І довгострокова альтернатива — податок на нерухомість (особливо для нерезидентів). Це можна здогадатись з національної стратегії доходів (НСД) на 2024-2030 роки (www.mof.gov.ua/...​onal Revenue Strategy.pdf і mof.gov.ua/...​тратегія_доходів_2030.pdf)

1) Додаткові повноваження місцевим органам у адмініструванні місцевих податків (зокрема щодо оподаткування нерухомості)

2) 4.3.10 — Розробити законодавчі зміни для визначення правових засад та механізмів здійснення оцінки майна, яка відображатиме поточну ринкову вартість об’єктів нерухомості та яку можна буде використовувати в цілях оподаткування майна, включаючи заходи щодо зменшення можливостей для корупції в процесі оцінки.

3) Оцифрування БТІ (bti-t.com.ua/...​viv-bti-shho-varto-znaty)

4) Синхронізація даних між ДРРП (Реєстр нерухомості) і ДПС (Податкова) rv.tax.gov.ua/...​-ark/news-ark/898672.html

5) Модуль автоматичної оцінки нерухомості на сайті Фонду держмайна (ФДМУ) evaluation.spfu.gov.ua збирає дані з 2021 року.

6) Меморандум МФВ (adoption of valuation standards of real estate and bank collateral in line with the international (IVS) and European standards (TEGOVA) — www.imf.org/...​rea2026001-source-pdf.pdf)

Нерухомість не втече за кордон і тому — це легка ціль для оподаткування.

Міжнародний валютний фонд не наполягатиме на запровадженні ПДВ для фізичних осіб-підприємців

МВФ вцілому всеодно де кредитор візьме гроші щоб віддати кредит, МВФ оперує ризиками, а не законами. І МВФ хоче доказів, що Україна може знайти податкову базу і її оподаткувати щоб виплатити гроші (не в гривні) назад МВФ.

Проте доходи від цього підняття вже були закладені в baseline scenario (оригінал www.imf.org/...​rea2026001-source-pdf.pdf — 20ий пункт про «Tax measures under the program aim to mobilize revenues by broadening the tax base»)

І тому збільшення фіскального розриву може заморозити програму і взагалі всю міжнародну допомогу і відповідно гроші які недобрали в одному місці банально доберуть в іншому (в меморандумі у цього навіть є назва — contingency plans).

А конкретно:

— податок на цифрові платформи

— підвищення податку на прибуток банків до 50% (з можливим продовженням безкінечно)

— підвищення ПДВ з 20% до 22–23% для всіх (десь ближче до 2027 після того як восени 2026 МВФ в своєму звіті очікувано виявить, що дрібних підвищень податків не вистачає)

Я про те, що ваш сценарій «поїхати до моря і грати в комп» для багатьох виглядає не як деградація, а як омріяна відпустка або навіть «вихід на пенсію» (FIRE). Ви це описали як щось страхітливе

Недоступність житла

Дуже локалізована.

Відбувається концентрація робочих мість в топ 2-5 локаціях в країні і все населення хоче переїхати в ці локації, де, відповідно, немає достатньо пропозиції, бо недостатньо будують, але до яких прикута вся увага (і здається, що так всюди). В цей самий час є повно локацій, де житло вже є (старе), але бажаючих в ньому жити немає, відповідно вартість такого житла приблизно 0. Але так, нового житла, за таку ціну не буде, як і не будуть будувати житло, там, де немає платоспроможного попиту.

Приклади

— Японія — Akiya (пусті будинки, які віддають безкоштовно або за символічний 1 долар)

— Італія — знамениті будинки за 1 євро (Case a 1 euro)

— Франція — порожня діагональ (Diagonale du Vide) де в департаментах типу Creuse можна знайти старі будинки з територією, електроенергією і каналізацією по 10-20 тисяч євро що відповідає може 1 квадратному метру в Парижі (www.seloger.com/...​ified_classified_detail_M)

— Україна — тисячі сіл у Сумській, Чернігівській, Кіровоградській областях, де вартість хати пару сотен доларів.

хіба премія — це бонус?

Цікава інтерпретація. Мені в цьому плані подобається французький підхід, бо він структурованіший.

Є 3 складових частини:

— fix — фіксована ставка (погодинна оплата). Є у 100% робітників. Джерело доходу — час робітника.

