1% податку на нерухомість унеможливить ситуацію, коли нерухомість просто стоїть закрита, не працює на економіку і виконує виключно накопичувальну функцію.

прям масово побіжить платити

А податки можна не платити? Ймовірно це призведе то ситуації де «asset rich, money poor» будуть ліквідовувати активи (продавати квартири, утримання яких стало занадто дорогим). Але в українських реаліях ймовірно податок на перший обʼєкт нерухомості буде мінімальним через ці самі причини що

Більшість гадки не мають про якісь там податки на нерухомість

Але
«люди тупо неплатоспроможні» і «власники 2+ обʼєктів нерухомості» якось не дуже поєднується.

Дякую за пояснення

grundsteuer перекладається, як «земельний податок».

Французький «taxe foncière» перекладається як податок/збір на fonds (що по факту теж означає землю, або фундамент на якому стоїть будинок). Якби вони дійсно хотіли назвати це податком на нерухомість то назвали б «impôt sur l’immobilier», але ця прикрість з назвою в жодному разі не заважає французькій податковій збирати taxe foncière з абсолютно всього, що не рухається, або рухається недостатньо швидко — земля, будинки, квартири, паркінги, підвали, заводи, кораблі (бо а чому б ні...), тощо

це низький податок

Це дійсно дуже низький податок. Але я так розумію це лише на першу і основну квартиру (primary residence), якщо це друга (або ще гірше — пуста квартира, як «інвестовані бетонометри») і податки ростуть дуже швидко.

+ 8-12% сборів за купівлю — це податок, який дуже обмежує спекуляції виду «купив і через 2-5 років перепродав»

Це скоріше тимчасове виключення з правил ніж правило.

Для Франції для житла в 500к буде:

— Транзакційні податки при купівлі (frais de notaire) 8% = 40 тисяч євро

— Податок на власність (щороку). Сума залежить від муніципалітету. У середньому це 0.5% — 1.5% від ринкової вартості або 20-40% від кадастрової оренди. Десь = 3000 євро на рік в недуже бідному місті і 5000-6000 євро в бідному (бо їм треба більше бюджету на соціані)

— Якщо це не єдине і перше житло (primary residence) то на друге і наступне ще додатково Taxe d’Habitation sur les résidences secondaires (податок на «другу домівку») = додатково ще 3000 євро на рік

— Якщо квартира стоїть пуста Taxe sur les logements vacants (TLV — Податок на пусте житло). Перший рік десь 2000 євро і другий і далі 4000 євро (але з 2027 через реформи це буде 4000 євро і 8000 євро відповідно)

Тому якщо мати 1 квартиру для себе і 1 просто щоб стояла як інвестиція в бетонометри (обидві по 500к) то податку буде 3000+3000+8000 = 14000 євро на рік (1,4% ринкової вартості) просто за факт власності, якщо вони ще й гроші приносять — то ще податок з оренди.

Для Німеччини я знаю менше (і можливі помилки інтерпретації), але структура податків має бути схожа:

— Транзакційні податки при купівлі (Kaufnebenkosten) від 7% до 12.5% що складається з Grunderwerbsteuer + нотаріуса = хай буде ті самі 8% = 40 тисяч євро

— Щорічний податок на власність (Grundsteuer). Зараз може і 311 євро, але після реформи 2025 року (для декларацій з 2026) — www.hausundgrund.de/grundsteuer. Потенційно 700 −1200 євро на рік (тут є приклад для житла за 350к www.drklein.de/grundsteuer.html використовуючи його буде 500к*0,31%*450% = 700 євро)

— Друга резиденція (Zweitwohnungsteuer). Рахується якоюсь вищою математикою, але в прикладах я знайшов що для житла в 500к це буде десь 1800 євро додатково до Grundsteuer

— Порожнє житло (Zweckentfremdungsverbot). Тут взагалі нічого не зрозуміло, бо написано що це теоретично заборонено і потенційний штаф може бути і всі 500к.

Тому якщо мати 1 квартиру для себе і 1 просто щоб стояла як інвестиція в бетонометри (обидві по 500к) і «іноді там жити» щоб не схопити штраф вартістю у всю квартиру, то податку буде 700+700+1800 = 3200 євро на рік (0,32% ринкової вартості) просто за факт власності, що значно дешевше ніж Франція, але не майже 0 як в Україні.

