×Закрыть
Senior Android Developer в Allset
  • «Мені здавалося, що IT — це про престиж, гроші та свободу». Розповідь фронтенд-розробниці, що пішла зі сфери

    Когда переходил по ссылке, был на 100% уверен что увижу «идущего к реке», лол

  • Стоит ли менять профессию?

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    1. Гарантий, естественно, никто не может дать. Страховые, насколько я знаю, не предлагают таких услуг.

    Наверное, самый доступный способ перестраховаться он недостроя — не покупать недострой, и выкупать на вторичном рынке квартиру в только сданном доме. Цена спокойствия будет стоять 10-20% сверху от цены за котлован и необходимость иметь сразу всю сумму на руках.

    Поддержал: Fedorchenko Dmytro
  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    dou.ua/...​rums/topic/31442/#1933638

    Суть как раз в том, чтобы не давать бабла, по крайней мере много.
    В этой схеме можно наколоть только с ремонтными работами, недвигу каждый покупает напрямую.

    Сам бы никому не дал просто так деньги, потому попробовал спроектировать так, чтобы такой возможности практически не было.

    В принципе, можно исключить со схемы координатора, и тогда каждый будет сам по себе, но можно будет поделить расходы на юристов, дизайнеров, закупаться оптом, шарить контакты строителей и т.д. Тогда самостоятельной работы будет больше, но все равно «гуртом и батька легше быты».

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    по просьбе страждущих, завел tg группу, где можно обсуждать инвестиционные инструменты, доступные рядовому ITшнику. (фондовая биржа, недвига, ОВГЗ и т. д.)
    Буду туда постить свои апдейты по инвестиционной квартире, кому интересно, вэлкам: t.me/ua_it_investors
  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Да, ETF, тупанул

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Я только в фондовым рынком США разбирался, на мир пока не готов лезть. Для меня консервативная стратегия — ITF на SnP500 или дивидендных аристократов типа NOBL. Для себя выбрал покупку акций напрямую, но я опять таки беру либо дивидендных аристократов, либо «голубые фишки», либо REITы. Я пока не вложил слишком больших сумм, а потому более толерантен к риску, и учусь управлять активами пока цена ошибки не так ощутима. Но если бы мне было не интересен сам процесс, то я бы брал ITFы и не парился. Основной уклон портфеля именно на дивиденды, стабильность их выплат, и рост. Компаний, которые их не платят, пока принципиально не беру.

    Ну и любые инвестиции, это 10+ лет, все что меньше — то спекуляции. А спекуляции — это уже полноценная работа.

    Поддержал: Denis UK
  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Если заходишь в котлован, и дом таки сдают, цена недвиги растет на 15-20% сразу. Многие именно так и барыжат. Но это спекуляции, я бы не осилил каждый раз перевкидывать деньги и стрематься что в этот раз все сгорит. Проверяется легко на каком-нить жилом комплексе, где есть дом на этапе котлована, и уже сданный дом с объявлениями на вторичке.

    Ну а на счет доходности, высокие доходы — высокий риск. Если вам обещают больше 10% в долларах, скорее всего вас хотят кинуть.

    Но 5% для недвиги это действительно мало, на фондовом рынке можно купить фонды комерческой недвижимости, которые уже платят столько же, и получать свой кусок прибыли от сдачи офисов на Манхетенне, или помещений под севен-элевен, например. Без больших рисков и геморроя с ремонтом и сдачей.

    У меня калькуляции обещают ~7.8% годовых после 2 лет ожидания. Именно потому что пригород и котлован. В Киеве математика едва 5% дает, ибо цена сильно выше, а аренда нет. Но надо понимать, что даже с такой доходностью, окупаемость вложений — 15 лет. Это не история про быстро поднять бабла, это скорее персональная пенсия и/или стартовое жилье для наследников.

    Если хочется прям существенных прибылей, самый простой способ, что я вижу, это штудировать алгоритмы для ФААНГов. Если удасться устроиться, как минимум утроишь доход за пару лет.