— variable — динамічна частина доходу (наприклад % від продажів) чи % від виконаних очікувань. Не залежить від доходу компанії напряму, прописаний в договорі. Джерело доходу — перформанс робітника.

— intéressement/participation — розподіл частини доходу компанії між робітниками. Це вже залежить від прибутку компанії. Джерело доходу — капітал компанії.

В американській системі теж є 3 складові — фіксована (base) + динамічна (target cash pay) + дохід привʼязаний до капіталу компанії (RSU — акції, які треба вестити 4-5 років).

Тобто динамічна складова привʼязана до перформансу не є «бонусом» в класичному українському розумінні цього слова як «додаткова, або неочікувана винагорода», цей бонус — частина обумовленої і попередньо-визначеної винагороди в контракті, а не додаткова і неочікувана. А справжнім «бонусом» в чистому його виді можна вважати peer bonus, spot bonus, exceptional bonus, retention bonus тощо (гроші які не обумовлені в контракті, але виплачуються додатково)

поїхав десь до моря і дув траву, може іще б у комп грав.

Це приклад чогось «дуже дуже поганого», що сталося б, якби не всі ті сімейні і професійні обов’язки?

щодо «ухаживать» у контексті жінкі, то в сучасній німецькій мові слово, що це означає, практично зникло, тому вони часто взагалі не розуміють що за атавізм

Це про pflegen? Не думаю, що воно зникло, його використовують до будь-якої людини, що потребує опіки.

Як визначається слово «бонус» в даному контексті? Бо може скластись враження, що бонус — це гроші на які не очікували, а їх всеодно дали чи подарували.

Для big tech «бонус» — це не сюрприз, що залежить від настрою менеджера чи директора. Бонус — це частина компенсації (зарплати якщо спрощено), він прямо прописаний в робочому контракті, як і приблизна його оцінка в залежності від результатів і очікувань. Фактично — це не «бонус», а змінна (не фіксована) частина заробітної плати.

7-10к на рік

Це краще чи гірше? Це ж більше грошей на муніципальні сервіси = школи, дороги, парки...

Хоча Франція отримує з профілю «зарплата 60000 € на рік, власник житла за 500000 €» майже стільки ж в муніципальний бюджет як в США, але якість доріг і парків десь як і в Німеччині.

1% податку на нерухомість унеможливить ситуацію, коли нерухомість просто стоїть закрита, не працює на економіку і виконує виключно накопичувальну функцію.

прям масово побіжить платити

А податки можна не платити? Ймовірно це призведе то ситуації де «asset rich, money poor» будуть ліквідовувати активи (продавати квартири, утримання яких стало занадто дорогим). Але в українських реаліях ймовірно податок на перший обʼєкт нерухомості буде мінімальним через ці самі причини що

Більшість гадки не мають про якісь там податки на нерухомість

Але
«люди тупо неплатоспроможні» і «власники 2+ обʼєктів нерухомості» якось не дуже поєднується.

Дякую за пояснення

grundsteuer перекладається, як «земельний податок».

Французький «taxe foncière» перекладається як податок/збір на fonds (що по факту теж означає землю, або фундамент на якому стоїть будинок). Якби вони дійсно хотіли назвати це податком на нерухомість то назвали б «impôt sur l’immobilier», але ця прикрість з назвою в жодному разі не заважає французькій податковій збирати taxe foncière з абсолютно всього, що не рухається, або рухається недостатньо швидко — земля, будинки, квартири, паркінги, підвали, заводи, кораблі (бо а чому б ні...), тощо

це низький податок

Це дійсно дуже низький податок. Але я так розумію це лише на першу і основну квартиру (primary residence), якщо це друга (або ще гірше — пуста квартира, як «інвестовані бетонометри») і податки ростуть дуже швидко.

+ 8-12% сборів за купівлю — це податок, який дуже обмежує спекуляції виду «купив і через 2-5 років перепродав»

Це скоріше тимчасове виключення з правил ніж правило.