<0.5% ринкової вартості нерухомості на рік це «близько до 0»

9к податків (180 євро) був би податок у Франції за нерухомість вартістю 20-25 тисяч євро.

Щодо оподаткування нерухомості в Україні. Вона, звичайно, близька до 0 на сьогодні і залежить від мінімальної ЗП, але «Національна стратегії доходів до 2030 року» вже заклала першу цеглинку до «неймовірних» французьких/німецьких податків (mof.gov.ua/...​evenue Strategy_2030_.pdf)

4.3.10 — Розробити законодавчі зміни для визначення правових засад та механізмів здійснення оцінки майна, яка відображатиме поточну ринкову вартість об’єктів нерухомості та яку можна буде використовувати в цілях оподаткування майна, включаючи заходи щодо зменшення можливостей для корупції в процесі оцінки.

Як тільки цей механізм буде — питання лише пару років, коли піднімуть податки на нерухомість в залежності від «ринкової оцінки». Фактично це вже робиться, просто не всі ще помітили.

Високий чи низький показник P/R не виникає з повітря. Це пряме відображення балансу попиту, пропозиції, економічних очікувань та ризиків.

Ринок нерухомості зазвичай ефективний. Якщо десь P/R низький (тобто житло дешеве відносно вартості оренди, і воно швидко окупається), можливо, варто задуматися, чому ринок оцінює цей актив саме так.

Як це працює в Європі — люди платять пенсійні внески (і оптимізують податки) — пенсійні фонди вкладають ці гроші в житло (бо стабільний потік орендних плат і 2-3% рентабельності при P/R > 30 ідеально підходить як профіль ризику для пенсійного фонду) — люди винаймають житло у цього фонду. Фактично це типова українська схема «заплати менше податків — купи нерухомість на пенсію — на пенсії живи з оренди» тільки трохи цивілізованіше і з диверсифікацією ризиків.

P/R = 10 — це тому що в тому місці великі ризики і низька ціна це знижка за ризик (загроза руйнувань, девальвація гривні, нестабільність економіки, відсутність масової дешевої іпотеки та слабкий юридичний захист прав власності). Достатньо зменшення міжнародної допомоги щоб економіка України і за ним і ринок нерухомості просів на десятки відсотків.

P/R > 30 — це плата за стабільність. Люди купують там нерухомість не заради високої дохідності з оренди (яка там складає 1-3%), а заради збереження капіталу. В цих місцях переважають системні а не індивідуальні власники (пенсійні і страхові фонди яки купують не квартири, а будинки, квартали і цілі райони). Для них стабільні 1-3% протягом 30-50 років це ок і вони впевнені, що через 50 років у них все ще буде стабільний попит.

Буквально сьогодні паризька мерія заявила що підніме податки на пусте житло в 2 рази з наступного року (www.bfmtv.com/...​, à,à 60% pour la seconde.). Це така форма мʼякої екпропріації — або ти даєш нам свою квартиру (здаєш за низькими тарифами, що ми диктуєм, або продаєш з неймовірними податками) або екстримально високі податки з часом відберуть у тебе цю квартиру, ще й винен залишишся. І це не унікальний французький шлях — це шлях кожної держави, у якої закінчують гроші і є електоральний пресинг вирішити житлове питання, вона перекладає витрати з себе на приватний капітал через примус, обмеження і податки. В Україні вже є мільйони ВПО які не мають власного житла і достатньо зменшення міжнародної допомоги, щоб Україна була вимушені діяти так само (лізти в кишеню тих, чий капітал не мобільний).

Я ніде не згадував ніяких назв конкретних ЖК, мій коментар про загальну економічну теорію, де «низька якість» (не тільки будови а і інфраструктури навколо) призводить до того, що люди не розглядають це як довгосткове житло, відповідно немає регулярних ремонтів, бо це інвестиція в довгу, відповідно якість падає ще більше, що призводить до падіння вартості і привабливості (маргіналізація). На це може знадобитись 10, може 20 чи 30 років і це залежить від наявності альтернатив і попиту (наприклад попит від ВПО піднімає ціну навіть на неякісне житло).

