Я не фінансовий консультант і не хочу брати відповідальність (навіть моральну) за індивідуальний вибір кожного в що саме інвестувати кошти.

Але якби я сьогодні був в Україні і хотів би на індивідуальному рівні максимізувати дохід від інвестицій при мінімізації ризиків на горизонті 5+ років, я б уникав двох речей:

— інструментів деномінованих в гривні (на часовому проміжку 5+ років вони мають дуже високий ризик збитків через валютні коливання)

— інструментів, які занадто легко можуть бути заморожені, коли владі державі знадобляться гроші (= в момент коли міжнародної допомоги може бути недостатньо)

Тому я би (особисто для себе) уникав гривневих ОВДП і депозитів, інвестиційної нерухомості (не для себе а для здачі в оренду), гроші на рахунках в банках (навіть в валюті) понад рівень гарантії фонду гарантування вкладів фізичних осіб (ті 600 тис які обіцяють на після війни). Замість цього я би намагався мати закордонний брокер рахунок (поза юрисдикцією України) з інвестуванням в широкі ETF (VWCE, VUAA, EQQB тощо) бажано аккумулюючі для спрощення декларування і відкладення оподаткування до моменту продажу, або (при наявності можливості) іноземна нерухомість або REITs (але тут дуже складно обрати такий, щоб мінімізувати ризики, тому краще максимально широкий і від відомого фонду наприклад IPRP чи IPRE (аккумулючий), де BlackRock володіє значною часткою VONOVIA SE — найбільшого німецького фонду житла, який отримує дохід від німецьких орендарів).

Але знову ж таки — це був би мій особистий індивідуальний вибір і жодному разі не інвестиційна рекомендація.

Звичайно, в сьогоднішніх українських реаліях (де власник «цар і бог» як писали нижче, а податки на нерухомість лише крихти від європейських) розрахунок часто схиляється до «купівля вигідніша за оренду» у великій частині випадків (і я намагався це врахувати в статті)

Але якщо Україна планує вступ до ЄС, то це скоро зміниться бо

— Євроінтеграція — це не лише спільні кордони, а й прийняття Соціальної хартії. Захист вразливих верств населення (орендарів) є частиною «вхідного квитка».

— В України є багато ВПО. Після війни в Україні мільйони людей не матимуть власного житла. Це гігантський електорат. Жодна політична партія не зможе ігнорувати гасло «Захистимо права орендаря», бо це прямий шлях до перемоги на виборах

— Гроші на відновлення країни потрібно звідкись брати. Нерухомість — це ідеальний об’єкт для оподаткування, який неможливо сховати чи вивезти за кордон.

Я вважаю, що ймовірність копіювання Україною французької/німецької моделі доволі висока. І результат — це жорсткий контроль цін, неможливість виселення, високі податки на «другу-третю» квартиру, тощо.

І я не користуюсь chatgpt

Багато де в Західній Європі власники нерухомості (для здачі в оренду) перестали бути «власниками», а стали почесними спонсорам державного соціалізму і податкової служби власним коштом. Де право власності зводиться переважно до права на оплату рахунків. Бо ризики все ще на 100% приватні, але прибутки обмежені державою, витрати обовʼязкові, а права передані третім особам (орендарям). Така собі благоднійність під примусом.

Тому якщо і має сенс купувати житло, то переважно для власного проживання, а ринок оренди стає все більше керованим державою і величезними інституційними приватними інвесторами (пенсійні і страхові фонди)

Мені доречі здається, що з часом (1-2 покоління) Східна Європа теж пройде через цей етап.

в Берліні це щось 3% за квадрат, 100 квадратів = +30%.

А у Франції завжди коли приймають якесь дуже сумнівне рішення, то завжди ставлять в приклад в Німеччину. І кажуть — дивіться у них так само, а вони точно знають що роблять. А виявляється, що в Німеччині не вистачає соціалізму...