Для Франції для житла в 500к буде:

— Транзакційні податки при купівлі (frais de notaire) 8% = 40 тисяч євро

— Податок на власність (щороку). Сума залежить від муніципалітету. У середньому це 0.5% — 1.5% від ринкової вартості або 20-40% від кадастрової оренди. Десь = 3000 євро на рік в недуже бідному місті і 5000-6000 євро в бідному (бо їм треба більше бюджету на соціані)

— Якщо це не єдине і перше житло (primary residence) то на друге і наступне ще додатково Taxe d’Habitation sur les résidences secondaires (податок на «другу домівку») = додатково ще 3000 євро на рік

— Якщо квартира стоїть пуста Taxe sur les logements vacants (TLV — Податок на пусте житло). Перший рік десь 2000 євро і другий і далі 4000 євро (але з 2027 через реформи це буде 4000 євро і 8000 євро відповідно)

Тому якщо мати 1 квартиру для себе і 1 просто щоб стояла як інвестиція в бетонометри (обидві по 500к) то податку буде 3000+3000+8000 = 14000 євро на рік (1,4% ринкової вартості) просто за факт власності, якщо вони ще й гроші приносять — то ще податок з оренди.

Для Німеччини я знаю менше (і можливі помилки інтерпретації), але структура податків має бути схожа:

— Транзакційні податки при купівлі (Kaufnebenkosten) від 7% до 12.5% що складається з Grunderwerbsteuer + нотаріуса = хай буде ті самі 8% = 40 тисяч євро

— Щорічний податок на власність (Grundsteuer). Зараз може і 311 євро, але після реформи 2025 року (для декларацій з 2026) — www.hausundgrund.de/grundsteuer. Потенційно 700 −1200 євро на рік (тут є приклад для житла за 350к www.drklein.de/grundsteuer.html використовуючи його буде 500к*0,31%*450% = 700 євро)

— Друга резиденція (Zweitwohnungsteuer). Рахується якоюсь вищою математикою, але в прикладах я знайшов що для житла в 500к це буде десь 1800 євро додатково до Grundsteuer

— Порожнє житло (Zweckentfremdungsverbot). Тут взагалі нічого не зрозуміло, бо написано що це теоретично заборонено і потенційний штаф може бути і всі 500к.

Тому якщо мати 1 квартиру для себе і 1 просто щоб стояла як інвестиція в бетонометри (обидві по 500к) і «іноді там жити» щоб не схопити штраф вартістю у всю квартиру, то податку буде 700+700+1800 = 3200 євро на рік (0,32% ринкової вартості) просто за факт власності, що значно дешевше ніж Франція, але не майже 0 як в Україні.

<0.5% ринкової вартості нерухомості на рік це «близько до 0»

9к податків (180 євро) був би податок у Франції за нерухомість вартістю 20-25 тисяч євро.

Щодо оподаткування нерухомості в Україні. Вона, звичайно, близька до 0 на сьогодні і залежить від мінімальної ЗП, але «Національна стратегії доходів до 2030 року» вже заклала першу цеглинку до «неймовірних» французьких/німецьких податків (mof.gov.ua/...​evenue Strategy_2030_.pdf)

4.3.10 — Розробити законодавчі зміни для визначення правових засад та механізмів здійснення оцінки майна, яка відображатиме поточну ринкову вартість об’єктів нерухомості та яку можна буде використовувати в цілях оподаткування майна, включаючи заходи щодо зменшення можливостей для корупції в процесі оцінки.

Як тільки цей механізм буде — питання лише пару років, коли піднімуть податки на нерухомість в залежності від «ринкової оцінки». Фактично це вже робиться, просто не всі ще помітили.

Високий чи низький показник P/R не виникає з повітря. Це пряме відображення балансу попиту, пропозиції, економічних очікувань та ризиків.

Ринок нерухомості зазвичай ефективний. Якщо десь P/R низький (тобто житло дешеве відносно вартості оренди, і воно швидко окупається), можливо, варто задуматися, чому ринок оцінює цей актив саме так.

Як це працює в Європі — люди платять пенсійні внески (і оптимізують податки) — пенсійні фонди вкладають ці гроші в житло (бо стабільний потік орендних плат і 2-3% рентабельності при P/R > 30 ідеально підходить як профіль ризику для пенсійного фонду) — люди винаймають житло у цього фонду. Фактично це типова українська схема «заплати менше податків — купи нерухомість на пенсію — на пенсії живи з оренди» тільки трохи цивілізованіше і з диверсифікацією ризиків.

P/R = 10 — це тому що в тому місці великі ризики і низька ціна це знижка за ризик (загроза руйнувань, девальвація гривні, нестабільність економіки, відсутність масової дешевої іпотеки та слабкий юридичний захист прав власності). Достатньо зменшення міжнародної допомоги щоб економіка України і за ним і ринок нерухомості просів на десятки відсотків.