У Франції набудували в 1970их багато такого житла, але воно поступово деградувало так, що в 1990их-2000их це вже було головне джерело криміналітету і наркоторгівлі де проживали лише найбідніші з найбідніших і де квартири всім своїм видом нагадували притони. І їх в 2010их-2020их довелося масово зносити бо вони приносили більше проблем ніж користі (і квартири там не вартували майже нічого). Наприклад Cité des 4000 — хрестоматійний приклад як працює маргіналізація у нерухомості. Немає жодної причини вважати, що Київ це виключення з правил і соціальна сегрегація обійде його стороною (інакше в не виникали ЖК з закритою територією)

Бо часто compliance заточений під оптимізацію recall, а не precision. Простими словами: краще втратити клієнта, ніж ризикувати отримати штраф. Ніякої іншої магічної формули, окрім «спробувати ще», тут немає.

Це неточне розуміння того, що таке «історичні 7%». Насправді 7% — це CAGR (середньорічний складний темп зростання), скоригований на інфляцію, який вже враховує всі ринкові обвали. Формула для розрахунку www.investopedia.com/terms/c/cagr.asp

Якщо ринок росте на 40%, а потім падає на 33%, ви не йдете в плюс. Ваш капітал зменшується: 100 * 1,40 * 0,67 = 93,8

Реальний середньорічний темп зростання (CAGR) у цьому прикладі становить мінус 3,15%, а не +7%.

При 7% CAGR результат має бути 100.000 * (1,07)^30 = 761.225

Щоб відповісти на таке питання можна взяти вже готові дані і порівняти перформанс XREA і VOO з реінвестицією дивідендів

portfolioslab.com/...​ck-comparison/XREA.DE/VOO

за останні 5 років XREA +25%, VOO +79% (як буде в майбутньому ніхто не знає)

Для пояснення:

— VOO — це ETF обгортка для SP500

— XREA — це ETF обгортка для інвестицій в нерухомість для оренди в континентальній Європі (www.tradingview.com/...​mbols/XETR-XREA/holdings) і складається з нерухомості в Німеччині (15%), Франції (20%), Швейцарії (17%), Швеції (16%) тощо.

За останні 5 років SP500 був втричі вигідніший за нерухомість в оренду в континентальній Європі (ще треба врахувати пару EUR/USD але 5 років назад це було 1.20, а зараз 1.18 — вплив на перформанс незначний)

Можливо, але державні обмеження і податки прямо впливають на показник P/R і роблять його дуже високим (як мінімум більше 30 в типових локаціях).

Але якщо показник P/R > 20 з інших причин ніж державні обмеження, то це не впливає на математику рішення. Так само як і якщо P/R < 15 (з держ обмеженнями чи ні) — то купувати стає вигідніше ніж орендувати в більшості випадків (без врахування індивідуального оподаткування, бо податки можуть порушити цей розрахунок)

Не знаю як так в Польщі зараз, але математика P/R усюди однакова. І якщо Польща піде шляхом Франції/Німеччини для вирішення кризи житла — сумніваюсь, що результат у них вийде інакший.

Бо ми намагаємося виміряти одне і те саме, але в зовсім різних системах координат. Я про фінансову раціональність, а ви про емоції і відчуття. Але я прямо вказав, що якщо рішення через емоції, бо мати власну нерухомість це мрія всього життя — то треба купувати не дивлячись на фінансову складову. Але і в цьому випадку люди всеодно продовжують виправдовувати свою покупку фінансовими аргументами «бо оренда це гроші на вітер» — але ні, це не завжди фінансово і математично правильно (хоч варіанти, коли це фінансово виправдано теж є)

United States — все ще в районі 9-10. Я на це й орієнтувався

Насправді ні бо дані по numbeo не можна сприймати як точні виміри (вони crowd sourced) і США дуже великі, а P/R це характеристика обʼєкта нерухомості а не цілої країни, вони зазвичай дуже локалізовані. 10 а то і менше можна знайти десь в Детройті, Пенсильванії чи Північній Дакоті, а в місцях, де реально хоче жити більшість людей (наприклад Сіетл чи Долина) P/R буде майже гарантовано > 30.