У Франції все працює за методом «стелі». Префектура каже, що для вашої квартири база — €25/м. «Комфорт» може додати до цієї вартості максимум 20%. Тому «стеля» (majoré) — це 25+20% = 30 євро за м (як в Парижі).

Якщо квартира 50м, ви не можете просити більше €1500. Крапка. Навіть якщо черга з орендарів стоїть до самого Марсового поля. Орендар підписує будь-які угоди з будь-якою ціною (хоч 3000, хоч 5000), через місяць іде в суд, гарантовано його виграє і суд скасовує вартість, ставить «правильну», орендар отримує компенсацію, а власник штраф. Виселити орендаря «по закону» не можна.

Купив для себе у Франції, але при переїзді здав в оренду (фінансова вигідність сумнівна, але продавати це ще більше мороки і податків). На майбутнє для себе визначив не мати більше 20% net worth в нерухомості (після вирахування тіла іпотеки)

Мається на увазі, що у цих двох ринків зовсім різні клієнти і цільові аудиторії і один майже не є субституцією для іншого.

У загальноприйнятому випадку (нема війни, рецесії, стабільний ринок) вважається, що вартість житла = 10 років його оренди (це в середньому, коливається від 8 до 12).

Якби це було хоча б наближено до реального стану речей — купувати чи орендувати навіть не було б питанням — купувати було б завжди вигідніше.

Цей показник (price/rent або P/R) — я згадав в статті, і якщо він менше 15 то треба купувати майже завжди. Якщо 18-20 є варіанти, а якщо більше 20 то купівля математично невигідна майже завжди.

Але тепер реальні дані www.numbeo.com/...​itle=2020&displayColumn=3 (звісно, якість даних numbeo може бути не найкращою + це «середня температура по лікарні» але це лише щоб показати, що мість де цей показник = 10 майже немає). Або тут statbase.org/...​of-housing-costs-to-rent (ratio треба поділити на 12).

Для Франції і Швейцарії він десь від 30 до 40 (www.globalpropertyguide.com/...​tzerland/price-rent-ratio). Але в найбільших містах це буде ближче до 50 і локальними екстремумами близько 100 (як в Цуг).

Тобто іноді (і це дуже часто в ЄС) вартість житла це 30,40, 50 або навіть 100 років оренди.

У великих містах ЄС орендарів часто більше, ніж власників. Жоден політик не виграє вибори, обіцяючи «спростити виселення сімей на вулицю» (а закони пишуться під більшість).

Плюс ці жорсткі правила створені не проти власника однієї квартири, а проти системних інвест-фондів, які володіють тисячами об’єктів. Без таких законів корпорації могли б диктувати умови цілим містам.

А оскільки закон один для всіх, дрібний орендодавець з 1-2 квартирами стає головною жертвою, бо не має юридичного відділу, щоб роками судитися з проблемним мешканцем чи оптимізувати податки і витрати.

І в деяких країнах ЄС (як Франція) закон настільки захищає орендаря, що можна дійсно поставити під сумнів чи це все ще право власності (і чи право власності все ще існує) чи право на мороку з адмініструванням/документами/податками.

Місць це

власник є «цар і бог»

В ЄС і в Європі вцілому майже не існує (за виключенням, може України і Молдови)

У цього навіть назва є — raw space rental / Rohbau.

Іноді зустрічається в Швейцарії, наприклад. Найчастіше в житлових кооперативах (Genossenschaft www.kmu.admin.ch/...​sform/genossenschaft.html). Це така спеціальна форма власності, коли прямого власника немає і власником є колектив (частиною якого стає орендар, тобто орендар орендує у себе ж власника квартиру). Тобто людина «інвестує в кооператив» 10-20% вартості житла, кооператив бере в кредит інші 80-90% і кооператив виділяє цій людині право жити в квартирі в будинку цього кооперативу. Людина платить лише комунальні і відсотки по кредиту яку взяв кооператив (без тіла) у вигляді орендної плати.

