офисной жизни, которая отнимает немало сил и времени, задумываюсь о том, ждет ли нас все-таки светлое будущее на рынке офисов для технологичных компаний? В частности, рынок ИТ вот уже 10 лет стремительно растет, потребляя все больше площадей, электроэнергии и мозгов. И если с мозгами и электроэнергией в Украине все обстоит неплохо, то вот офисов в последнее время не хватает катастрофически, да и качество тех, что есть, оставляет желать лучшего.

Можем ли мы рассчитывать на то, что у нас появятся такие же бизнес-парки, которые мы видим, посещая наших коллег за рубежом? Могут ли они находиться в черте города, ведь в Киеве есть достаточно много промышленных зон, которые можно реконструировать, либо это возможно только на окраинах? Поедут ли сотрудники за компаниями на окраину города, а если да, то что для этого нужно?

Еще совсем недавно бурное развитие рынка офисной недвижимости в Киеве отвечало на эти вопросы однозначно. Казалось, что в обозримом будущем у нас появятся и гламурные стеклянные небоскребы класса А в центре города, и качественные офисы класса B-С в промышленных зонах, а за ними и комплексные деловые парки с развитой инфраструктурой. Полет фантазий ограничивался только креативностью архитекторов да дефицитом площадок для застройки, которые предприниматели быстро расхватали, застолбили и уже вовсю продавали футуристические пейзажи завтрашнего дня. Казалось, что мечты в Украине сбываются на глазах и светлое будущее не за горами.

Кризис застал врасплох даже реалистов, не говоря уже о мечтателях. Выжили немногие, при этом многие из них залегли на дно, в результате уверенно строить продолжают единицы. Последняя выставка работ архитекторов, представлявших перспективные проекты развития Киева, казалась уже научной фантастикой, хотя еще недавно это были реальные проекты, во многие из которых инвесторы готовы были вкладывать деньги.

Я сам вырос на Теремках, и вспоминаю сейчас любимую историю моих родителей. Они приехали в Киев молодыми специалистами в далеком 1974 году и, когда получали первую квартиру в гостинке, верили, что к 1980 г. там будет метро, а к 2000-му во всей стране уже будет социализм, при этом в Киеве, может быть, и раньше. С тех пор прошло почти 40 лет, календарь Майя уже заканчивается, родители успели давно выйти на пенсию и вот, с задержкой в 32 года они, их дети и внуки ждут пуска метро Теремки, запланированного на конец 2012 года. Такая она — реальная жизнь, которая иногда ускоряется, иногда замедляется, но в целом прогресс идет не так уж и быстро, как хотелось бы.

Если говорить в цифрах и фактах, то пятерка крупнейших ИТ-компаний в Киеве в 2012 году освоит до 15 000 квадратных метров новых офисных площадей. А в течение 5 лет, предполагая пессимистичный сценарий роста на 35% в год, эта цифра составит до 150 000 м².

Средние арендные ставки, по которым ИТ-компании готовы снимать офисы класса В в деловом центре города (2-3 станции метро от Крещатика), составляют от 20 до 25 долларов за квадратный метр, включая НДС, с учетом того, что услуги содержания офиса, коммунальные и электроэнергия оплачиваются отдельно по факту.

Основными критериями при выборе расположения офиса с точки зрения привлекательности его для сотрудников являются близость к станции метро (до 70% сотрудников добирается на работу общественным транспортом), класс здания (качество ремонта, вид из окна, вентиляция-кондиционирование), наличие парковки (при средних доходах программистов свыше 15000 грн в месяц все больше сотрудников способны приобрести четырехколесного друга) и социальная инфраструктура рядом с офисным зданием.

Ключевым же параметром для компаний становится масштабируемость площадки, на которой находится офис, ведь при тех темпах роста, которые демонстрируют лидеры, каждые 2-3 года нужно удваивать офисные площади, а развитие компании в нескольких бизнес-центрах одновременно имеет очевидные недостатки.

Как это ни странно для аналитиков, но большинство ведущих ИТ-компаний расположено в центре города, хотя по роду деятельности близость к центру не является необходимостью с производственной точки зрения. Тем не менее, это обусловлено высокой конкуренцией на рынке труда, где выигрывает та компания, которая сможет предложить не только более выгодный компенсационный пакет, но и удобный офис. Так, например, компания Ciklum находится в бизнес центре Horizon Park на Амосова, GlobalLogic — в БЦ «Протасов» на Гринченко, EPAM — во «Временах Года» на Кудряшова, а Luxoft, который исторически расположился чуть дальше от центра города, в бизнес-центре «ИРВА» на Радищева.

Что же нас ждет в ближайшие 5-10 лет? Ситуация непростая. Строят мало, «качество жизни» в офисах низкое, структура предложения не соответствует спросу. В результате на рынке ощущается реальный дефицит офисных площадей класса B в то время как строится и вводится в основном класс А. При этом инвесторы вкладывают в класс А в расчете на более высокую доходность, в то время как клиент ищет B и не готов платить больше. И те, и другие взволнованы до слез: инвестор утверждает, что опускать цену дальше не может, себестоимость не позволяет. А покупатель не может себе позволить класс А по той же причине.

Добавим к этому то, что в кризис новые объекты не стартовали вообще, грамотного и комплексного планирования инфраструктуры на уровне города не было, западный инвестор с современными наработками и технологиями сбежал, в общем, пост-апокалипсис локального масштаба.