Типовий будинок в СанХосе коштуватиме 1,5 млн, а його оренда 3500-4000 на місяць (хай буде 45 тисяч на рік). P/R = 1.500.000/45.000 = 33,3

І так для більшості топових локацій в США (www.sofi.com/...​-rent-ratio-in-50-cities). Найкраще це 8 в Детройті — але я б там, мабуть, всеодно не купував...

Ви якщо бачили будинок десь в Sunnyvale, Mountain View чи Cupertino з P/R = 10 і вартістю до 2-3 млн — то це треба хапати в той же день і не думати, бо це як виграш в лотерею (або типове too good to be true шахрайство). Бо типово там це 50 і більше.

Це золоте правило і не я його придумав.

Це, на жаль, не правило. Це локальні мінімуми для районів де мало попиту, або він падає, а пропозиція — переважно старий житловий фонд, побудований в іншій економічній реальності.

Аналогічна ситуація в Києві. Показник P/R = 10 можна знайти хіба що в старій «хрущовці» або найдешевшому «человейнику» без інфраструктури. Люди часто купують це просто заради міфічної надійності «бетонометрів». Але реальність інакша: стіни з картону, будинок напівпорожній і майже не обслуговується. Як наслідок, це перший кандидат на маргіналізацію та повну втрату ліквідності на горизонті 10-20 років.

Сторонні люди тут ні до чого, метрики існують в першу чергу для себе і для обʼєктивної оцінки (а не субʼєктивної від сторонніх людей як в ТікТоці)

— Net Worth — конкретна і вимірювальна метрика і вона релевантна коли мова йде про якість життя і часто корелює з субʼєктивним відчуттям щастя.

— Net Worth / Age — теж конкретна і вимірювальна метрика, ще й часовим обмеженням, що дає ще краще уявлення про прогрес чи регрес

— Delta Net Worth / Year (як в абсолютних числах, так і % зміни за рік) — конкретна, вимірювальна, з часовими обмеженнями

Але звичайно не все вимірюється в грошах, ще можна подумати про кількість і добробут дітей, наприклад, або кількість партнерів (бо є люди, для яких — це головна метрика в житті), або стан здоровʼя (аналізи річного чекапу і обʼєктивні дані як то вага, фізична витривалість чи відсутність серйозних захворювань можна виміряти і зробити метрику), або кількість і якість відпусток/подорожей на рік, тощо.

відчуваєте ви себе добре чи погано

як писали вище — це субʼєктивна оцінка, її пряме вимірювання дуже складне і неточне і головне не зрозуміло що робити для того щоб вона була actionable, бо цю метрику, якщо і вдасться дуже дуже приблизно виміряти, то вплинути можна лише опосередковано через ті самі більш конкретні метрики. Тобто це не первинна метрика, а lagging indicator або агрегація.

ну тут соціалізм потрішечки закінчується, бо грошей нема.

Так Франція і ті хто приймають ці рішення платять за соціалізм не з своєї кишені (звісно ж), а з кишені власників нерухомості, перекладаючи на цих благочинних волонтерів соціально важливу функцію забезпечення населення дешевим житлом. Але великі компанії можуть отримати компенсації від держави, звичайно.

але потім лендлорди подали до суду і виграли його

У Франції теж подали в суд і.... програли. Суд визначив що суспільний інтерес виправдовує деякі обмеження прав власності. І взагалі право власності це не про те, що ти людина може робити з житлом/власністю що заманеться, а відповідальна роль громадянина солідарної і соціальної держави в забезпеченні загального добробуту.

Якщо заводити кошти через банк в Європі типу Revolut/Wise/Zen/Dukascopy це зменшує ризик підозри, бо з точки зору брокера банк мав би вже все перевірити і це трансфер коштів між рахунками 1 особи. Якщо через хитрі схеми з криптою — не знаю... є варіанти для проходження Anti Money Laundering перевірок і копмлаєнс фінансових інституцій це часто великий чорний ящик, де все можливо.

Але основний ризик тут це не конфіскація активів (це прямо заборонено і на сьогодні все ще неможливо), а тимчасова втрата доступу і примусове закриття рахунку з ліквідацією позицій і виводом коштів. І бажано не тримати все в 1 брокера — якщо 1 захоче закрити рахунок — можна просто перевести іншому.