В таких кооперативах квартира — це відповідно бетон, весь ремонт треба робити з 0 і при виїзді він весь забирається (де це можливо), або кооператив його викупає по залишковій вартості, а людині повертають той інвестований внесок 10-20%.

и не совсем понимает что такое рынок акций.

То поясніть як його бачите ви.

аренда растет, каждый год тебе ее поднимают и тем самым «пресловутые» 10%.

Як і не гарантоване зростання орендної плати це просто міф — спитайте десь в Детройті чи Остіні (davisvanguard.org/...​sing-supply-rent-decline). Все це просто результат попиту і пропозиції. Так склалось що велика кількість людей їде по роботі в найбільші міста, не оренда росте і їм здається, що так абсолютно всюди (але в світі повно місць де тренд зворотній)

Або навіть в Цюріху — орендна плата привʼязана до ставки рефінансування центрального банку і падає 2 роки підряд (наприклад я зараз плачу значно менше ніж коли підписував контракт кілька років тому)

Гипотетические 10% — это манипуляция: не гарантировано ничего от слова совсем и налоги как то аккуратно не упомянуты.

10% — це не обіцянка на наступний рік, це середньорічна доходність за останні десятиліття. Були роки −30%, були +35%. Це і є ціна ліквідності. «гарантованої доходності» в акціях не існує — це про облігації, але навіть там є варіанти.

Так, модель застосована в аналізі спрощена для простоти розрахунків. Але ніколи і жодна модель не може врахувати абсолютно всі фактори, і особливо фактор «я не знаю яка там буде доходність в акціях наступного року, тому рахувати немає сенсу».

Инфляция ? ее нет в анализе ! но есть

GACR зазвичай наводять вже скоригований на інфляцію.

З податками ще складніше — вони індивідуальні (десь від 0 до 50%), просто підставте свої. Доречі податки на нерухомість теж існують і теж не враховані — підставте свої.

долг США это не просто мем, а скорая реальность с которой все столкнутся.

Новий шатдаун? Це вже давно рутина, дефолт по облігаціям в валюті, яку можна надрукувати ймовірно не станеться, а інфляція це навіть добре для акцій в довгій перспективі.

Смотри, если не удалось вложится в удачный момент, то это значит что кто-то другой вложился удачно.

Ні, фінанси це не гра з 0 сумою і ця логіка тут не працює. Плюс інвестиції це про DCA — ловити момент (timing the market) буде неефективно для більшості рітейл інвесторів.

Але в цілому — ви вірите, що ринок нерухомості в США живе своїм окремим життям з своїми окремими правилами? Ні, якщо впаде фондовий ринок, з ним впаде і real estate і оренди і все підряд, бо щоб купити нерухомість, люди виймають гроші не з тумбочки, а з біржі, беруть іпотеку, що залежить від ставки ФРС, яка залежить від стану економіки.

Між стоками і нерухомістю дуже позитивна кореляція, вона фактично залежать один від одного. Але хто росте швидше залежить від періоду спостережень — www.longtermtrends.com/...​cks-to-real-estate-ratio — але зазвичай стоки. Тому казати «Гипотетические 10% — це маніпуляція, бо стоки це для тупих бовдурів і мамкиних інвесторів, тільки нерухомість може бути вигідною інвестицією» — це маніпуляція. Якщо ви порахували, що інвестиція в нерухомість в вашому випадку була вигідна і купили, то ви зробили правильний вибір, моє спостереження в тому — що це не завжди так (у мене є інвестиції і в нерухомість і в акції)

Які ще є SMART метрики для оцінки власного життя?

у лендлорда є інструменти і аренду підняти і виселити людину

Виселити = не продовжити автоматично контракт по його закінченню (1 раз кожні N років) щоб використовувати для себе? Це вважається «виселенням»? Мені здається виселення — це коли не платять оренду і треба вигнати орендаря через суд?