Но жизнь идет, страна растет, компании развиваются. И при этом думают о будущем, планируют, мечтают. И мечтают, ни много ни мало, о качественной и современной офисной недвижимости, которая бы вдохновляла сотрудников на творчество и инновации, позволяла им фокусироваться на работе, не отвлекаясь на решение бытовых проблем, а после работы не тратить время на пробки и общественный транспорт. То есть, позволяла им жить, работать и отдыхать в пределах компактной территории бизнес-парка, такого себе «города в городе». А еще желательно, чтобы такой недвижимости было много, рынок был конкурентен и соответственно цены на эти офисные площади были сопоставимы с нашими соседями. Иначе бизнес будет развиваться в тех странах, где условия лучше.

Хочется, чтобы и у нас была своя Кремниевая Долина, чтобы мы могли здесь творить и изобретать, чтобы при этом наши дети росли здесь здоровыми, могли продолжить наше дело в нашей стране и были здесь счастливы, гордились Украиной, а не уезжали в поисках новой Родины. А для этого от сектора офисной недвижимости нам нужна всего-навсего современная инфраструктура ...

Если смотреть на карту Киева, промышленных площадок, которые можно было бы освоить для решения этой задачи, достаточно много. Это и территория железнодорожного депо в районе Федорова-Боженко, и район КПИ-Большевик, и бульвар Лепсе, и многие другие. А еще есть живописные окраины с лесопарковой зоной: ВДНХ-Ипподром, Феофания, Коцюбинское, Пуща-Водица, Вышгород.

Однако, есть несколько проблем:

• мало кто готов строить комплексный проект, который требует значительных и долгосрочных инвестиций. Причем часть из них — это капитальные инфраструктурные объекты, которые может и должно взять на себя только государство;

• экологически благоприятных районов в Киеве не так много, при том, что город достаточно зеленый. Площадок, которые можно было бы интегрировать с лесопарковой зоной в черте города крайне мало, парки обычно уже окружены жилой недвижимостью, либо являются общественной территорией;

• инфраструктура в городе развита неравномерно, подходящие площадки часто не обеспечены нужными мощностями по электроэнергии;

• бытовая инфраструктура (детские сады, школы, спортивные центры) не соответствует современным потребностям, а расстояния между объектами и транспортные пробки ведут к существенным потерям времени;

• отсутствие эффективного контроля за выхлопными газами и перенасыщение Киева автомобилями приводит к сильной загазованности воздуха, а отсутствие надлежащей уборки улиц — еще и к его запылению.

Решить все проблемы одним махом можно, построив бизнес-парк на окраине города в лесопарковой зоне, однако там придется решить проблемы другого рода:

• жилье и социальная инфраструктура. Необходимо либо привязываться к ближайшему спальному массиву, либо, что предпочтительно, строить все «с нуля» и по современным стандартам;

• инженерия, а именно объекты коммунального хозяйства (канализация), линии электропередач и подстанции, а также дороги. Все это капитальные инвестиции, которые вряд ли по плечу частным инвесторам и в которые должно вкладывать государство.

Бизнес-парки на окраине города получат путевку в жизнь только в том случае, если сумеют реализовать комплексный подход, который будет включать в себя офисы, жилую недвижимость, социальную инфраструктуру (детские сады, школы, спортивные и развлекательные объекты), интегрированные в единый комплекс и объединенные одной управляющей компанией. Причем якорем в данном случае может стать именно доступное жилье, ведь решение этой проблемы сегодня не по силам большинству компаний, даже с учетом высоких доходов их сотрудников.

Альтернативами являются площадки в пределах города (3-4 станции метро от центра), которые не решают всех проблем, но позволяют при этом использовать существующую социальную инфраструктуру города.

В данный момент большинство компаний предпочитают арендовать офисы, есть единичные примеры компаний, которые могут похвастаться собственными зданиями. И если до кризиса цены на коммерческую недвижимость не вдохновляли на строительство собственных офисов, то сейчас крупные компании, у которых хорошая ликвидность, задумываются, а некоторые уже активно ведут переговоры о приобретении участков под застройку, либо о выкупе недостроенных объектов.

Учитывая потребности ИТ-рынка в площадях на ближайшие 5 лет, можно назвать основные проекты, на которые будет обращено пристальное внимание компаний:

Появится ли в ближайшие 5 лет хоть один комплексный бизнес-парк на территории Киева? Шансы есть, и проекты тоже. Из самых перспективных стоит отметить проект Bionic Hill в пос. Коцюбинское и Киев Аэропорт Сити в Борисполе. В то время как близость к аэропорту будет востребована логистическими компаниями, проект Bionic Hill ориентируется на айтишников, обещая разместить на своей территории и офисы, и жилье, и даже университет!

Поедут ли сотрудники за город в случае реализации такого проекта? Уверен, что да. Киев, конечно, не так перегружен пробками, как Москва, но многие уже добираются на работу 2-3 часа в день. И возможность жить на природе, работать рядом и там же отдыхать, безусловно, заинтересует как рядовых сотрудников, так и менеджеров компаний.

Так что будем оставаться оптимистами и надеяться, что на протяжении 10 лет такой бизнес-парк в лесу можно будет увидеть, и на это не понадобится целых 32 года. Ведь все наши родители мечтают, чтобы наша жизнь была чуть лучше, чем была у них. И разочаровывать их не хочется!

Все про українське ІТ в телеграмі — підписуйтеся на канал DOU