Поки проти Україні немає фінансовий санкцій, факт української резиденції не має бути обмеженням з юридичної точки зору, хоча індивідуально брокери можуть не хотіти звʼязуватись.

500 тис. євро

Десь 20к за метр, тому 25 квадратів за цю ціну.

Я зібрав 100к (20%) як down payment

Це не down payment — це повна купівля частини капіталу в кооперативі, який дає право ексклюзивного користування квартирою безстроково. Але за величиною це відповідає 20% вартості квартири. Доречі цю частину можна купити взявши кредит в банку (але вже на себе особисто).

на скільки років, 20?

rolling/revolving = без терміну кінця, оплата лише відсотків, без тіла (або мінімально тіла). Тобто по факту 4000 в рік... кожен рік... без дати кінця.

Логічно, що я маю гасити 20к тіла + 4к інтересу — виходить 2к євро в місяць

Не логічно. Лише 4к, все інше — це участь в видатках компанії (кооперативу) — обслуговування, комунальні, ремонти, податки якщо є (це не «сервіси» — це участь співвласника в «збитках» компанії пропорційно до долі володіння). Гасіння тіла 0, може 1к але не факт.

Оскільки це «raw space rental», то, походу, там взагалі пусто, як новобудова в Україні, тобто ще ремонту на старті 100к треба?

Іноді так і є. Особистий ремонт = особисті витрати

А якщо вийти з цього треба, то замість ринкового продажу в мене все забере компанія за тарифом, який захоче?

Ви ж співвласник — ви можете продати свою власність «долі участі в капіталі кооперативу яка надає право безстрокового ексклюзивного користування квартирою» комусь іншому, або назад кооперативу (в залежності від уставу компанії). Ціна теж залежить від уставу. Ремонт, ймовірно, можуть компенсувати/викупити.

Не в чужій — в своїй кооперативній (від слова «кооперація», до того що називали кооперативом в срср відношення не має).

І це насправді дуже просто.

Фінансова картина наступна:

— Людина купує долю в кооперативі (за умовних 10-20% ринкової вартості квартири)

— Кооператив безстроково виділяє співвласнику квартиру в користування

— Для фінансування цієї квартири, кооператив бере кредит у банку на залишок 80-90% вартості (відсоток значно нижчий ніж був би у людини напряму)

— Кооператив — юридична особа, тому може фінансово оптимізувати витрати на кредит і обслуговування будинку.

— Всі гроші які треба щомісяця чи що кварталу на підтримку нульового балансу (з 0% маржі прибутку) кооператив бере з співвласників пропорційно до їх долі власності (як і класична юридична особа).

Таким чином вирішені основні проблеми оренди:

— Одноосібного власника не існує — він не може нікого виселити (орендар і є співвласником через участь в капіталі кооперативу)

— Юридична особа може оптимізувати податки і витрати як фізична особа ніколи б не змогли

— Орендар не має блокувати величезну суму для купівлі долі в кооперативі (лише 10-20%), а «оренда» = комунальні з фіскальною оптимізацією, ремонти і підтримка стану нерухомості і % банку за 80-90% квартири без амортизації тіла, або з мінімальною (тобто десь 0.7-0.9% вартості квартири на рік, що менше ніж податок на нерухомість в багатьох країнах). Виходить десь в 2 рази дешевше комерційної оренди + абсолютний захист орендаря.

Насправді є заборона на відкриття рахунків

Хіба? Мені невідомо про юридичну заборону українцям відкривати рахунки (банківські чи брокерські) закордоном для фізичної особи. Можна навести закон який би це забороняв? Хіба що заборона від самого брокера, бо той не має бажання розбиратись з складними випадками, які не принесуть доходу.

Поповнення теж заборонено згідно постанови НБУ

Тут складні юридичні нюанси. Поповнення (наприклад з 1 закордонного рахунку що належить українцю на інший) не заборонене і не може бути. Обмеження в вихідних SWIFT переказах з України (крім дуже обмежених категорій). Але P2P все ще можливі.

Гарна спроба, але ні, я не займаюсь фінансовими консультаціями.

І особисто для себе я не вважаю крипту засобом довгострокового зберігання (і відповідно інвестицій), а радше інструментом для транзакцій і обходу обмежень державних фінансових систем (де вони є) і банківських правил.