    Поддержал: Dmitriy Lyashenko
  • Зеленський говорить про 5% податок для ІТ

    Ездил недавно в Сухолуччя на Киевское водохранилище. Там в какой-то момент съезжаешь с трассы, и посреди леса километров 20 идеальная ровная дорога, при минимальном трафике. Поговаривают, что по ней в свое время Янык на рыбалку ездил в заповедник.

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Ну, фондом я назвал это для красного словца, это скорее небольшое коммунити с одинаковой целью, которое сможет оптимизировать отдельные этапы за счет массовости. Самому придется много чего сделать, просто не все. Ну и можно будет легко делиться информацией и решать проблемы толпой, а не каждый сам по себе.

    В моем понимании это выглядит примерно так: собирается группа в условном чятике в телеграмме, идет колл, есть такие-то варианты: дом А, дом Б и дом С. Либо вообще один. Дальше каждый решает для себя — устраивает ли его. Можно к продажникам сходить, документы проверить и т.д. Верить кому-то на слово в вопросах недвиги не рекомендую ни кому.

    На этом этапе никто ничего не платит за роботу, возможно придется заплатить в складчину за юриста, чтобы заказать проверку документов/вычитку договоров. У нейтрального, опять таки, чтобы была уверенность что никто никого не кидает.

    Дальше те кто готовы вписываться покупает каждый себе квартиру. Тут никаких услуг не будет, каждый разбирается с этим сам, единственное что, желательно синкануться и брать не далеко друг от друга. В идеале выкупать прям этажами, но это хз, тогда у всех будут разные планировки, что добавит гемора на этапе ремонта.

    Дальше ждем 1-2 года до сдачи ключей, тогда особо делать нечего. Забирают ключи опять таки каждый сам себе, но можно синкаться, возможно каких-то переоценщиков заказывать на прием работ, которые знают на что смотреть и т. д. Оформление документов — это опять таки гемор, когда не понятно что надо делать, коллективно такие вопросы решать легче.

    Когда вопросы с собственностью закрыты, наступает момент ремонта. Вот здесь уже надо будет платить «прорабу», т.к. это будет практически фуллтайм работа. Оплата скорее всего сдельная, по этапам (черновой ремонт/ванная/косметический/техника-мебель, накидываю от балды, надо подумать отдельно). Участвовать инвесторам тоже придется так или иначе, но не надо будет самому ездить каждый день на контроль работ, закупку товаров и т.д. Скорее всего все будет решаться онлайн, возможно будут какие-то офлайн митинги по согласованию плана работ, дизайна интерьера, (на типовой дизайн для 10 квартир дизайнера нанять не так уж и дорого), возможно какие-то месячные отчеты. Год ремонт делать не вариант, но и за 3 месяца он вряд ли сделается. Тут надо попадать примерно на полноценную сдачу застройщиком дома, т.к. ключи обычно отдают не на финальном этапе, и можно ремонт делать одновременно с тем, как доделывают придомовые территории. Тогда простой квартиры будет минимальный.

    На этом этапе платить кординатору/прорабу, ящитаю, надо достойно, чтобы не было искушения заработать еще как-то и он действительно отстаивал ваши интересы, а не свои. Тут не важно кто этим будет заниматься, эту схему ведь можно и без моего участия реализовать.

    Ну а сдача в аренду — это уже изи-бризи. Можно договориться, что на этапе ремонта инвесторы оплачивают только расходы, а свои комиссионные координатор получает уже с рентных платежей, но, допустим, с коэффициентом 1.5, растянутыми на первый год сдачи. Тогда в его же интересах будет быстрее сдать объекты.

    Риски, в этом варианте, естественно есть. Но как по мне, они существенно меньше, нежели любой фонд, который обещает стабильные % в долларах, только денег дай. Отношения на этапе ремонта инвестор-прораб можно оформить юридически, ибо здесь будет главный момент, когда надо давать много денег левому человеку. В остальных моментах по сути расходы будут минимальны.