А оренду можна піднімати, 1 раз в рік, на чітко визначений законом максимум (я, здається, не казав, що її не можна піднімати, я казав, що це регулюється законом, а не бажанням власника як encadrement de loyer у Франції чи Mietpreisbremse в Німеччині)

Давайте спростимо те, що я написав у статті в контексті цього коментаря.

— Я не стверджую що купувати житло фінансово гірше ніж інвестувати і орендувати. Але я стверджую, що розрахунок не може бути «ЗАВЖДИ краще купувати ніж орендувати» (як це прийнято вважати в Україні) і наводжу приклади, коли це не так і пояснюю чому. Також я намагаюсь врахувати нефінансові складові — такі як банальна відсутність пропозиції нормальної оренди, дискримінація при оренді (наприклад сімей з дітьми) чи просто бажання статусу і комфорту які важко виразити в фінансовому еквіваленті.

хата може виявитись невдалою інвестицією

Не дивлячись на сарказм, це нормально оцінювати ризики всіх фінансових рішень в житті. Але «як насниться, що квартира здешевшала на 1%, так аж з ліжка підскакує» немає жодного звʼязку з реальністю. Нормально — це коли людина без емоцій сіла і прорахувала різні варіанти і прийняла рішення так само без емоцій і без FOMO і потім про це не шкодує.

І це кажуть люди, що зливають тисячі у чорну діру аренди, звідки, на відміну від власності, ніщо навіть теоретично не може повернутись назад. Як це в одній голові може співіснувати?

Це застаріла ментальна модель характерна для 18-20 століття. Оплата оренди — це плата за можливість вивільнити капітал для інших (потенційно більш прибуткових) інвестицій. Бо капітал не безкоштовний, навіть якщо 100% свій а не кредитний, його використання має вартість — вартість втрачених альтернативних можливостей (opportunity cost). Так краще?

Коли людина бере іпотеку для купівлі — вона фактично орендує капітал у банку і платить за нього відсотки за обслуговування (прямо як оренду).

Хай хоч удесятеро здешевшає, від цього її споживацькі характеристики ніяк не знизяться.

Зазвичай у такого падіння є причини — відтік населення і у цього відтоку теж є причини (в кожному випадку свої), можливо і власнику такого дешевшого житла може доведеться переїжджати і продавати з величезною втратою капіталу. Тому — зміняться...

Ще раз наголошую для матусиних інвесторів. Житло має купуватись для того, щоб в ньому жити. Крапка.

Я так розумію, що це порада від дорослого і серйозного real estate магната/інвестора з хоча б 1-2М$ капіталу в нерухомості? Період, коли житло було виключно для того щоб в ньому жити закінчився в 20 (а то і 19) ст. На сьогоднішній день житло — такий самих фінансовий і інвестиційний інструмент як і акції чи облігації, тому і порівнюється з ними.

Часто деякі старші люди мають дуже сильний confirmation bias — вони сприймають лише ту інформацію, що відповідає їх світогляду і не хочуть, чи бояться навіть подумати чи проаналізувати альтернативи. Але якщо провести ментальний експеримент — що краще — мати нехай 500K євро в ліквідних активах і прибуток від них який може оплатити повністю чи частково оренду (будь де в світі), або 500K євро в нерухомості (пасив) яка потребує постійних витрат на обслуговування і на яку треба багато часу? Відповідь для кожної людини буде своя, немає єдиноправильної.

А про т.з. «мобільність» і таке інше розповідайте підліткам, бо для дорослої людини із сім’єю і купою майна це взагалі не аргумент.

Ви дуже недооцінюєте сучасний світ і його вимоги до глобальної мобільності. Ви не уявляєте скільки є ситуацій коли люди по роботі переїжджають через пів планети з сімʼєю і дітьми (навіть по 4-5 дітей різного віку), тваринами, майном, капіталом тощо. Сучасний світ — це про мобільність, мати свою нерухомість в місці, яке втрачає населення — це великий ризик через пару років отримати нерухомість яка не варта нічого, бо немає інфраструктури навколо, яка б забезпечувала бажання людей там жити і відповідно без попиту немає вартості.