P/R > 30 — це плата за стабільність. Люди купують там нерухомість не заради високої дохідності з оренди (яка там складає 1-3%), а заради збереження капіталу. В цих місцях переважають системні а не індивідуальні власники (пенсійні і страхові фонди яки купують не квартири, а будинки, квартали і цілі райони). Для них стабільні 1-3% протягом 30-50 років це ок і вони впевнені, що через 50 років у них все ще буде стабільний попит.

Буквально сьогодні паризька мерія заявила що підніме податки на пусте житло в 2 рази з наступного року (www.bfmtv.com/...​, à,à 60% pour la seconde.). Це така форма мʼякої екпропріації — або ти даєш нам свою квартиру (здаєш за низькими тарифами, що ми диктуєм, або продаєш з неймовірними податками) або екстримально високі податки з часом відберуть у тебе цю квартиру, ще й винен залишишся. І це не унікальний французький шлях — це шлях кожної держави, у якої закінчують гроші і є електоральний пресинг вирішити житлове питання, вона перекладає витрати з себе на приватний капітал через примус, обмеження і податки. В Україні вже є мільйони ВПО які не мають власного житла і достатньо зменшення міжнародної допомоги, щоб Україна була вимушені діяти так само (лізти в кишеню тих, чий капітал не мобільний).

Я ніде не згадував ніяких назв конкретних ЖК, мій коментар про загальну економічну теорію, де «низька якість» (не тільки будови а і інфраструктури навколо) призводить до того, що люди не розглядають це як довгосткове житло, відповідно немає регулярних ремонтів, бо це інвестиція в довгу, відповідно якість падає ще більше, що призводить до падіння вартості і привабливості (маргіналізація). На це може знадобитись 10, може 20 чи 30 років і це залежить від наявності альтернатив і попиту (наприклад попит від ВПО піднімає ціну навіть на неякісне житло).

У Франції набудували в 1970их багато такого житла, але воно поступово деградувало так, що в 1990их-2000их це вже було головне джерело криміналітету і наркоторгівлі де проживали лише найбідніші з найбідніших і де квартири всім своїм видом нагадували притони. І їх в 2010их-2020их довелося масово зносити бо вони приносили більше проблем ніж користі (і квартири там не вартували майже нічого). Наприклад Cité des 4000 — хрестоматійний приклад як працює маргіналізація у нерухомості. Немає жодної причини вважати, що Київ це виключення з правил і соціальна сегрегація обійде його стороною (інакше в не виникали ЖК з закритою територією)

Бо часто compliance заточений під оптимізацію recall, а не precision. Простими словами: краще втратити клієнта, ніж ризикувати отримати штраф. Ніякої іншої магічної формули, окрім «спробувати ще», тут немає.

Це неточне розуміння того, що таке «історичні 7%». Насправді 7% — це CAGR (середньорічний складний темп зростання), скоригований на інфляцію, який вже враховує всі ринкові обвали. Формула для розрахунку www.investopedia.com/terms/c/cagr.asp

Якщо ринок росте на 40%, а потім падає на 33%, ви не йдете в плюс. Ваш капітал зменшується: 100 * 1,40 * 0,67 = 93,8

Реальний середньорічний темп зростання (CAGR) у цьому прикладі становить мінус 3,15%, а не +7%.

При 7% CAGR результат має бути 100.000 * (1,07)^30 = 761.225

Щоб відповісти на таке питання можна взяти вже готові дані і порівняти перформанс XREA і VOO з реінвестицією дивідендів

portfolioslab.com/...​ck-comparison/XREA.DE/VOO

за останні 5 років XREA +25%, VOO +79% (як буде в майбутньому ніхто не знає)

Для пояснення:

— VOO — це ETF обгортка для SP500

— XREA — це ETF обгортка для інвестицій в нерухомість для оренди в континентальній Європі (www.tradingview.com/...​mbols/XETR-XREA/holdings) і складається з нерухомості в Німеччині (15%), Франції (20%), Швейцарії (17%), Швеції (16%) тощо.

За останні 5 років SP500 був втричі вигідніший за нерухомість в оренду в континентальній Європі (ще треба врахувати пару EUR/USD але 5 років назад це було 1.20, а зараз 1.18 — вплив на перформанс незначний)