    Поддержал: Igor Golodnitsky
  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Этого не знал, спасибо за инфу

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Да, я просто пока не исчерпал лимит. Но если считать что исчерпал, это примерно 3% от ренты. Когда минималка вырастет, будет больше, но я думаю, что тогда вырастет тупо все, в том числе и аренда.

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Пока не в курсе, но я ещё ничего не сдаю. Есть отдельный квед для аренды, ФОП 3й группы может до 100м2 жилой и 300м2 нежилой сдавать.

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Как писал в другом треде, расчеты чуть ошибочны, выходит 7.8%, плюс надо не забывать про простой до сдачи в ~2 года. Гривневую инфляцию не учитывал, т.к. растут цены -> растет рентная плата. Налог на недвижимость не закладывал, т.к. не попадаю под него, сдача планируется от ФОПа, налог в 5% учтен. Плюс заложена амортизация/простой в виде 10%.

    ОВДП в гривне более рисковый инструмент по моему мнению, т.к. валютные риски. Я в прошлом году размещал депозит под 16% годовых , по итогу в валюте потерял 200$. Но я там сам виноват, что разместил без права снятия досрочно, так бы мог выйти на точке безубыточности в валюте.

    Фондовый рынок — прекрасный инструмент, сам пользуюсь и всем рекомендую. Порох входа и риски гораздо меньше, чем с недвигой, если придерживаться консервативных стратегий.
    Если вы никогда не занимались инвестициями, я бы рекомендовал начать именно с фондового рынка.
    Но там тоже есть определенные нюансы, а так же риски, связанные с нашим налоговым законодательством. Грубо говоря, за вывод средств с вас налоговая может потребовать 19,5% на всю сумму, хотя по логике налогом должна облагаться только позитивная разница между покупкой и продажей актива. Я пока не планирую выводить средства, и надеюсь что за 5-10 лет нашу налоговою базу адаптирут к инвесторской деятельности, но если бы я решил завтра вывести все средства, которые у меня есть на брокерском счету, мне с большой долей вероятности пришлось бы судится с налоговой и доказывать что я не верблюд.

    Ну и в конце концов, я никому ничего не предлагаю. Я сам пробую различные инструменты, и в моем риск-менеджменте, недвижимость — один из немногих инструментов в Украине, которому я доверяю. В идеале это должна быть коммерческая недвижимость, но, увы, в одно лицо я не потяну стоимость, схема «берешь кредит — покрываешь арендной платой выплаты» в наших реалиях дает отрицательную доходность из-за высоких кредитных ставок, а оформлять недвижимость в партнерстве я тоже пока не готов, не говоря уже о том что не с кем.

    Про недвижимость не раз писали на доу, и я сам в некоторых дискуссиях говорил, что недвига — плохой инструмент с точки зрения доходность/риски. Но я делал для себя расчеты по недвижимости в Киеве, где м2 в полтора-два раза дороже, а рентная плата выше только на 30-50%. И это для вторички ~50 летней давноcти, в новострое комфорт класса разрыв еще больше, как и сумма для входа. В эконом. класс лучше не лезть вовсе, Аркада тому пример.

    Поддержал: Vadym Liapin
  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Полез в расчеты и понял что чуть не правильно посчитал, вышло 7.8% самом деле.
    25к квартира, 8к ремонт, сдача gross 7000 грн в месяц, после налогов и 10% амортизации — 5900 грн, что дает ~$2600 в год.

    2600/33000 = ~ 7.8%
    Но первые два года доходность 0, но и деньги вкидываем не сразу всю сумму, как это учесть я не придумал, просто добавил 2 года к ожидаемому времени возврата инвестиций, вышло ~15 лет

    Понятно, что есть курсовые риски, и в бюджет ремонтный можно не вписаться, и в целом риски большие. Я некоторое время делал подобные калькуляции для недвиги в Киеве, и цифры были отвратительные, акции выигрывали сильно. Но когда цена за м2 стоит в почти два раза меньше, а рента при этом не слишком уж ниже, то вышло не так уж плохо.