У сша, покупка недвижимости — это лучшее вложение что я сделал

Це абсолютно можливий варіант і я не стверджую протилежне — я стверджую, що розрахунок не завжди «купівля завжди фінансово вигідніше за оренду». І США тут не виключення — саме з США походить феномен «jingle mail».

Чтоб сдавать таким аналитикам как автор.

Це тому що в США не вистачає соціалізму.

Якби в США було як в Західній Європі, коли це не орендар безправний по відношенню до власника, а навпаки — в момент підписання договору, власник стає персональним рабом орендаря без жодних прав, але з купою обовʼязків, навіть якщо орендар багато десятиліть не платить оренду, розрахунок був би трохи інший.

www.20minutes.fr/...​couple-appele-comparaitre

www.lefigaro.fr/...​vis-de-la-mairie-20220120

є ринком квартир з меблями

У Швейцарії і Франції це 2 окремі ринки з різними типами клієнтів і вони майже не перетинаються. І по відчуттям немебльованих квартир на порядки більше ніж мебльованих, але мебльовані частіше на ринку бо це часто тимчасові варіанти, поки шукаеш без меблів.

У моєму договорі була прописана компенсація за все, але всі виклики/зустрічі будь-кого на орендарі. Ринок оренди Іспанії взагалі в страховках сидить, і власник навіть компенсовувати нічого не буде.

У Франції все теж на страховках. Але юридична відповідальність на власнику. Причому взагалі не важливо, що написано в договорі, бо закон стоїть вище договору. Причому навіть якщо орендар вже багато років не платить оренду.

Може дурне питання, але все ж. А чому люди не використовують просту схему, що нібито офіційно там ніхто не живе, і квартира взагалі не здається нікому, а натомість «там живе мій друг/брат/кум, безкоштовно»?

Податок на «пусте» житло в рази більший за житло в якому хтось проживає. Більше того, «усний договір оренди» може бути визнаний договором і от у власника вже проблеми з законом через податки, відсутність декларацій і легальні причини цей договір розірвати ще багато-багато років. Квартири що стоять пусті часто безпечніше і дешевше «законсервувати» методом закладання цеглою і цементом всіх потенційних входів і виходів включно з вікнами.

Офіційна позиція — я просто дав пожити своєму другу, маю право, відчепіться всі.

Можна, але тільки в кеш, якщо перевірка зможе зафіксувати регулярні платежі — це пробеми переважно для власника.

А обговорити з квартирантом питання, щоб він найняв майстра, оплатив, все порішав, та й відняти потім ту суму від наступного платежу?

Якщо відносини нормальні, то ймовірно так і буде. Але юридично — вся відповідальність на власнику і в конфліктній ситуації, коли, наприклад, було затоплено сусідів — викручуватись має саме власник.

«мені самому потрібно власне житло, я хочу там жити»

Тільки 1 раз в 12 чи 36 місяців (в залежності від контракту) і лише з дотриманням процедур (попередження за 3-6 місяців через офіційні канали звʼязку з підписом отримання, пояснення причин тощо і можливим візитом в суд, якщо орендар не згоден). Але деякі старі контракти цього не передбачають, більше того в них орендна плата визначається державою а не власником (Baux soumis à la loi de 1948, де орендарі платять щось типу 150-200 євро в місяць при ринковій ціні 1500-2000 євро і власник немає жодного права його виселити).

«я хочу його продавати»

В загальному випадку це заборонено, але раз на 12-36 місяців можна попросити зʼїхати. При цій причині у орендаря є першочергове право викупу житла і часто власник дає йому відступні 3-12 місяців оренди щоб той добровільно зʼїхав.

Можна продати з орендарем, але на 20% дешевше.

«мені не подобається мій винаймач»

Прямо заборонено законом. Як і є відповідальність за дискримінацію при затвердженні кандидатури орендаря (але дуже важко і майже неможливо підтвердити)

«Я ПРОСТО НЕ ХОЧУ, МОЯ КВАРТИРА, МАЮ ПРАВО, ЙДІТЬ ВСІ ЛІСОМ!»

Закони вони такі. Більше того, якщо орендар перестав платити то його не можна виселити, відключати йому комунальні, тощо і треба роками в суді повертати право на користування житлом назад. При спробі забрати житло силою — власник піде в тюрму (фактично гарантовано), немає права заходити до житла без дозволу орендаря,ю. а орендарю буде визначена компенсація. Причому це не гіпотетично, є тисячі і тисячі випадків.

як валідні варіанти зі сторони ВЛАСНИКА житла

Ні.

В країні, де значна доля виборців орендарі а не власники, орендар захищений законом в десятки разів більше ніж власник. Наприклад в Парижі і регіоні є обмеження на розмір оренди, яку може визначити власник і якщо він бере більше, то в суді орендар його гарантовано зменшить і ще й отримає компенсацію.

Який же то власник, якщо його думку мають у дупі?

Його імʼя в кадастрі в полі «власник нерухомості». Головна задача кадастру — забезпечити збір податків на нерухомість і знати з кого збирати.

Я думав про це але

— Sunk cost fallacy (незнаю як це правильно українською)

— це ще більше податків і адміністративних зборів (особливо для нерезидентів)

— диверсифікація (є ймовірність, що на дуже довгій дистанції це буде виходити в 0)

— лінь (це ж треба туди їхати і цим займатись, а я вже так багато автоматизував)

якби це було реальністю (у вас був реальний офер) ви б здали свою квартиру (або ні) і переїхали б хоч до Цюріху хоч до Парижу. Але ж оферу не було і це все гіпотетичне теоретизування

Ем... це реальні дані — я прийняв офер від Гугла з переїздом в Цюріх, хоча в той момент жив в пригороді Парижу і працював в Майкрософті (куди відповідно переїхав до того але з іншої причини, а не конкретно в Майкрософт, але якби я вже не був в Парижі, отримати цей офер було би важче).

Згоден, станом на сьогодні ринок оренди в Україні — це «дикий захід», де орендар часто не має реальних прав. Саме тому купівля житла сприймається не як інвестиція, а як купівля базової безпеки (і я намагався це врахувати в секції про «Коли купівля стає виправданою»)

Але якщо ми говоримо про горизонт планування у 10-15 років, варто враховувати два неминучі тренди:

— Україна, здається, рухається до Євросоюзу. Це означає поступову імплементацію європейських норм, де орендар — це не «ніхто», а повноправний суб’єкт. У Німеччині чи Франції виселити орендаря, який платить, практично неможливо, для цього треба дуже серйозні аргументи. Цілком можливо Україна це впровадить (для отримання голосів ВПО на виборах, наприклад)

— У бюджеті величезна діра, і держава шукатиме нові джерела доходів. Нерухомість — це ідеальний актив для оподаткування бо:

1) на відміну від капіталу в акціях чи облігаціях, квартиру неможливо перевести на інший рахунок або вивезти у валізі

2) в умовах бідного населення гасло «змусимо багатих власників декількох квартир платити за соціалку пенсіонерів» — це ідеальний передвиборчий хід. А податок на нерухомість втікачів нерезидентів взагалі можна підняти в десятки разів без жодного політичного наслідку чи відповідальності, навпаки — це буде сприйнято як відновлення справедливості (не розумію, як вони досі втримуються).

Зараз володіння квартирою в Україні коштує копійки (дуже низькі податки, низька комуналка у порівнянні з ЄС), але з європейськими податками на нерухомість вартість утримання може з’їсти значну частину «економії на оренді». І те, що сьогодні є перевагою (безправність орендаря та відсутність податків), завтра може стати головним болем власника (як воно сьогодні в ЄС).