    Думаю, по окончанию проекта будет смысл поделиться с реальными расчетами, чтобы понимать насколько я промазал.

    А так то да, сам топлю за фондовый рынок. FIRE наше все.

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Типа того, только наколеночное, и «управляющая компания» входит в том числе своими деньгами, а не пытается только заработать на тебе.

    Сам бы я в реальный украинский фонд не вложился бы, ибо вероятность кидалова чуть более чем велика. А в условиях, когда оформляешь недвигу на себя, это уже интереснее.

    Ну а на счет ремонта, вы видимо никогда не нанимали строителей. Строители, которые не халтурят, не накалывают на цене материалов, и не воруют эти самые материалы, стоят сильно дороже, сем среднестатистический сеньйор-помидор. И их еще найти надо, у таких парней расписано на пол года. С обычными строителями надо буквально стоять над головой, и закупать материалы самому, иначе они купят самое дешманское и разницу в карман положат. Есть куча профильных магазинов, которые продают по одной цене, а выбивают чеки по другой за некоторый «кешбек».

    Поддержал: Me High Low
  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Про REITы знаю, у самого в портфеле есть порядка 10 тикеров. У меня ожидаемая доходность в районе 8,3% годовых, с лагом в 2 года правда. Перебивает эту доходность дивидентами у меня только GNL, но у него нисходящий тренд с 2015 года, и вкладывать много в этот траст рисково. Понятно что условный Realty Income у которого сейчас div yield 4,4, скорее всего будет только поднимать отчисления, и рано или поздно перебьет в доходности. Так я его тоже покупаю. К квартире я отношусь больше как к бондам. Прогнозируемый стабильный купонный доход, все дела.

    btw, в украинский рейт я бы в жизни не вложился, спать по ночам хочу нормально.

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Яжрантье, мне не важна цена продажи. А на горизонте 20-30 лет думаю таки подорожает, тогда это уже Киев будет.

  • Инвестиционный фонд недвиги для АйТишных лендлордов

    Я считал цену вложений и рентную цену в среднем по районе. У меня выходит 8.3% годовых с лагом в 2 года, возврат вложений за 14 лет.

    В Киеве на такой же однухе выходит примерно 5% и 22 года, плюс стоимость входа существенно выше.

    Вишневое не самый лучший саттелит, но и не самый плохой. Лично мне его проще менеджить из-за расположения, я периодически езжу в Боярку через Вишневое. Так то, сейчас в самом тренде вродь Гостомель, он еще не так загружен, и есть варианты ЖК возле озер/лесов за неплохо ценой. Но это не точно, сам не просчитывал.

    Ну и стоит помнить, что не все ездят на работу в Киев, не все ездят в час пик, а мне достаточно найти одно арендодателя.

  • Опционы в украинском ІТ: реализация, вестинг, правовое поле

    Работаю в стартапе, который выдает опционы. Стильно модно молодежно, только не понятно когда акции станут ликвидными, и вообще сколько они стоят здесь и сейчас.

    А теперь давайте представим, что EPAM выдает акции сотрудникам. Идем на какой-нить finviz.com/quote.ashx?t=epam и видим все циферки, которые только захотим. Каеф жи. Если у тебя, например, опцион на 400 акций, выданный год назад с вестинг периодом в 4 года, зафиксированый по 195$ за акцию (цена на 15.07.2019), а сейчас они стоят 250$, то ты можешь заработать здесь и сейчас 100 * (250-195) = 5500$ gross. Если такая же история, но опцион выдан 4 года назад, то имеем 400 * (250 — 68) = 72,800$ gross. Неплохо, правда? Иксы не только в стартапах поймать можно.

    Я же со своими опционами могу по большему счету могу только сидеть и ждать IPO или что компанию купит другая, без этого, это просто бумажки.

    Поддержал: Mitori Hayabusa
← Сtrl 1234567 Ctrl →